（ID：ndwslxs）
車位100萬貴不貴，在廣州頂級豪宅小區，這個價格似乎也正常，但當年一套房的價格也就百來萬，開發商捂著車位不賣，說只租不售，現在突然不出租了，要麼買我百萬的車位，要麼沒位可停車！你怎麼看？
這是發生在廣州珠江新城凱旋新世界小區的事。
01
車位定價百萬，最後收割一輪業主？
作為廣州豪宅第一陣營的“凱旋新世界”由楓丹麗舍、廣粵天地、廣粵尊府三個組團構成，目前百萬車位事件發生在小區早期開發的楓丹麗舍組團，因為早年房價相對較低，現在車位價格甚至超過當年一套房的價格，業主內心失衡也是難免。而另外兩個組團還沒有開始售賣車位。
據小區業主爆料，去年12月發展商貼出告示，稱小區內將取消月保車位，2018年1月開始銷售車位，共出售580個車位，最低是 95 萬，最高價達115 萬，這讓很多早期買房的業主無法接受。
“我是2004年底購買凱旋楓丹麗舍的一套房子，當時銷售人員說戶數和車位比例1:1，而且只租不售，但現在開發商變卦，以前每次回家都是凱旋，現在每次回家都是鬧心。”小區業主陳先生如是說。
陳先生在接受採訪時說，當年購房時，開發商曾承諾，地下停車場為全體業主公建配套，這也是很多業主對凱旋有比較強的認同感的主要原因，甚至早年有業主諮詢車位是否出售時，得到的回答也是不賣。
在小區開盤後的十幾年間，地下的停車位一直都是租賃給業主使用，前10年每月400元，後來提高到500元。而現在，車位全部對外出售，這接近百萬元的車位價格，在別的區都能買一套房了，現在卻只能買一個車位。開發商突然的“變卦”讓很多業主措手不及。
賣車位並不僅在凱旋新世界，有業主稱，新世界在廣州的幾個樓盤都在賣車位套現。
業內資深專家古先生表示，早年曾躋身廣州十大地產商的新世界地產近年在華南的業務持續萎縮，早已淡出十強，前兩年更是大幅變賣國內的土地資源，戰略轉移的痕跡已經是業內瞭然；而這兩年華南高管團隊也完成了換血交班，此前區域班子的發展思路被重新設定也是應有之義。
而在地產媒體浸淫多年的劉先生更是直接點出，凱旋新世界樓盤基本賣完，目前已經沒有品牌建設或是維繫的價值，資產變現，收割之前的業主，既是必然，也符合現任管理團隊的訴求！
劉先生更指出發展商其實策略失當，應該先賣後期高價組團的車位。“如果他們賣的是廣粵尊府的車位，應該不會有反彈，畢竟後期房價高，業主對車位價格也有心理預期。但早期買房時珠江新城車位價格也就在20萬左右，那個時間捂著不賣給業主，現在過了10多年高價賣出，早期業主肯定憤怒。”
2015年8月，廣州大道北一樓盤就曾有過開發商將未售車位打上鐵樁上鎖，並貼上號碼牌，製造已經賣掉的假象，有一位業主通過網絡查詢才知道，小區內只賣出200個車位，大量車位都是閒置狀態。
去年3月，位於金沙洲某樓盤停車最多的負二層大量未銷售車位被鎖了起來，業主被趕到負一層停車。憤怒的業主表示要去砸車鎖，後來小區地下停車場的確有不少車鎖被砸壞。經過一輪維權，小區物管最終妥協，對業主開放臨停車位，每次封頂15元，但大量的車位仍然沒有開放。
此外廣州大學城、金沙洲的幾個樓盤業主也遭遇車位被鎖、月保被取消的事。
02
賣車位對發展商有利
說凱旋新世界的車位定價把珠江新城車位價格拉高5成可能不準確，但拉昇30%一定是保守了。
受影響的不僅是凱旋新世界早期業主，家住中海花城灣的胡先生也間接受到凱旋新世界高價車位的影響，去年中，中海花城灣車位價格在40萬左右，上個月胡先生手頭資金富裕了些，想買車位，卻發現小區車位價格居然拉昇到65萬。
位於興國路一家代理行的銷售小趙稱，珠江新城各樓盤放出的車位本來就少，在凱旋新世界高價車位的帶動下，珠江新城的車位價格全線飆升，目前基本找不到50萬內的車位。
目前近50%的住宅小區停車位由建設單位、停車場經營者壟斷經營。2015年8月，廣東省開放住宅小區停車服務價格後，廣州有些小區停車收費漲幅高達500%，少數車位售價甚至近百萬元，漲價行為引起部分市民強烈不滿。
業主採取月保或者臨保的形式使用停車位，每月的價格不過千元左右，相比幾十萬甚至百萬元車位，租比買更划算。
但是對於開發商，這筆賬又有不同。
在樓盤初期和中期，發展商為了形象並不急於變現車位，在樓盤收尾後，車位變現是絕大多數房地產商的通行做法，特別是在資金吃緊的時候。從租售收益比較，賣車位自然更是合算。
有人以凱旋新世界車位為例算過一筆賬：每月按1000的租金，一年回收1.2萬，如果賣出100萬，租金收益相當於1.2%，遠低過活期存款利息。而現在房地產開發商普遍缺錢，高息融資，年息10%的都算普遍，車位售出回籠資金自然比持有更有利於財務籌劃。
於是為了達到車位變現的目的，不少房地產商將停車場未售停車位封閉起來，只售不租，迫使業主買車位。
廣州市車位價格走勢圖
從圖中可以看到，就廣州市來看，近半年車位的價格平均都在14000元每平米左右，甚至和一些區域住宅價格相差無幾。
各區房價與車位價對比圖
車位價堪比房價
根據上圖顯示，廣州最貴的車位都集中在老城區，天河區、荔灣區、越秀區、海珠區等，車位價最高的荔灣區高達
40073.65元每平米，與房價相差無幾。廣州老城區由於早年規劃車位不足，價格一直居高不下。而位於市區邊緣的從化區的車位價格也超過當地房價，房價為8599元每平米，車位價則是13669元每平米。
Emmmm···
這的確比賣房利潤可觀，這真的只是一塊地，不用裝修，沒有水電
啥都沒有啊，就價值上百萬了！
03
車位缺口怎麼補
為什麼車位價格如此高昂，說到底還是人多地少，用地緊張，面對逐年增長的汽車保有量，卻沒有足夠的用地拿來增加車位。
據統計，2017年，全國汽車保有量達2.17億輛，與2016年相比，全年增加2304萬輛，增長11.85%。汽車佔機動車的比率持續提高，近五年佔比從54.93%提高至70.17%，已成為機動車構成主體。
從車輛類型看，載客汽車保有量達1.85億，其中以個人名義登記的小型和微型載客汽車（私家車）達1.70億輛，佔載客汽車的91.89%；載貨汽車保有量達2341萬輛，新註冊登記310萬輛，為歷史最高水平。
全國有53個城市的汽車保有量超過百萬輛，24個城市超200萬輛，7個城市超300萬輛，分別是北京、成都、重慶、上海、蘇州、深圳、鄭州。
車位的生產速度遠遠比不上汽車
相比於日益增長的汽車保有量，我國車位比例嚴重偏低，停車位缺口超過5000 萬個。根據國家發改委公佈的數據，目前我國大城市小汽車與停車位的平均比例約為1：0.8，中小城市約為1：0.5，與發達國家1：1.3 相比，我國停車位比例嚴重偏低，全國車位缺口超過5000 萬個。
從全國主要城市來看，截至 2014 年底，北京市停車位缺口量已經超過 250 萬個；深圳、上海、廣州、南京等城市的停車位缺口均超過150 萬個，停車難已經成為困擾一線城市交通規劃發展的普遍問題。
在廣州，常住人口超過1600萬人，截至2016年底，機動車保有量約245萬輛，住宅類停車位35.3萬個。車輛與停車位的比例僅為1：0.3，大約3輛車才有一個停車位 ，距離國內大城市平均1：0.8的比例差距很大。
04
開發商只售不租車位，是否合法？
在開發商紛紛對小區車位“下手”，取消月保辦法，將車位掛牌銷售，快速變現。有些甚至將未售的月保車位直接上鎖，不讓業主繼續使用，這讓很多的小區業主情緒反彈，車位鬧劇頻現，開發商和業主打起了游擊戰。
凱旋新世界小區業主稱車位銷售公示欄公示時可月保和臨保，但正式實施時只有臨保，並且在公示正式實施後，開發商將月保車位上鎖，直接激怒了部分月保車位業主。另外，開發商僱傭“特勤”將業主堵在地下車庫門口，業主認為受到了恐嚇。
Enmmm...果然是有錢人的遊戲啊！
對開發商的作法，小區業主們也毫不示弱，據該業主介紹，凱旋丹楓麗舍小區的業主正在籌建業主委員會，以便更好的維護自身權益！但這一過程困難重重。
然而，凱旋新世界小區的車位事件只是發生在最近，而在此前也有各類小區車位鬧劇出現。此前，政府也出臺了一些政策。
立法解決
2017年8月，廣州市人大舉行了《廣州市停車場建設和管理規定》網上立法聽證會，圍繞住宅停車場管理、共享停車、城市道路泊位管理問題，聽取意見。
今年3月，廣東省十三屆人大常委會第二次會議表決通過了《廣州市停車場條例》，以規範廣州停車場建設和管理。主要關注點是解決廣州現有公共停車場數量少、規模小、系統性差的問題。
條例明確公共停車場建設用地使用權的供應方式，規定市、區政府應當在儲備土地中確定一定數量的用地用於公共停車場建設。
而對於備受關注的住宅停車場收費和管理問題，條例規定價格行政管理部門應當制定住宅停車場議價規則，對擅自制定、提高住宅停車收費標準的行為規定了相應的法律責任。
條例同時明確禁止住宅車位只售不租的行為，規定住宅建築區劃內，規劃用於機動車停放的車位、車庫尚未出售的，建設單位應當予以出租；車位、車庫出售或者出租的，應當首先滿足業主的需要。
官方這波回應很給力，直接以立法來解決車位問題。但是深究車位事件的根本原因，問題還是在於車位缺口過大，基礎設施不足上。
所以，在立法解決當前出現的車位事件之後，還需要從根本上完善城市停車的基礎設施建設，儘可能彌補車位缺口，才是治理車位亂象的重中之重。
你的房子夠在廣州CBD 買一個車位嗎？
不夠，就努力吧！
看好你喲~
數據資料來源：新華網、網易房產、鳳凰資訊、安居客、搜狐房產數據中心、百家號、中商產業研究院
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