前一段時間，中國鐵建房地產集團有限公司黨委書記、董事長吳仕巖先生髮表了一篇文章名字叫《
用黨的十九大精神指導房地產經營實踐》，筆者覺得文章中有些內容寫的非常精彩，文章中的一些重要啟示分享給大家。長期以來，土地財政收入成為城市基礎設施建設資金缺口的重要來源，低價徵用土地成為高速城市化和工業化的驅動器。2016年和2017年，我國GDP分別達到74.36萬億元和82.71萬億元，比上年分別增長6.7%和6.9%。其中，房地產增加值佔GDP的比重均為6.5%。必須承認，當前，房地產業不容置疑還是國家經濟的重要支柱產業，是滿足廣大人民群眾住房需求的主要供給渠道。
啟示
這段話基本上表明瞭 ，我們過去在城市化過程中的發展模式。也很實在的告訴我們，房地產業仍然是我們經濟中絕對的支柱產業。
但不容忽視的是，近年來，過快的流動性增長、狹窄的實體經濟投資渠道及不合理的城鎮化空間結構共同推高了一線城市和熱點二三線城市的房價，並帶動其他城市房價普漲。與此同時，對房地產加槓桿過度使得銀行等金融機構越來越依靠“房地產繁榮”，加劇了房地產泡沫化，給國家安全、社會穩定和人民美好生活帶來嚴峻挑戰。
啟示
對於房價的上漲，吳先生歸納了三點，過快的流動性增長（貨幣的因素）、狹窄的實體經濟投資渠道（投資渠道少的因素）、不合理的城鎮化空間結構（土地錯配供應因素）分析的非常到位。當然影響房價上漲不只是這些因素，但是這三個因素基本是主要因素。
十九大將現在到2020年定義定為全面建成小康社會決勝期，將2035年定義為基本實現現代化的階段性節點，2050年為建成富強民主文明和諧美麗的社會現代化強國的階段性節點。
未來32年對新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化提出了很緊迫的要求，具體到房地產行業發展的需求側上，中央曾在黨的十八大上提出到2020年實現約1億農業轉移人口落戶城鎮的目標，出臺了推進戶籍制度改革、實施居住證制度等舉措。2017年底，全國大陸總人口13.91億人，常住人口城鎮化率達到58.52%，比2017年末提高1.17個百分點；2016年全國戶籍人口城鎮化率達到41.2%。今後一個時期，政府將圍繞深化供給側結構性改革和農業轉移人口市民化，加快落實戶籍制度改革，把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，確保到2020年我國戶籍人口城鎮化率提高到45%左右。另據《國家人口發展規劃（2016－2030年）》提出，2020年全國總人口達到14.2億人左右，常住人口城鎮化率達到60%。筆者根據這些數據做了一組測算，從現在起到2035年，按照目前58.52%的城市化水平和8.13億的常住人口的存量水平，每人增加15平方米住宅面積，需增加120億平方米，平均到每年是7.1億平方米；保障性商品房、公租房、社會租賃房的年供應面積總計不會超過4億平方米；如果當前總人口以1%左右的速度遞增，增量需求按照人均居住面積35平方米，平均每年新增面積約為5.6億平方米。存量需求與增量需求相加，每年共需要16億平方米左右的居住面積。
而近六年統計數據顯示，我國住宅供應量與這一數據差距甚大。這一供求關係充分說明，未來17年的房地產市場需求仍然旺盛。啟示
以上說明城鎮化進程將會加快，城市化空間仍然巨大。關於城市化帶來的房地產的紅利，在以後的17年中，市場需求仍然是旺盛的。至於中國城市化最終的結果，是各個城市均衡發展，還是形成大都市圈化，文章中並沒有提及，不過以世界城市的發展規律，以及特大城市在發展過程中的具有的優勢來看，我們的城市大概率會遵循市場原則—最終大都市圈化。
長遠看，多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度將逐步形成。多主體主要包括開發商置地建房、企業自建住房和地方政府實施保障，多渠道則主要由商品房、不同對象按不同比例參與的共有產權房、公有租賃房和社會租賃房構成。形成這樣的住房制度，關鍵要通過租賃房屋的使用價值提升和落戶、上學、就醫等配套性政策的落地，改變老百姓對租賃房的傳統觀念，變不願租為樂意租，實現真正意義的租購同權。但同時也要看到，中國人傳統觀念的改變和戶籍、教育、醫療等政策的到位都需要一段時間；共有產權房、公有租賃房、保障性住房向郊區和偏遠區域發展，也使得對保障性用房品質及區位提升的追求成為新的關注點和解決方向。所以，未來10-15年集中釋放的居住需求量仍有很大比例要靠商品房解決。受國內主要矛盾變化的影響，住房領域改革的重心將從保障中低收入人群有房可住轉向全體人民住得更好。商品房的檔次將朝著高品質方向發展，客戶成分將向中高收入人群傾斜。房屋更新改造也會成為市場新的需求增長點和行業新的規模增長點。
啟示
文中說了一個重要的數字，未來10-15年集中釋放的住房需求，還需要靠商品房來解決。保障類的租賃住房和共有產權房基本對應的群體是中低收入群體，未來商品房的品質將向中高收入群體傾斜。這些對於追求品質的房企都是利好消息。文中開頭部分多主體供應描述了很多的內容。筆者說說自己理解的意思，其實對於我們很多人來說，在未來的樓市發展中，有些人註定要告別商品房了。尤其是在人口湧入的特大城市。買不起商品房怎麼辦，中等收入的可以去買共產房，而共產房都買不起的，沒關係，還可以租房。當收入與商品房的價格相差懸殊時，人們就可以安心的租房了，國家保證你租房享受到一些權利，由於反正也購買商品房無望了，所以收入就可以用來消費了，於是消費還可以拉動經濟。或許聽起來很殘酷，但這就是未來的一個趨勢。
瞄準發達和核心地區，搶抓優質土地。越是經濟發達的城市，越是核心的區域，集中的資源就越豐富，基礎設施配套就更加完備，土地價值就越高，就越能聚集人氣，吸引更多商業、科技、交通等資源的投放，對帶動片區周邊經濟繁榮，增加群眾就業有非常重要的作用。
因此要堅持在經濟發達城市、城市核心區及配套設施比較齊全的區域拿地。同時，由於一些大城市短期內仍將繼續實施調控，大量沒有購房資格的客戶的需求將被擠壓到周邊較成熟的片區，企業要抓住這些片區土地價格仍處於窪地，限制性政策尚未出臺的窗口期，爭取拿下一批性價比高的土地。認真研究城市，加大經營力度。中國城市的市場機遇不是千篇一律，10年—15年內，被大城市輻射的有些中小城市、存在結構性、歷史性發展機遇的區域，或者是一些原先不被看好、市場偏冷的大中城市今後也有可能迎來較好的發展機會。房地產企業不僅要深耕已進入的城市，也要做好新進入城市的研究篩選。要持續關注政策動態和土地市場變化，加大經營力度，爭取抓住2020年底以前的改革換擋期，搶抓一批優質土地，為企業規模擴張和業績增長提供充足的戰略儲備。
啟示
作者分析佈局的區域，值得我們關注。第一經濟發達城市、城市核心區及配套設施比較齊全的區域。關於配套齊全，可以根據我們的理論去理解，即具有交通、產業、商業、教育和醫療的等配套的區域。第二被大城市輻射的中小城市，即都市圈中的城市，這個我們就不再多說，我們一直強調這樣的區域屬於價值區域。第三某些大中城市可能會具有機會。作者再強調一點，就是原先不被看好，所以我們其實可以順著這個思路，去尋找這樣的城市，過去不被看好，但是城市基本面和其它條件都還不錯的城市。
作為一個開發商，吳先生眼中需求端的繁榮期，至少還有15年的光景，這麼長時間的樓市紅利，你要怎麼做？
來源：美房網深圳站（meifang-sz）
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