2017.9.28 这是大嘴的第17篇文章
《再见，90㎡！海口小户型产品将成为历史！》
这是大嘴给本文的原定标题，得知这个消息的时候我的脑海里已经构思好了这样一篇文章，但是后来却出现了一些转折，所以感叹号变成了问号。
从昨晚开始，大嘴的朋友圈就开始刷屏，核心内容是一则信息：海南全面停止审批100㎡以下小户型！
当时我就震惊了，翻看了很多公号的推文，看到那标红加粗的字体后，我开始信了。可是当我进入海南住建局的网站，查看了完整的通知内容后。我的脑海里浮现出了四个字：断章取义。
各市县自本通知印发之日起，停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅。
停止审批100㎡以下小户型确实是有的，只是我不清楚为什么很多人把后面的补充说明给漏掉了，或许是移动互联网时代，碎片化阅读给我们带来的不良习惯吧。
当然，如果大嘴不是为了写文章而到官方平台求证的话，可能自己也就这么认为了，这点我不否认。
话题回到这则通知，大嘴个人对于这篇通知有两个理解和两个疑问。
理解1：海南100㎡以下的酒店式公寓将停止报建。
理解2：面对本地居民的安置房及刚需住宅不在限制之列，也就是说未来100㎡以下的本地刚需住宅产品仍然可以报建。
疑问1：除酒店式公寓外，还有哪些商品住宅在限制之列？
疑问2：如何界定面对本地居民销售的自住型商品住宅？
以上是个人见解，欢迎来喷。
接下来要给大家分享的是大嘴对于小户型住宅产品的一些理解，也是我原本标题中的文章。
我为什么没有选100㎡，而是90㎡？
90㎡和100㎡就像超市上的价格牌一样，在9.9元和10元之间，顾客总是会选择前者，仅仅0.1元的差距带来的是两种完全不同的心理体验。在小户型住宅产品中，大嘴认为90㎡作为刚需的代表更加适合。
小户型产品的受众主要有两种：投资客和刚需客。
作为投资产品，小户型的面积小，总价低，占用资金不多，将来转手更加容易。此次出台的通知被停止审批报建的小户型酒店式公寓不排除是抑制投资需求。
刚需小户型产品，是本文着重想讲的部分。
之所谓将90㎡作为刚需的代表，一方面是硬指标，另一方面是价格。
硬指标上，90㎡是小户型产品中居住功能最完整，舒适度较高，能够满足一个家庭三至四口人居住需求的面积。
无论是90㎡、140㎡、200㎡，要想设计出好的户型，都是需要开发商用心的。 90㎡可以设计成舒适两房或紧凑三房，两房的舒适度提升、三房的尺度平衡，还有各功能区的完整性，都给设计带来了不小的难度，毕竟空间有限。
说到空间有限，或许不少人会联想到网上很火的“爆改X㎡户型”系列，这个X一般是20、30、40㎡。从技术层面上来讲，大嘴很佩服那些设计师，他们确实做到了化腐朽为神奇，在一个逼仄的空间里做到了多功能的实现。
但是大家应该也注意到了一点，爆改过后，各功能之间的转化是需要你做很多动作的，如折叠、收纳、搬抬等，这就叫用时间换空间。除非你实在是受生活所限或是每天空闲时间很多，否则不建议尝试。
好的90㎡产品，就能让你实现，既有时间，也有空间。
说完硬指标我们来看看价格，和100㎡相比，90㎡的预算要低不少，按海口目前的房价计算，10㎡代表着10-15万的差别，在全装修产品没有普及之前，这就相当于装修款了。
在看到完整版的通知之前，我真的以为不会再有100㎡以下的小户型产品，所以我脑补了一下。
假如刚需的小户型产品真的成为了历史。70㎡、80㎡、90㎡产品消失，刚需的门槛提高到了100㎡以上。
按照海南的薪资水平，原本好不容易凑够了首付款的年轻人，鬼知道还要再存多少年钱才能买得起房？
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