昨天長沙的朋友給我發來長沙北辰某江景盤開盤視頻，現場又是緊張搖號搶房的氣氛。
他說，“新房1.2萬左右，二手房要1.6萬，不搶才是瘋子。”
價差四千，相當於降價25%，穩穩的套利空間。
限價政策，對地方政府而言，現階段確實也是兩難問題。
若不限價，統計的房價漲幅肯定高，對上頭也沒法交差，在輿論上，老百姓更會心生不滿，怨氣連連。
若限價，因為與二手房市場的價差，又會造成搶購，為什麼搶？沒多少供應，只能搶，畢竟這種價差盤太少了！大部分購房者根本買不到，因為房企不願意開盤。
實際上，如果不限價，很多二線城市房源並不存在供應緊張的問題。
那為什麼房企不願意賣呢？
長沙一個房企朋友告訴我，主要限價太低利潤不高，高價賣又限籤，房企回不了款，開發商當然一百個不願意推貨出來賣，所以導致市場上可售房源很少，嚴重供不應求。
而長沙克而瑞的資深人士跟我說，房企在2016年下半年和今年上半年拿的地，平均樓面地價都到了8500，而政府給的指導價只有1.2萬，房企本來是打算做豪宅的產品，建築成本都要四千，賣1.2萬根本沒錢賺。
從房企的角度來看，如果賣完之後，手頭沒地了，公司員工都只能下崗了，分公司就得解散了，所以面臨很痛苦的抉擇。
但政府的角度而言，才不管你賺不賺錢，只管這個月每個區的平均價達到多少，為了增強管控力，政府的價格目標已經細分到按區來限價，而不是全市一盤棋，所以限價限的非常死。
長沙比較動真格，不比有的城市通過雙合同，精裝修另外計價，還有茶水費等亂象來規避限價，因為購房者一旦投訴，媒體曝光，政府就會來真的，處罰開發商，而不是敷衍做做樣子。
長沙因為中心區和郊區的價差不大，可以入市的項目，大部分是去年拿的高價地，放出來就會拉高價格，不像武漢成都玩套路玩的比較深，可以依靠區縣的低價，來拉平中心區的高價，而且也沒有限制到某個區，全市一盤棋，這樣運作空間就比較大了。
對真正的購房者而言，如果以限制的價格買到了，而不需要另外加茶水費，當然是幸運的。但現實情況往往是，開發商將裝修費和房價分開籤合同，裝修費需要一次性付款，相當於買房的總首付還提高了，資金壓力更大了。
要求全款買房的更加司空見慣，包括上海最近開盤都要求全款支付，不接受貸款買房。在上海買一套房可不是兩三百萬能搞定的事，動輒四五百萬以上，如果真靠居民自有儲蓄資金，有這麼多人能拿得出好幾百萬的存款嗎？
我相信全靠自家的棺材本還是少數，肯定有一些需要通過其他貸款方式來湊齊買房的全款，其實相當於你的資金成本更大了，要知道，按揭貸款是所有銀行貸款產品中利息最低的，其他消費貸款，裝修貸款，信用貸款等的利率，顯著高於房子按揭貸款，說白了就是你負擔的利息更多了。
據房企的人說，現在對於限價的局面，房企的心態普遍是，能拖多久拖多久，靜觀其變；這兩年來銷售太好，開發商普遍也不缺錢；若資金鍊稍感緊張，隨便推一點就能解決，有這種強烈預期在，自然更有恃無恐。
所以限價的結果，很多人說最後是苦了真正要買房的購房者。
但我們換個角度看，如果不限價，任由市場定價呢，購房者可以佔到便宜嗎？結果是，房價的泡沫越吹越大，造成的市場恐慌更加嚴重，尤其是上漲期，更加會放大恐慌的情緒，購房者以高於限價的20%的價格買房，只是說你的首付款壓力可能沒那麼大，但貸款也更多啊。其實購房者如果足夠理性，能買到限價房就買，買不到就觀望的話，在這場博弈中，購房者最後也可以贏得勝利。
目前的局面，其實是政府和開發商在對峙，這個限價導致的問題該怎麼破呢？
第一種情況，開發商妥協，按政府指導價開盤，通過壓縮建築成本，降低房子品質，把能省的材料成本省下來，裝修一千的房子，定成裝修三四千，擴大利潤空間。
小房企就一兩塊地可能無所謂，但大房企每年畢竟有銷售任務，你能拖的了一年，拖不了兩年三年不賣吧，限價一直不放開，最後即使不賺錢你也得賣啊，那政府的目的就達到了。
第二種情況，政府妥協，通過大量供應限價地，來拉低整個市場價格。
對於已經出讓的高價地，是沒辦法降低土地成本了，錢進了政府的口袋，也不可能吐出來，更不可能返還部分地價給開發商，這畢竟涉及到財政支出的問題，沒人敢但這個責任。只能通過出讓低價增量土地。然後給開發商原來高價拿地的項目，按照市場價來開盤，或者還是按限價來賣，只是讓房企在後期拿地時，降低土地成本，即你之前的項目或許沒怎麼賺錢，拿我後面的地就多讓點利給你房企。
但從可能性來說，第一種恐怕更大。
因為現在調控的態度還是非常堅決的，上頭不會輕易放鬆。
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