“租賃萬億藍海！”戴德梁行中國區金融服務與顧問部中國區主管張晟這麼形容長租公寓。
長租公寓是一塊大蛋糕：一方面，在“房住不炒”的定位下，進入租賃市場是房企對於自身結構性調整和轉型的必要措施；另一方面，在約2.5億流動人口的支撐下，租賃市場長遠期潛力可觀。
“新經濟就是為（人口）遷徙帶來服務，我們這個（長租公寓）行業正是順應這樣的需求。”近日，在討論中國“新”經濟智能、共享、綠色就房地產發展之路的論壇上，魔方生活集團新業務部總經理戴偉強在戴德梁行如是說。
需求量大
“遷徙”這詞一語言中長租公寓的客戶定位。現階段，長租公寓瞄準的市場是因工作等原因遷徙至一線及核心二線城市生活的流動人口。
“我剛從老家來上海工作時，最苦惱的就是租房問題。租房要聯繫中介，一套套看房源，時間比較長。而長租公寓普遍是統一標準化裝修、拎包入住，所以幫我省了很多時間成本和精力。”在上海工作的小張（化名）對記者說。
小張的考慮並不是個例。北京、上海、廣州等城市常年接收著來自全國甚至全球範圍內的求業者，而這些流入人口基本以租房需求為主。
國家衛生計生委《中國流動人口發展報告2017》中提到，我國人口城鎮化水平持續提高，人口繼續向城市群聚集。就遷徙年齡段來看，“80後”、“90後”新生代流動人口比例穩步增長，2016年已達64.7%，已成為流動人口中的主力軍。
可見，“萬億藍海”並非口說無憑。也正是看中需求釋放前景，房企紛紛佈局長租公寓。
然而，由於長租公寓盈利和發展模式尚處於初期摸索階段，不少“乘興而去”的房企卻因資金和經營等問題早早“陣亡”。重資產中的輕資產
“我們今天講的長租公寓或應被理解為一個城市更新的概念，發覺一些舊的、低端的、工資的商業、商場、辦公室的商業價值，並將其轉換成長租公寓。”戴德梁行中國區投資及顧問服務部董事總經理葉建成指出。
“比較輕的重資產項目”， 一米好地創始人兼 CEO馮印陶這麼定位長租公寓。
與住宅商業樓盤開發一樣，房企在長租公寓的運營上需要經過選址、改造、招租、運營等一系列過程，且租金並不像出售住房一次性獲取，故從資金需求來看，涉足長租公寓的房企，特別是腰部及以下的企業並不輕鬆。
“中小型（長租公寓）運營商很難獲得金融解決方案”。馮印陶在論壇上特別指出，“輕資產運營的特點是，前期資本性投入很大，後期回收週期較長，比如4到5年左右，由於中小型企業不具有完善獨立的資金能力，槓桿和現金流就成了成敗的關鍵因素。”
在融資成本加大、融資渠道收窄的大環境下，如何把“資產池”轉化為“資金池”、如何將未來租金資產證券化進行二級市場融資被認為是未來長租公寓發展的關鍵。
事實上，目前大多數長租公寓的收益並未達到投資者人標準，企業如何從開發、持有到“盆滿缽滿”地退出的商業模式還需進一步明晰。
“作為基金管理人，我們在做長租公寓ABS路演時也會受到別人的一些不理解，因為我們沒有做徵信，投資人一直問為什麼不願意給擔保和徵信。我們扣除完所有的經營成本，收益率大概在5.9%左右。如果從投資者門檻和流動性方面打開長租公寓的產品，這或將解決目前我們收益率的一些痛點。” 晨曦基金副總裁、地產基金部總經理周昕宇有感而發。
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