中房網訊 上海易居房地產研究院近日發佈的《5月份40城土地市場報告》顯示，5月份40城土地成交建築面積、土地出讓金收入環比下跌，土地出讓均價連續2個月同比下跌，多項指標增幅有所收窄。
從其監測結果來看，40個城市土地市場分化嚴重：一線城市冷清，量價齊跌；二線城市呈現降溫趨勢；三線城市火熱，土地成交均價創下2011年以來新高。與4月相比，40城土地成交建築面積大幅萎縮，年初累計土地成交面積同比增幅也有所放緩。同時，40城土地成交均價也連續2個月同比下跌，整個市場呈現降溫態勢。
多項指標增幅收窄
報告顯示，5月份40個典型城市土地成交建築面積2797.9萬平方米，環比下跌27.4%，同比增長20.8%，同比增幅較4月份大幅收窄。1-5月，40個典型城市年初累計土地成交建築面積18381.2萬平方米，環比增長18.03%，同比增長26.8%。
土地出讓金收入方面，5月，40個典型城市土地出讓金收入為1274.6億元，環比下降14.2%，同比增長35.3%，土地出讓金已經連續5個月環比下跌。1-5月，40個典型城市土地出讓金累計收入8659.4億元。
土地出讓均價方面，5月，40個典型城市土地成交均價為4609.6元/平方米，環比增長0.1%，同比下降3.4%。
土地成交溢價率方面，5月，40個典型城市土地成交溢價率19.9%，與4月相比增長1.5個百分點，有所企穩。
分城市來看，5月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別荊州、南昌、東莞、惠州和合肥，土地成交溢價率分別為123%、89%、83%、72%和68%，這幾個城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪週期運行至今三線城市較為火熱的特點。5月份，北京、深圳、西安、武漢等8個城市的溢價率為0%，主要是由於多地政府出臺了土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點城市，調控較為嚴厲。
一線冷清 三線火熱
從城市分類來看，5月份一線城市土地市場量價齊跌。4個一線城市土地成交建築面積為36.2萬平方米，環比下降79.2%，同比下降79.4%，相比4月份，5月份一線城市的土地成交量進一步萎縮；成交均價為11593.3元/平方米，環比下降7.5%，同比下降20.1%。
易居研究院分析認為，目前一線城市的土地市場已出現連續4個月量價齊跌的情況，土地成交均價自2017年6月左右開始震盪下跌，土地成交建築面積自2017年年末也連續萎縮，預計三季度一線城市的土地成交面積及均價仍有下降空間。
我愛我家市場研究院院長鬍景暉分析指出，從當前土地供應的數量、類型、用途和條件來看，北京等一線城市一方面謹慎放量、多元考慮，在穩定房價的基礎上多元配置土地資源、滿足不同群體的土地需求；另一方面也盤活庫存土地、多效開發利用，包括對當前限價房用地加增自持比例要求、鼓勵租賃市場發展，也顯示了國家穩定房價的決心。
二線城市土地市場逐漸降溫。5月份二線城市土地成交建築面積為1968.7萬平方米，環比下降19.0%，同比增長53.7%；成交均價為4686.8元/平方米，環比增長0.6%，同比下降5.6%。二線城市的土地均價自2017年9月達到5825.6元/平米的歷史高點之後便進入了下行通道，土地成交面積也連續4個月萎縮。
三線城市土地成交均價創2011年以來新高。5月份三線城市土地成交建築面積為793.1萬平方米，環比下降36.5%，同比下降7.9%；成交均價為2187.3元/平方米，環比增長12.8%，同比上漲26.2%。與一二線城市較為冷清的土地市場相反，三線城市的土地市場顯得相當火熱。5月份，雖然三線城市的土地成交面積出現了萎縮，但土地成交均價卻有較大反彈，是2011年以來的新高。
市場壓力逐漸顯現 防範三四線城市土地過熱
易居研究院報告顯示，5月份40個典型城市土地成交建築面積與4月相比大幅萎縮，年初累計土地成交面積同比增幅也有所放緩。同時，40城土地成交均價也連續2個月同比下跌，整個市場呈現降溫態勢。
易居研究院研究員詹毅凡表示，目前一線城市以及部分熱點的二線城市均出臺了較為嚴厲的調控措施，導致土地市場較為冷清，土地成交均價也隨之不斷下行。在這種情況下，房企也逐漸將拿地重點轉移至三線城市，導致5月三線市場的土地市場較為火熱，土地成交均價創下新高，相關調控部門應做好防範準備工作，防止地價過高推動房價上漲。在金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。
克而瑞研究中心分析認為，一二線城市5月份土地成交遇冷，尤其是一線城市近乎面臨“無地可拍”的窘境，宅地供應愈加緊俏。隨著人地掛鉤政策加快落實，一二線城市將加快供地節奏，下半年成交規模有望回升至正常水平。從三四線城市來看，下半年或將遭受市場更加直接的考驗。2018年以來，熱點三四線城市地價正在快速上漲，但是房價已行至階段性高點，企業在這些區域盈利空間將進一步收窄，三四線城市的市場壓力將逐漸出現。
來源：上海易居房地產研究院、CRIC，中房網綜合整理
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