數據顯示，2018年一季度廣西房地產市場整體供需平衡，價格穩中有增，市場穩健發展，房企集中度越來越高，兩極分化趨勢明顯。 下面，我們通過政策篇、土地篇、供求篇、房企篇，一起來回顧一季度廣西商品房市場。
政策篇：南寧、北海、賀州多地調控收緊，重點關注市場風險防控
2018年一季度廣西房地產市場調控持續收緊，重點關注房地產市場的風險防控。南寧、北海、賀州三地各自出臺新政策。
南寧方面，新修訂並開始實施的《南寧市已購公有住房上市出售管理辦法》利於規範南寧已購公房交易市場；新修訂並開始實施的的《南寧市公共租賃住房保障辦法》優化有關行政機關的職責和工作流程、優化公共租賃住房的申請等方面；南寧國土局將“互聯網+不動產登記”納入“智慧南寧”總體框架，簡化辦理不動產登記縮短市民辦事時間，降低辦事成本。
北海方面，《北海市房地產行業信用信息管理辦法》的頒佈施行，將對在北海從事房地產開發企業、房地產中介（含評估、經紀）機構、房地產測繪機構、物業服務企業的信用信息徵集、評價、披露、使用及開展相關活動，並於2019年開始第一次評定。房地產行業信用管理辦法的實施，旨在倡導誠信房產，提高行業自律，這也是從去年開始從上至下，普及各個城市的房地產市場管理政策之一。
從賀州市場來看，賀州市住建局進一步加強商品房預售資金監管，旨在加大對開發商監管力度，防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓，徹底解決開發商逾期交房問題；預售資金專管專用，有的開發商力求資金快週轉，或會採用以價換量，促進成交，未來個別樓盤的房價或有所下降。
值得一提的是，廣西全區各地多管齊下，引入擔保制度，多渠道解決繳存職工無法使用公積金貸款的問題。主要措施有：一是加快放款速度二是嚴懲違規行為。開發商須提供允許購房人公貸書面承諾等。2018年3月30日，廣西區住房城鄉建設廳印發並施行《廣西壯族自治區房地產開發企業管理辦法》，並附上相關解讀。其中提及此次新印發辦法是堅持“防風險、促發展、保穩定”發展方向，其中提及了關於房地產開發企業的違法違規情形，有可能不僅房地產主管部門一家執行行政處罰權。
土地篇：柳州玉林經營用地供應、成交創新高， 北海單幅商住地成交溢價率208%
2018年一季度廣西主要城市經營性用地成交結果看，桂東、桂中區域供應、成交均創新高，較為火熱；各城市熱門區域地塊吸引多家房企競拍，溢價率及成交樓面地價也有一定提升。其中，玉林供應23幅、成交29幅，成交樓面地價542元/平米，相對首府南寧市場來看，還是處在比較低的；柳州供應16幅、成交15幅，成交樓面地價2307元/平米，溢價率達80.4%。特別是，2月27日的柳州土拍上，單幅約142畝商住地塊吸引包括合景泰富、恆大、平安不動產、中海等17家房企，競價全程近3個小時，歷經300多輪，最終中海以18.28億元，樓板價8774元/平方米成功拿下，溢價率182.10%。
桂南區域成交地塊雖不多，但這些地塊都是房企比較想進駐的熱門區域，南寧、北海一季度成交經營用地成交樓面地價，處於市場高位。（注：本文關於南寧市經營用地的盤點，沒有統計到武鳴區的，實際是有的）。建發首個商住項目落子南寧江南、龍光擴容良慶大道沿線項目、龍光深耕拓展高新區、大唐拿下南寧市首個裝配式建築舊改商住用地……南寧商住用地繼續採用“兩限一競”（限地價+限房價+競產權移交住房）競價方式，調控不放鬆。桂北區域一重點來看桂林市場，經營用地的供應與成交均趨於平穩。
一季度北海土地市場看城北。海灣新城片區成為眾多品牌房企爭相進駐的海濱新城區。3月26日北海公開出讓1幅20.98畝商住地塊，有6家房企參與競拍，經過50餘輪激烈競拍，最終，深圳山湖海集團以總價7803萬成功拍下，成交樓面地價2789元/平米，溢價率208%，也是這家房企進駐廣西市場不到一年，佈局北海的第二個項目。北海得天獨厚的海景資源以氣候條件，受到廣西區外旅居客群、投資客的青睞，越來越多品牌房企揮師南下、開疆拓土。
供求篇：5城市達到季度百萬量級銷售，南寧商品房成交維穩萬字頭
供求量價走勢情況看，2018年一季度廣西房地產市場整體商品房供應面積約1388萬平方米，同比上漲51%，環比下降10%；成交面積1296萬平方米，同比上漲16%，環比下降13%，供求比1:1.07，整體供需基本平衡，市場穩健發展。2018年一季度廣西商品房成交均價5770元/平米，同比上漲8%，過去一年維持在“5”字頭，穩中有增。
廣西14市對比來看，2018年一季度南寧以334萬平方米的成交面積，位列各地市當中第一，佔全區總體成交量的26%。柳州、桂林、玉林、北海1季度商品房銷量均破100萬量，柳州成交125萬平方米、玉林成交122萬平方米、桂林成交121萬平方米，各佔市場總體量約10%；北海成交102萬平方米，佔總體量約8%。
從成交量同比上漲情況來看，上漲最快的是崇左市，2018年一季度北海商品房成交面積54萬平方米，同比去年上漲63%，市場升溫明顯。欽州、玉林同比漲幅57%、47%，緊隨其後。另外，河池、百色、桂林、貴港等城市的一季度商品房成交面積漲幅也超過20%，平穩上漲。
去化週期上看，南寧、桂林、防城港、河池、崇左、賀州均是在12個月左右，柳州的去化週期5個月，比較緊張。
量價表現上看，2018年一季度廣西商品房成交均價5770 元/平方米，同比上漲7.90 %，價格走勢保持平穩。各大城市對比來看，價格也出現分化情況。其中，南寧市城區（這裡統計不含武鳴區及縣份）商品房整體成交均價10032元/平方米（含精裝），受到“多限”調控，房企在推行住宅全裝修大趨勢下，南寧市新房住宅普遍精裝銷售，毛坯供應愈加減少，今年或繼續常態。
除南寧外，廣西區內各大城市住宅銷售仍以毛坯交付為主，2018年1季度柳州市成交均價接近“8”字頭，達到7926元/平方米；北海“6”字頭，達到6453元/平方米；貴港、防城港均破“5”字頭，分別為5423元/平方米、5073元/平方米。桂林市整體成交均價5760元/平方米。其餘城市價格基本在“4”字頭或者“3”字頭。
成交戶型比例上看，廣西14城住宅成交絕大部分集中在90㎡以上，順應二胎家庭置業所需，住宅新品多以三房、四房為主；像濱海港口城市北海、防城港小面積戶型成交佔比較高，候鳥客群為主，投資性明顯。
房企篇：5城市達到季度百萬量級銷售，南寧商品房成交維穩萬字頭
一季度，廣西商品房共銷售749.03億元，同比上漲25.62%，環比下降11.88%。成交均價為5770元/平方米，同環比雙漲，同比上漲7.90%，環比上漲1.17%。《2018年一季度廣西房企銷售排行榜TOP30》數據顯示，碧桂園廣西區域以55.65億元的成交金額奪得廣西銷冠。恆大集團廣西公司緊隨其後，以55.44億元奪得榜眼。彰泰集團以43.01億元位列探花，領跑廣西本土房企。龍光地產和綠地控股，也有不俗表現，分別憑藉27.25億元和17.52億元的成績，進入TOP5行列。南寧萬科、融創中國西南區域廣西公司、合景泰富、金科地產雲廣區域、盛天集團也交出不錯的成績單，進入廣西10強行列。
企業佈局方面，廣西TOP20房企已全部進入南寧，TOP30房企中僅桂林的興進集團尚未佈局南寧。不過，據悉該集團目前已在關注南寧市場，計劃今年入邕。
廣西房企集中度越來越高，2018年一季度廣西TOP3房企集中度達到21%
2018年一季度廣西房企TOP30的門檻值為3.57億元，TOP20門檻為5.57億元，TOP10的門檻達到10.49億元。
市場預判：調控常態，房住不炒，本土置業受到外來“衝擊”愈加明顯
政策方面，“房住不炒“已成全國市場共識，長期行政調控仍是主旋律。廣西各城市將繼續因城施策、調控政策不放鬆，從房地產行業信用管理、信貸資金監管、保障公積金繳存和使用、保障房管理、不動產登記等方面推進，促廣西房地產市場平穩健康發展。去年5月開始，南寧、柳州、北海多地出臺地方調控政策，需要一定時間消化，近期加碼調控的可能性不大。廣西出臺《北部灣城市群發展規劃廣西實施方案》提及將在做強做精中小城市和特色小(城)鎮、加快發展陸路邊境口岸城鎮、建設宜居城市等方面齊發力，推進以南寧為核心的北部灣城市群建設。我們可以推測，南寧在未來住房政策上或將新增吸引人才落戶的方面，以促進常住城市人口增加速度。
市場來看，南寧、柳州、桂林、北海、玉林成為廣西置業的熱門城市，也是品牌房企比較集中拿地的熱門城市。特別是北部灣城市群廣西發展規劃提及的南寧五象新區、北海廉州灣新區、防城港海灣新區、欽州濱海新城、玉林玉東新區、崇左城南新區等重點新區加快減少，未來也將成為各城市的新中心，品牌房企集中度加大，新區價格漲幅相對老城區是有比較大的變化。區內本土品牌房企和區外品牌房企的競爭力愈加激烈。“南漂”、旅居置業客群的增加，銀行信貸的壓力，對於廣西本土市民置業，帶來多重“衝擊”，個別熱門樓盤連續出現供不應求的情況或將成常態，購房者需適時折中選擇其他適合自己的樓盤置業．
廣西周邊城市或同樣置業需求的城市的政策調整，也對廣西置業有一定影響。就拿最近海南全域限購，候鳥客群及投資客或向廣西以外銷客群為主打的城市轉移。重點關注北海、防城港、欽州，以及桂林等地樓市或持續升溫，成交量有望持續攀升。目前廣西各地房價在全國二線城市內都是處於低位，在其他城市“多限”嚴控下，廣西市場日漸被看好，區外置業軍不斷湧入仍是大趨勢。
已獲授權轉載，轉自“南寧微樓市”，原創／文：易居（中國）企業集團·克而瑞廣西片區分析師 黃錦良
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