導讀

能讓龐氏騙局轟然倒下的，往往不是騙局本身，而是更大的龐氏騙局……

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房企全面回籠資金

近期，房企又傳來大動作。碧桂園和綠地都開始全面回籠資金。據澎湃報道，連續5個月登上房企銷售額榜首的碧桂園正在改變擴張策略，為緩解融資政策收緊帶來的壓力，三四線全覆蓋在內部已經明確叫停，暫不對外宣揚。其試圖犧牲規模甚至利潤，以保證現金流。

日前綠城也被曝正要求員工“全面”加速資金回籠，要求員工加快銷售，堅決執行“早銷、多銷、快銷”的策略；加大應收款項催收力度；“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對於不受中國限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售；嚴格控制付款。

儘管碧桂園後續出來闢謠、綠地表示手中有500億現金流不怕，然而，房企回籠資金的矩陣正在形成。之於背後原因，還是精明的開發商們看到了政策和監管帶來的不確定性。

前幾天，通州K2十里春風降價銷售，早買的業主圍堵售樓處要求退款的事鬧得沸沸揚揚。這個樓盤在短短10個多月裡從近4萬將到2萬多，售價遭腰斬。而背後的事實是，接近3000套的房源，現只賣出200多套，不降價打折根本沒人買。

因降價銷售而鬧事，這是一個開端，更是一個縮影。北京房價及環京確實出現了小幅下降。在人們感嘆帝都房價大降時，開發商卻面臨寧願降價銷售也不選擇補償，餓肚子的開發商資金回籠需求已遠超過息事寧人，在這個現金為王的時代，部分房地產的處境可想而知。

處在輿論之巔，難免高處不勝寒，近期房企連忙改口風，許家印的恆大入主老賈的FF，萬科宣稱要“拋棄房地產”，碧桂園種地不夠過癮，還去做了機器人。首當其衝的原因就是站在地產一線的大佬們已提前嗅到了“變革”的氣息，鑑於當下的國家調控和未來走勢，恐慌氣息已經在蔓延，地產大佬們開始為自己謀後路了。不過還有一點比較隱晦，明明很在意很在意房地產寡頭的蛋糕，卻要裝作有意無意要轉型，這背後也不排除有聲東擊西的嫌疑，轉移當下中國人的注意力，好牟足了勁來最後一把衝刺，像極了貓主子盯上獵物時看起來三心二意的伺機而動。

2

地方赤字與土地財政

安信證券首席經濟學家高善文表示，中國槓桿表面上是金融問題，本質上是財政問題。

都知道地方債務龐大無比，但是地方到底有多缺錢呢？數據顯示，全中國的地方政府，只有少數的幾個省和地區的財政是有盈餘的（北上廣浙江江蘇天津福建），其他全部是嚴重赤字。

這裡就不得不提地方政府賴以為生的土地財政。上半年地方政府賣地依舊火熱，上海易居房地產研究院7月3日發佈的《2018上半年40城土地市場報告》顯示，該報告顯示，上半年40個典型城市土地出讓金為10453億元，與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%，再創歷史新高。2018年上半年，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州

值得一提的是，目前的土地拍賣制度本身對推高房價有助推作用。隨著可出讓土地越來越少，在土地供不應求的情況下，拍賣地價自然會越來越高，房價也會越來越高。還有補充手段舊城改造，舊城改造成本更高更加複雜，滾動城市開發房價必然再一輪高漲。同時隨著拿地價格的水漲船高，開發商利潤空間不斷被壓縮，在未來或將趨近觸頂，屆時開發商重複上演“羊毛出在羊身上”的戲碼，房價會越來越高。

中國經濟結構性失衡的一大體現則是，房地產和實體經濟失衡。根據17年數據，全國32個省會城市和直轄市中，房地產投資連續多年佔GDP60%以上的有5個，佔40%以上的有16個。而這一數據的所佔比例還在上升。同時當地產佔用金融融資量佔比也很大，這就導致，房地產綁架了過多的金融資源，或者可以說金融資源自願與房地產“私奔”，源頭活水被過度引流，很少獲得金融資源的實體經濟發展受限，然而脫實向虛畢竟不可持續。

今年以來，各大城市的人才搶奪戰如火如荼，送房的送戶口的比比皆是。不過，除了地區經濟發展的需要，難道沒有其他私心了嗎？有的。業內流傳這樣一句話：

低門檻搶人——戶籍人口增加（買房）——房價微漲——政府限價——新房和二手房價格倒掛——炒房團進入——房價大漲預期增強——無房可售——加劇上漲預期——更多人買房——房價暴漲。最後債務變成了資產，由這些人來買單。

在各大城市的人才搶奪戰中，地方政府更應該打擊隨之而來的住房投機行為。不要最後收不住引火燒身。

3

房地產的“雷”還要多久才來

從年初到現在，地產股上半年市值蒸發已超萬億。資本市場對地產股，已經開始用腳投票了，從今年初到現在，萬科市值跌去1700億；招商蛇口、保利地產跌去逾500億；港股中國恆大、碧桂園、融創也跌去數百億市值。今日內資地產股走勢持續疲弱，碧桂園大跌超7%，佳兆業集團、中國恆大跌幅超5%，融創中國、雅居樂、龍光地產跌幅超4%。

地產股暴跌不是最有看點的，暴跌後恆大碧桂園龍湖等房企紛紛大手筆回購股票，迅速回血。除了保護中小股東利益、拉昇股價外，還有力挽狂瀾提振市場信息的作用。

而現實卻是，房價在漲，人們購買力卻在下降。

中國人民大學經濟學院副院長陳彥斌日前表示，由於中國居民收入佔GDP比重偏低，所以家庭債務/GDP的測算槓桿率方式會低估中國家庭部門債務問題的嚴重性。以家庭債務/家庭可支配收入測算，中國家庭部門槓桿率高達110.9%，已經超越美國。再來看一項數據，根據統計，“目前房地產市值430萬億，是GDP的5倍，銀行存款的16.5倍。這個體量太大，風險太大，哪怕只有5%的人拋盤，中國外儲就會一夜耗完，中國經濟也將隨之崩潰，起碼倒退二十年。”

更關鍵的是，眼下樓市調控進入深水區，如今的房地產模式不可持續。

深水區的改革遠遠不止控制數量和增量的簡單問題。房地產棋局的背後有貨幣政策、地方財政政策、還有現下敏感的個稅政策。房地產亟待深層改革，長效綜合機制呼之欲出。

最近P2P爆雷、股災、債券違約，理財的雷一個接一個，猝不及防。有人在這時候就感嘆了，還是房子最可靠。而眼下的所有事實都擺明了，房子也不會永遠值得信賴。世界上沒有什麼是永遠可靠的，房子也一樣。

微博近日有名言曰：能讓龐氏騙局轟然倒下的，往往不是騙局本身，而是更大的龐氏騙局……

好在監管正在全面加碼，房住不炒基調穩實，發改委正考慮禁止企業發行364天期限的美元債，七部委30城打擊亂象、三四線房價死穴棚改貸被收緊，樓市調控將延續“因城施策”基調，各大城市監管更加升級。

捂緊錢包，開心就笑，不開心就等會兒再笑。

*文中觀點不構成投資建議。

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