一、一切扯淡的宣傳都是耍流氓
最近，淘先生到經開區塘汛片區踩盤迴來，對我說：“陳老師，塘汛今年下半年要開的那兩個盤，他們宣稱是改善性住房。”
我一聽，差點沒把眼鏡掉在地上。那地段，周邊那環境，那配套，憑開發商那實力，那開發理念，那運作手段，他們能整出改善性住房的話，那麼，綿陽全城的商品房都是豪宅了！附近的卓信·金楠天街，目前是塘汛片區整得最出色最有氣勢的商住樓盤，都只能是標準的剛需盤，卓信·金楠天街可能要甩出他們幾條街。信不？
其實，不僅塘汛，永興、青義等周邊鄉鎮，乃至城中心的一些密不透風的普通樓盤，都有過宣稱自己是高檔、改善等誇大宣傳的“不地道”的歷史。
誇大宣傳可以理解，一是吹噓自己有實力、有品味，自己開發的樓盤很主流，你們買我的房子堪稱價值窪地，性價比超高，簡直撿了老欺，同時也滿足了部分人的虛榮心理。
是嘛，這世界上絕對真實的東西幾乎為零，更何況是商業廣告（哪怕是口頭廣告）。
殊不知，物極必發，這樣容易誤導購房者，滿以為是這樣，結果跑去一看才是那樣！同時，人家心裡也會犯嘀咕：MMD，你這東西也叫改善？看來你的最高水準也就如此了！
不真實的廣告，反而把自己帶入尷尬境地：你把有改善需求的人群吸引過來了，人家不會買，還會罵，讓你臭名遠播；同時，又把適合買你房子的客戶拒之千里。結果呢？只能讓置業顧問成天坐在售樓部喝茶打瞌睡。
一切扯淡的宣傳都是耍流氓，誤人又害己。
二、剛需並不等於低質
那麼，無論是商家和購房者，都必須清楚地知道，什麼是剛需，什麼是改善。
剛需，從字面理解，“剛需”就是剛性需求，也就是說購房者在選房時以自住為首要條件。目前，業界對剛需房普遍將其理解為緊迫性需求。比如，我的兒子要結婚了，必須在綿陽城買套房，我在這個城市工作了，飽受租房之苦，迫切需要一套房子才行。沒有背景的年輕人，進城務工的新城市人口的“人生第一套”，非剛需莫屬。
有房子住就不錯了，不敢挑三撿四，挑最便宜最實惠的房子買，這就是剛需人群。
由於剛需解決的是基本的居住問題，所以為了降低購房門檻、擴大市場，很多樓盤都會選擇在位置偏遠的地方，建築品質比較低劣，園林景觀、生活配套、交通條件、健康配置、品質物管等更是無從談起，剛需房一度和低品質住房畫上等號。比如廉租房、統建房都屬於剛需房的一種。
但是，2012年由國內地產學者、權威專家一同編撰的《剛性需求住宅9大品質標準》，卻向傳統意識的低品質剛需盤開戰，它告訴市場，剛需並不等於低質，剛需住宅同時要滿足各方面的品質要求，只有符合了《標準》的剛需房才是真正的好房。
該《標準》涵蓋了地段標準、交通標準、商業標準、戶型標準、建築標準、環境標準、健康標準、規劃標準、服務標準等九大方面，每一項標準均有嚴格的規定。
比如在戶型標準上，“戶型具有發展可變性，可滿足城市主流家庭未來5年的家庭結構與人口變化”；地段標準上，“社區位於市中心30分鐘生活圈內，按照國際都市生活通行要求，與城市中心點的直線距離控制在10公里範圍”；交通標準上，“社區步行10分鐘範圍內（約1000米距離）可到達公交站點和城市主幹道”。
所以，剛需房並不低劣。目前，綿陽的商品房仍然以剛需佔主流。就拿經開區來說吧，除了樹高威尼斯、三江國際麗城等江景房以改善為主外，三匯英郡、恆大系列的翡翠華庭、翡翠龍庭、翡翠灣、海賦長興等，都是以剛需和改善共存；而中梁壹號院、領地天嶼、神州南都，都是以剛需為主，改善為輔；同立23號街區、CBD萬達廣場、幸福南庭等，則是純粹的剛需盤了。
中梁一號院
總之，就全城而言，無論哪個區域，高大密的樓盤（如容積率在3.0以上，綠化率在40%以下），不靠江、不靠公園的樓盤，小區景觀很一盤的樓盤，佔地面積在80畝以下的樓盤，靠近加油（汽）站、變壓站等，幾乎都是以剛需為主的樓盤。小區再高大上，建面在90以下的小戶型，恐怕也屬於剛需房。
三、改善房不能出二環
那什麼是改善性住房呢？從字面意思上來看，就是對生活品質、居住條件的改善。改善性住房一詞的提出，主要是迎合了購房者從“居住需求”轉向了“舒適需求”的現象，是一種經濟狀況上升之後對生活品質的提升方式。改善性購房者多為二次置業甚至多次置業者，具有較強的購買能力，其置業的主要目的是為了改善居住條件，提高生活質量，滿足“對美好生活的追求”。
領地闌臺府
改善性住房多分佈在主城區邊緣地帶，既靠近市中心，又能享受近郊的良好生態環境，同時小區的環境也是達到了相當高的品質。
改善型購房者大多是以家庭為單位，此時子女的學校配套也就成為各個改善型樓盤必備的配套之一。良好的生態環境，完善的生活配套，精心規劃的戶型，都使得改善型住房成為宜居之選，乃至傳世之宅。
遠大美域、英酈莊園·橋郡、綿州水郡、桃花島、領地闌臺府、溪涪和院等等，都屬於改善性住房。未來，經開區的三江湖畔、小梘溼地公園、高新區草溪河都是打造改善性住房的大本營。也有的雖然區位一般，但小區大，環境好，裡面的樓王、板房、洋房也屬於改善性住房。目前，綿陽單價在10000元每平米的房子，基本上都具有改善性住房的潛質。
當然，也不是價格越高就越具有改善性住房的特質，比如城中心的長虹國際城、躍進路16號、富臨大觀園乃至嘉來南河廣場，都不是改善性住房，它們屬於投資性房源，有較高的投資屬性。
市中心不是，離市中心太遠了恐怕也不行。城西以會展中心為界，其他幾個區域恐怕再遠也不能出二環，而新一環沿線，1.5環以內應該是綿陽目前最好的宜居地。
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