今年来，深圳的新房市场格外热闹，尤其是热点片区在“限价”下尤为被置业者所青睐。
一方面，由于市场的新房住宅供应趋于缓慢，另一方面，得益于一些媒体对新房“买到即赚到”的渲染，加之一些惹眼的项目被土豪拼抢，使得购房者似乎陷入了只要是新盘，就存在价格倒挂及价值套利的“亢奋中”。
而事实上，一些推出来的新盘无论是地段还是项目本身的价值确实比较优质，但鱼龙混珠的新房市场还是存在的，并不是每个新盘简单和同片区的二手房对比，就有价值优势！
这两天。因南头豪方天际及等待了多年才出来的龙华红山的金亨利二期入市，再一次成为置业热盘，然而这种环境下催生的“亢奋新盘”，真是所有的新盘都值得我们打鸡血似的去追买吗？
现象：车库排队选房VS自助餐似的看房
昨天一早，娟子被一项目开盘的景象所吸引，因南头项目现楼开盘，置业者参加选房在车库排起了长龙；
接着是在北面的龙华金亨利二期，置业者为一睹项目芳容，也早早在路边排起了长龙，并且争相着想尽快看到房子。
但这两个项目，一个处于北环大道旁的豪方，北环将其与另一面较有生活气息的南头隔开，地段并不如人意，项目不但有噪音，旁边夹杂着农批市场外，现基本无其它配套（自带南实验园丁学校）。
而昨天营开的龙华金亨利二期，此项目地处龙华，确实在地段上来说有一定的优势，但本被之前传出80多平可做4房，但家在网友爆出的样板房来看，80多平是一房两厅一卫；官方也表示，项目按照政府政策规划来，不能违规搭板……
这预示户型的使用率可能将大缩水，事实上，从2014年8月，《深圳市建筑设计规则》正式施行，以前所谓的赠送面都将计入或换算计入总建筑面积，间接限制了偷漏面积的行为，明确了购房者产权。
价值：小白闭着眼买房的时代已然过去
今年来，娟子明显听到的一个论调是：以前在深圳闭着眼买房都赚，而现在小白买房这一套已然行不通。尤其是现在的二手房，更能体现出一个项目的价值比，优质的资源项目才会领跑。
新房买来后，其实很快就会进入二手市场的量比中来！
我们再回到深圳目前的新房市场现象，这两天豪方天际、金亨利二期一个南山一个红山，这两个原本毫不相干，但同样头顶“名校”集团光环、高拓展户型、同面积段差不多的总价，但优劣各异的两项目，却抢尽了一西一北的热点。
这两项目的入市，一边是置业者的青睐，一边是市场的吐槽。
从备案价及发售价来看，这两个项目在价格上相差无几（在7.5-9万/平左右）。针对这两个项目，咚咚牛浩思点评团队和淘房哥给出了个盘专业的分析：
1、地段
★金亨利二期位于龙华生活配套成熟，居住氛围及未来商业预期浓厚的红山片区。无论是地段，地铁、商业都非常方便。
★豪方天际虽位于南山，但项目地块与周边环境相对独立，被北环等路围合，噪音源较多，周边缺乏居住及商业配套；
从大区域来于，淘房哥对比目前同样是带有南山实验学位的前海以及南头片区的二手房，豪方现在单价在7.4-9.3万/平，单从一二手房价格来看存在着一定的差距。但这个盘的优势并不多。
上图是截取的部分带南山实验学位的楼盘价格情况。（除豪方外，其他统计的楼盘与豪方着较为相像的户型）
2、户型
★龙华的金亨利二期原始结构为88-89平1-2房、163平2房，但88-89平预留了搭板空间，可拓展至3-4房，163平则可拓展至5房，但这个可拓展面积的不确定性会让购房者承担较大的风险。
淘房哥从项目二手房对其户型进行了阐述，开发商给的金亨利二期的户型图，让部分意向购房者望而却步。但一期89平最少是3房2卫，甚至做了4房、复式5房，所以二手房价格高。
如果买金亨利二期新房需签‘承诺不搭板协议’，购房者表示，如果能扩展还好，价格也有吸引力。
★豪方天际主要有三个面积段，分别是74-76平的3房、86-89平的4房、125平的4房，虽然尺寸不大，但每个户型基本都有一个房间的拓展面积。
3、学位
在另一个大家都比较关注的学位上，昨天娟子在一个群里听到一中介非常大气的说“我们最大的亮点其实就是学位，许多置业者都是奔这个来的，其它的都是次要的……”。
但买学位其实也需要谨慎，在深圳出生儿童增高的情况下，今年的关于学位纷嚷了大半年，为学位买了房而上不了的事件层出不穷，咚咚牛浩思和淘房哥均提醒：为学位而买房也需要谨慎。
★咚咚牛浩思表示，金亨利二期按现在的学区范围、还是就近入学等原则来说，未来是深高学区的可能性极大。但在教育局未确定之前，一切都还存在变数；目前红山片区严重紧张，很大可能买新小区，在学位积分排名上被老小区给PK掉，因此对于看中学位的家庭来说，还是要持审慎的态度。
另一方面，高级北校区属于市直属的学校，与其它所谓的名校相比，出身更为“正统”，口碑较佳，单从这方面来看，高级北校确实值得关注。
淘房哥也表示：深圳现在上学都要按积分来入学，有房产是一方面，还有户籍、买房时间都是影响积分入学的，目前初一是要85分才能上，深高学区有房+有户口基本能上。
附红山3所学校的大学区积分表格供参考。
★南山的豪方天际对应的是南山实验教育集团九年一贯制的园丁学校（也算名校），去年已开学，至于成绩如何还需要几年时间的检验。
淘房哥认为，虽然在教学硬件上有着实验的支撑并不用太过担心，但对于生源而言，相信会是实验园丁部一个比较大的考验。
咚咚牛浩思荐盘：深圳“刚改”这些新盘可关注
咚咚牛浩思认为，在这两盘之后其实还有很多项目值得期待，他们通过各位网友的咨询情况，结合受关注楼盘的产品类型分别列出两组楼盘，供大家备选。
这些楼盘的优劣及项目价值点评分析，届时会详细出文，敬请大家关注！
1、刚需可考虑：华强城、天汇城、正大城、万科星城等
这些项目以“城”命名，自身拥有相当体量的商业配套，这也是欠发展区域新盘的大趋势，房子是用来住的，只有足够的配套才能支撑购房者住下来。
而大体量楼盘在这方面具有得天独厚的优势，从历史上来看自带的大体量商业的楼盘周边发展显然都会更快一些，人气也都更高一些。
2、改善可考虑：香蜜府、华润城3期、中洲湾、都市茗荟、半岛城邦四期、枫叶望海公馆等。
这些新盘都是目前颇受关注的新盘，因为在限价的预期下，可能再次成为打新的热点盘。
比如安托山做为一个新型的高档住宅片区在宜居和资源配套方面拥有及其强大的优势，在臻山府的卖完之后，香蜜府170㎡左右产品备受购房者的关注，相比臻山府，香蜜府在享受同等配套和不降级居住品质的同时，可大幅降低购房成本，可谓是一分钱难倒英雄汉，总价优势将会得到更多的购房者关注。
此外还有华润城3期，据说会在9月份加推510套，这次的中签率又会是多少？单单是上次没有摇到号的客户就可能再造一次清盘……
专家视点：盲目打新盘 需谨慎风险
凤凰树：买房不单只看价格 户型缩减下实质总价没变
知名地产评论人、户型研究专家
(1) 新房住宅市场现在显现冰火两重天！遭到抢购的网红盘，都是以“限价”之名的降价盘。无论是双玺3期、华润城润府等，均比周边二手房价低15%左右，加上“三价合一”后的税费，这些降价新房价比二手房购房成本低20%以上，即便1998年、2008年香港、深圳的史上楼市冰冻时期，降价20%足可“破冰”热销，况且现在楼市虽遇调控但尚未到冰冻期。
（2）网红盘大多是国企或央企开发项目，成为降价低开的先锋部队，民企楼盘能否全面跟上尚待观察。
（3）我曾在公号文章《新“朝三暮四”：10万*89㎡=8.5万*110㎡》指出，2017年深圳禁止户型“拓展面积（赠送面积）”之后，现在面市的新盘，绝大多数已经没有前些年的“拓展面积”，如现在的90㎡约=2016年的78㎡户型； 100㎡约=2016年的87㎡户型；110㎡约=2016年的89㎡户型等。
现在的新盘户型销售的建筑面积，平均比2016年增大15%左右，而户型的使用面积一样大。因此，降价15%，正好冲抵户型面积增大15%。开发商的销售收入没有减少，买房者的买房总价一样多，只是“朝三暮四”=“朝四暮三”。表面上是单价降价，实质上总价没变。
（4）建议买房者对没有户型图，或者户型图上没有标注尺寸的项目要提高警惕：或是陷阱，或是馅饼。买房要关注总价，而不仅仅是单价。尤其是在选择对比“高拓户型”的次新盘和没有“拓展面积”的新盘时，要看清能够反映户型套内使用面积的户型尺寸（厅、房的开间、进深），而不仅仅是户型的销售面积。
邓志旺：限价下导致需求释放 但还是要理性对待
复旦大学房地产经济博士、深职院房地产研究所所长。
深圳楼市出现这个现象主要还是因为限价导致了一二手房价格的倒挂，一些新房价低于周边的二手房价。这种价格导致了一些空间，也导致很多需求被释放出来。
另一个原因就是整个深圳的市场供应量比较小，供需矛盾比较突出；总体来说，现在热销的一些楼盘性价比还是比较高。
但有些楼盘确实不是太好，鱼龙混珠的也有。在这种情况下购房者还是需要理性对待，毕竟深圳刚改还是一个大方向，将来也有较多房源供应。
另外就是要做好功课，对一个新楼盘要充分了解，确定在哪一个价格区间，做一个更好的判断；当然，有需求的话，还是要抓住现在这样一个限价入市机会。
李宇嘉：打新热存在一定的合理性 未来限价会更严格
深圳市房地产研究中心高级研究员
因为政府限价的原因，去年很多新盘都不愿意入市，对开发商来讲认为贱卖了，所以并不愿意去卖。今年，大家对于政策收紧、资金面收紧的预期已经形成了共识，再加上整个预期并不看好，所以晚卖不如早卖！因为新房价格还会继续保持下跌，未来预售证的门槛也会越来越高了，价格限制会更加严格。
所以现在新房的整体入市价格比市场价稍微低一点，造成了一二手房倒挂，再加上新房的税费本身比较低，置业者当然愿意购买新房。
看一个楼盘值不值卖，主要是看是否比市场价低，只要是比市场价低就值得。对置业者来讲，现在市场上所谓的刚需、改善需求其实很难界定，很多人觉得合适就买了……在这种情况下，打新股一样的去购买新盘，我认为存在一定的合理性。
徐枫：“房住不炒”下，盲目入市小心成为接盘侠。
深圳市房地产中介协会研究总监
最近出现新盘趋热的现象是因为新盘价格受到限制，或低于周边同质二手盘。消费者觉得抢到即赚到。这是虚假租期，目前难有实际证据改变市场预期，需要有些典型的泡沫破灭的例子教育市场。
从中国楼市看，现在房价在二三线城市已经上涨乏力，一线还有涨幅，证明楼市的回调周期已至。
同时中央政府的数据更全，早已发出“房住不炒”的警告。没听懂的还在盲目入市，怕是会成接盘侠。
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