先來關注前幾天的一則新聞，雲南京鵬地產被曝債務違約。
該報告明確表示，京鵬地產項目銷售回款不佳，資金緊張，京鵬地產向重慶信託申請的3億元貸款已於2018年5月26日到期。
不過隨後重慶信託表示，涉及信託債務的本息已付清，不存在違約情況。相關消息顯示，京鵬地產或許獲得了一定的寬限期，在寬限期內，京鵬地產通過銷售回款等方式還清了本息。
除了雲房集團下屬子公司京鵬地產之外，一兩個月以來，有關房企債務違約的消息已經是一波接著一波曝出。
恆盛地產在4月披露的2017年報中透露，該公司逾期貸款達47.68億元。
而5月初，天津天房集團也被曝債務違約。財聯社消息顯示，天房集團暫時無力還清全部到期貸款，並希望就還款問題進行協商。
這一輪債務爆發源於2016年的地產債井噴，2015年的大放水，直接刺激了房企舉債的慾望。而地產債的期限主要以3+2以3年期為主，這意味著2018年開始，未來兩三年內，地產債將進入償債和回售高峰期。
海通證券今年2月一份研報顯示，今年進入回售期的永續地產債規模超過3800億元，而明年將有3700億元。考慮到不回售的機會成本，對風險的擔憂，回售比例有可能大幅提高。
除了潛在的回售壓力，地產債到期規模也在增加，2018年需償還1613億，是去年的2.3倍，而未來三年的償付規模分別高達2807億、3998億和4037億。
類似天房集團、京鵬地產等房企債務違約問題接下來還會出現，而且數量有可能放大，且更可能出現在中小房企扎堆的三四線城市。
三四線樓市目前有暴露出來的風險還有不少。
1、央行融資數據顯示信貸疲軟
5月份預期新增融資13000億，但實際新增融資規模僅7608億，同比也減少了3000億。2017年融資已經是比較低的，2018年更低。這意味著資金緊張的情況已經比較嚴重了。
6月18日，央行相關負責人通過旗下《金融時報》對外釋放信號，將實施好穩健中性的貨幣政策，此舉意在給市場以信心，確保金融流動性和穩定性。
央行研究局局長徐忠的工作論文建議降準。而國務院昨天也釋放信號，定向降準給小微實體。所以此舉意在對沖貿易戰帶來的外部風險，也就是說重點支持實體。
房地產行業的融資環境不會得到明顯改善。大房企有海外等更多融資渠道，同時也在竭力加快項目週轉速度，以期加快回款，碧桂園恆大最具代表性。但是融資渠道有限的三四線的小房企就沒這麼幸運了。
2、三四線城市房價漲幅驚人
許多城市房價都是翻倍的狀態，這些城市如果按照既定方案繼續大力推進棚改貨幣化，有可能加速到頂點，然後加速下行。基於此，我覺得棚改會放緩節奏，一旦放緩，那對於靠貨幣化安置紅利活下來的大量中小房企來說，絕對是個壞消息。
3、調控深入到三四線城市，是非常明確的了
此前央媒明確表示“調控深入三四線城市，房住不炒中小城市不會是例外”。中小城市調控其實和棚改是有關聯的，要調控，就不可能加速推進棚改貨幣化。
宜昌限售已經是個強烈信號了，要知道，限售在一二線和三四線完全是兩碼事。
一二線限售是給樓市降溫，不缺需求，人們套現後還是會加槓桿買房，資金會重新進入樓市。
但三四線樓市不然，很多人都希望在三四線賺一波，然後套現去一二線買房。三四線顯然希望留住資金。三四線二手房市場本身就發育不足，只需要稍稍限售，套現就很困難。
雖然房價仍然在漲，但以上三點表明三四線樓市整體處於外鬆內緊的狀態。而中小房企債務問題不斷曝出，正在將問題表面化。危機來臨之前，往往房價都是漲的，等到房價真的不漲，那已經晚了。
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