江北新區核心片區、江北新區核心區、江北新區中央商務區、江北新區直管區、江北新區共建區、江北新區協調區……你能分的清嗎？
NO.1 | 壹
上週末，我跟幾個好朋友等一行四人考察了杭州樓市，重點看了錢塘江南岸的濱江區和蕭山區，特別是奧體新城一帶，應該說建設的比較到位了！
眾所周知，由於G20和亞運會的拉動，錢塘江南岸的片區，已經成為杭州樓市的當紅炸子雞。目前最重要的亞運會奧體中心，已經建設的差不多了，周圍高品質樓盤遍地，一副現代化新城的局面。
考察之後，我對南京江北新區的建設，更有信心了。起碼硬件配套設施，江北新區超過杭州的奧體新城，並不太難。比如江北新區是江蘇省唯一的國家級新區，省市重視力度很大，地位更高。此外規劃的金融中心、600米摩天都在有序建設之中，而杭州200米以上的高樓都還不是很多。
所以對於江北新區的建設來說，真的到了天時地利人和的時代：
天時：國家級新區成立三年，城市建設恰逢其實；
地利：與河西只有一江之隔，交通比較便利；
人和：舉全市之力建設江北，資源聚焦度更高；
結合江北新區金融城、芯片城、基因城的戰略定位，可以說江北新區的發展要素，基本都齊備了。
然而，在江北新區的規劃方面，我們卻有點看不懂。半年一小變，一年一大變，製造的概念層出不窮，即便是我們這種規劃老司機，也有點傻傻分不清了！
7月3日，江北新區官方發佈《南京高新區（江北新區直管區）控制性詳細規劃及城市設計整合》文件。整個江北直管區範圍的規劃、定位、發展方向等第一次曝光。
這是江北新區直管區的區位和範圍。規劃範圍總面積386.25平方千米，涉及長蘆街道、葛塘街道、大廠街道、盤城街道、沿江街道、泰山街道、頂山街道以及部分江浦街道範圍。
那麼江北新區共建區有多大？788平方公里！
為什麼對這張地圖印象這麼深刻，因為共建區長的非常像一種動物：
像不像？
從地圖上看，直管區中的一小部分，好像還不屬於這788平方公里的共建區……
好了，直管區和共建區我們搞清楚了，現在我們來研究下，什麼是核心區？
NO.2 | 貳
那一年，菊花還是一種花；
那一年，2B還是一種鉛筆；
那一年，江北核心區，才這麼點大！
誰都知道，江北新區的核心區，僅僅是指頂山街道的16平方公里。很多人都認為關山悅還是核心區的樓盤，買房人趨之若鶩。而現在，他們開始維權了，甚至如果業主說自己是核心區盤，旁邊立馬有人指正：呸！你們早就被拋棄了！
在緯三路16平方公里的樓盤還沒有坐熱這個Title，去年核心區突然擴容了！
這次擴容，出現了幾次重要變化點：
緯七路兩側的大片土地被劃入核心區，五橋兩側的海峽科工園一併劃入；
江北大道以西，以北的原核心區土地，被踢出去了，關山悅這個樓盤直接吐血……
浦口火車站附近的一塊土地也被踢出核心區
好景不長，這才幾天啊，核心區的範圍，又雙叒叕……變了！
NO.3 | 叄
剛剛又冒出一個概念：核心片區！
江北新區核心片區，共由江北新區NJJBd010、NJJBd030、NJJBd040以及NJJBe030四個控詳單元組成。這四個單元，分別代表16.1平方公里的江北新區中心區、緯七路隧道口兩側、青奧體育公園板塊，以及三橋板塊商務中心。
江北新區核心片區，規劃範圍東至濱江大道—長江，南至虎橋路，西至沿山大道—七里橋北路—浦珠南路—寧合高速—浦烏路，北至定向河路—浦東路，總面積51.14平方千米。
媒體估計的江北核心片區的範圍
這個核心片區，是不是就是核心區？沒有人解釋，不清楚。反正包括原來的33.2公里的擴大版核心區。值得注意的是，被核心區拋棄的關山悅附近地塊，以及浦口火車站地塊，又被劃到核心片區了！
關山悅：NMMP！
最近有一個位於浦口老城區邊緣的樓盤—金地悅風華，宣傳的重點就是江北核心片區豪宅，這次區劃調整，這個樓盤鼻涕泡都樂出來了……
有人問：關山悅先在核心區，又被踢出去，現在又進了核心片區，兩起一落，是不是未來就要起飛了？未必！
首先這個核心片區，已經非常大了，稀缺性不足，是個盤都在核心片區。光環效應大大下降！
此外這個盤前幾天維權，質量堪憂，人設已崩，再搶救已經來不及了！
另外前幾天核心區拍地，地價已經不太高了，核心區能給所有樓盤帶來優質學校？優質資源？夠嗆！關鍵還是靠自己。
NO.4 | 肆
那麼這兩年江北新區製造了這麼多概念，核心區或者核心片區（實在不知道兩者到底有什麼不同）老是變來變去，本質是什麼原因造成的？焦慮！
曾經有一個領導說過：江北新區是塊好料子，要好好裁剪才行。現在的問題是，一堆裁縫拿著剪刀一會這樣剪，一會那樣剪，對於江北新區的發展路徑，思路並沒有完全想好，還是走一步看一步。整個過程充滿了機遇，也充滿了挑戰。
江北新區的區位，實在是太好了，與市區一江之隔，即便無法建成浦東新區的水平，達到杭州錢江新城、奧體新城的水平和檔次，應該說難度不大。而且江北新區在地鐵、摩天的規劃設計方面，遠遠超過杭州的奧體新城。焦慮感來自哪裡？產業！
江北新區規劃了芯片城、金融城、基因城，說白了就是產業。而最近幾年招商投資方面，出現了新形勢：
1
新規劃太多，國家新區19個，自貿區幾十個，百年大計遍地都是。很多人感嘆，規劃太多，企業不夠用了。之前武漢一把手，隔三差五就把雷軍叫到武漢開會，恨不得把雷軍綁在武漢。西安一把手去北京，專門去小米找雷軍談心……網紅企業的老總，基本上都被各個城市拉單子，應接不暇。
2
發展進入新常態。從今年的半年數據看，全國消費品的大頭手機產品和汽車產品，降幅明顯，企業發展面臨瓶頸，大規模的開新的總部，已經不太現實。比如溧水董小姐投資的新能源汽車，日子也不好過。單子很難拉。
3
即便南京內部，其實競爭也不少。據說某單位已經落戶河西金融城，現在有其他區要挖牆腳。江寧區的先進製造業，上秦淮網絡小鎮，發展也還不錯；仙林地區現在圍繞南大搞AI，已經起步了。大家都在拼命往前趕，不會謙讓的。
4
自身培育產業能力稍差。其實看城市建設，南京做的比杭州好，但如果比產業佈局，差距不小。一個新區建設，最重要的是大量企業入駐，員工周邊買房，地鐵教育配套一上，新區很簡單就搞好了。培育自己的產業，需要紮紮實實做起。
基於以上原因，我們發現其實各地的發展都充滿了焦慮感。這幾天山東黨政代表團考察江蘇、浙江，他們的心得體會就是：紅紅臉，壓力大！不比不知道，一比嚇一跳，稍不注意就落後了。
好在近期江北新區在各個方面的招商工作，在一步一個腳印的落實。我們有一萬的理由相信，江北新區的明天會更好。只是在規劃方面，還是希望能夠保持戰略定力，不斷修改是可以的，但也別這麼頻繁啊！除了給自媒體帶來無限的重磅利好流量外，價值不大。
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