一帆風順四季平安151667492
導讀：棚戶區改造項目全國各地全面開花結果，是攻堅戰更是心理戰的項目，拆遷方與被拆遷人針對財產事宜你掙我奪，寸土必爭，往往最終都是已被拆遷人損失利益而告終。被拆遷人對於棚戶區改造項目的真假無從辨認，造成被拆遷人財產損失不可逆。今天徵地拆遷律師團隊崔鵬為廣大被拆遷人聊一聊：把握住棚戶區改造項目的重要環節，您的補償提高不再是夢！讓被拆遷人更能維護自身合法權益不受到損害。
一、棚戶區的意義
棚戶區一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區，城市中缺少規劃，導致宅院分佈凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、採光通風差的房屋集中的地方。棚戶區居住擁擠，功能差、居住環境差。實踐中，各地方打著棚戶區改造項目的名義開展商業性質開發。此棚戶區非彼棚戶區的出現，被拆遷人注意蒐集證據後，針對拆遷方做出徵收決定提起行政複議或者行政訴訟，以此來提高補償利益最大化的目的。
國務院《關於加快棚戶區改造工作的意見國發》〔2013〕25號第二條規定，全面推進各類棚戶區改造。
（一）城市棚戶區改造。在加快推進集中成片城市棚戶區改造的基礎上，各地區要逐步將其他棚戶區、城中村改造，統一納入城市棚戶區改造範圍，穩步、有序推進。市、縣人民政府應結合當地實際，合理界定城市棚戶區具體改造範圍。禁止將因城市道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區改造範圍。城市棚戶區改造可採取拆除新建、改建（擴建、翻建）等多種方式。要加快城鎮舊住宅區綜合整治，加強環境綜合整治和房屋維修改造，完善使用功能和配套設施。在改造中可建設一定數量的租賃型保障房，統籌用於符合條件的保障家庭。
（二）國有工礦棚戶區改造。位於城市規劃區內的國有工礦棚戶區，要統一納入城市棚戶區改造範圍。
（三）國有林區棚戶區改造。對國有林區（場）之外的其他林業基層單位符合條件的住房困難職工，納入當地城鎮住房保障體系統籌解決。
（四）國有墾區危房改造。要優化墾區危房改造佈局，方便生產生活，促進產業發展和小城鎮建設。將華僑農場非歸難僑危房改造，統一納入國有墾區危房改造中央補助支持範圍，加快實施改造。
二、必須做穩定風險評估
風險評估是法律規定針對國有房屋的重要環節，針對被拆遷人今後生活、財產全面造成影響和損失的可能性進行量化評估的工作。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。
作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
社會穩定風險評估的作用在於是否符合國有房屋徵收相關的法律法規、規章制度、國家政策；是否符合公共利益的需要；是否符合社會穩定性；是否保障老百姓的切身利益不受損害等等，這是組織實施前，對可能影響社會穩定因素開展系統的調研，經過科學分析、評估、論證、預判，制定社會穩定風險評估預案。我們被拆遷人可以通過申請政府信息公開的方式取得相關文件從而查看是否有該程序實施。
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三、老百姓的知情權、參與權的體現
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條規定，市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。以及第十一條規定，市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
以上法律法規的制定是法律賦予老百姓行使的權利，是法律充分體現老百姓的知情權、參與權的態度，還是那句話，做不做是你的權利，接不接受意見是拆遷方的事情，這是徵收過程中，主動出擊的機會，也是拆遷方容易忽略徵收程序違法的證據。這也是我們常說的拖字訣的環節，行使你們的權利提起復議，拆遷方時間就是成本。
四、評估機構的選擇
評估機構的選擇很重要，直接能導致你的補償多少的決定性因素。評估機構在房屋徵收評估活動，保證房屋徵收評估結果客觀公平，房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。
法律法規的出臺是我們作為老百姓起訴、複議的依據。
五、評估的方式方法
在房屋徵收中評估的方式方法很重要，現有的評估方法包括：市場法、收益法、成本法、假設開發法等適用性分析，方法是決定老百姓房屋的價值。如何進行房屋評估呢？法律也有很明確的規定。
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第三十條規定，被徵收房屋類似房地產的市場價格是指被徵收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被徵收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
而實踐與法律背道而馳，法律規定市場均價是徵收中的底線，然而拆遷方設置的上限與法律的底線相差很大，並不能保證被徵收人拿到的補償款，還能在同等地塊享受同等面積的房屋，補償不合理也屬於違法，而違法是需要老百姓提起法律程序制約拆遷方的違法行徑。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提示大家，棚戶區改造項目的出臺是利國利民的大好事，改善老百姓的生活水平，保障被徵收人的合法權益的前提下進行的。如果你們真的遇到是棚戶區改造的名義徵收時，抓住以上的幾點重要環節，拿起法律賦予我們的權利爭取自己合法利益。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
國有土地拆遷安置房和農民宅基地拆遷安置房在安置的政策和將來的交易政策方面確實有很大的不同。最簡單的例子，國有土地上拆遷的安置房在上市交易時需要補交土地出讓金，但是農民宅基地上面的拆遷安置房拆遷時不需要補交土地出讓金的。這是最為明顯的區別之一。發生糾紛請提前諮詢專業律師，江蘇永衡昭輝律師事務所鍾延成律師為你專業解答。
南京律師鍾延成
一般情況下不需要繳納任何費用，具體要看地區和實際情況。有以下幾種情況可能要補:一得到的安置房實際面積超過這次安置方案底線需要補錢給開發商；二，拆遷前你的房屋沒有房產證需要自己出錢繳納辦證費，通常這筆費用會在拆遷方案和合同裡有條款描述。三，拆遷房屋所得的補償不需要上稅。
