園區戴說——解碼華夏幸福系列
作者 | 戴耀邦
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在我們仍在為城鎮化比率超過50%而沾沾自喜時，全球性的城市危機正在到來，新的城市發展變革時代已經到來——即城市群發展時代。
城市群時代來臨
在過去的50年間，美國的許多城市經歷了以及正在經歷這樣的危機。比如，芝加哥在1950年的人口362萬，到了2010年，人口已不足270萬。最具代表性的是底特律，1950年人口接近185萬，現如今底特律的城市人口只有70萬；其他諸如費城、波士頓的人口，在過去的50年間，人口都有不同程度的減少。而從1950年至今，整個美國的人口整整翻了一倍。
與之相反的是休斯敦這樣的新興城市的人口在快速增長。與以往城市發展人口不同的是，人口快速增長的是分部在大休斯敦都會區的九個縣，並非集中在休斯頓市區。
而中國當前的城鎮化進程，也已呈現出明顯的城市群發展格局。農村人口正逐步從農村向大城市以及大城市周邊聚集，遠離中心城市的小城鎮的人口增長乏力甚至減少。與之相對應的是以特大城市為核心，帶動周邊諸多新興城市協同發展，與之相對應的是郊區和市區的界限越來越模糊，人口集聚以及土地、不動產的價值增長均呈現多點開花的態勢。
在此趨勢下，中國城市發展進程中的核心參與方——房地產商，老戴認為，將分化為兩種類型。一種是城市配套商為使命的公司，比如萬科；另一種是以城市群配套商為使命的公司，比如華夏幸福。前者主要是造房，生產宜居社區以解決城市人口的居住需求為主；後者則是以造城為主，在核心城市的周邊區域，選擇適宜地點引進產業、人口，造一座城。
老戴繼解析華夏幸福年報，商業模式、以及對其未來業績展望後，本篇我們基於中國新型城鎮化的趨勢，來分析華夏幸福的業務板塊以及核心競爭力。
一、產業發展能力全球領先
以產興城，需要產業先行，產業是經濟增長的動力之源，更是產業新城的立根之本。
華夏幸福建有全球最大的產業發展服務團隊，成員達到4600人。囊括了研究、運營創新孵化、投資諮詢、產業服務等各鏈條環節，從產業研究規劃、產業落地、全球資源匹配、承載平臺建設到全程服務運營，為所在區域提供產業升級的全流程綜合解決方案。
集團下屬近200個產城公司的總經理，60%來自於行業龍頭企業高管，40%人員來源於經濟發達地區的產業發展崗位。華夏幸福總裁孟驚曾對媒體透露，招商團隊中有超過100人在加入華夏幸福之前在全國各地的開發區的任職招商局長。
正因為有這樣堪稱航母級的產發團隊，成就了今天華夏幸福無與倫比的招商能力。2017年集團投資運營的園區實現招商簽約金額達1650億，這是國內產業地產領域最驕人的招商成果。
產發集團的招商業績要接受區域產業新城事業部和地方政府的雙重考核和監督，理論上不存在注水可能。根據經驗，當年招商業績的30%以上會在5年內轉變為落地投資額，從而成為毛利率高達95%以上的產服收入的源頭。
二、卓越的選址能力
華夏幸福投入巨資設立了未來城市研究院、產業研究院、城市孵化設計研究院，以及大數據研究中心。此外，還與國內太庫系簽署創新服務協議，內容包括：受託管理園區內創新孵化器、為華夏幸福提供創新項目落地走通對接服務、打造創新品牌、提供產、學、研等創新資源對接、提供全球創新業務協同類服務。這為華夏幸福形成卓越的選址能力提供了有力的支撐，也成為華夏幸福運營產業新城的護城河，核心的城市和地段是一種稀缺而唯一的資源，目前華夏幸福在全國佈局已基本完成，未來只需要精耕細作。
據瞭解，截止2017年底，華夏幸福已經佈局了74個產業新城，12個產業小鎮，主要在京津冀城市群、長三角城市群、珠三角城市群、長江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等國家重點城市群和“一帶一路”沿線海外地區等熱點區域。
三、領先的PPP運營模式
2015年，華夏幸福與固安縣政府共同探索的PPP模式，作為創造性典型經驗，已被國家層面認可，並作為唯一的新型城鎮化項目，入選國家發改委PPP示範項目，固安產業新城入選國家發改委首批13個示範項目；旗下無錫南長濱河新城、嘉善高鐵新城，也入選江蘇省、浙江省推廣PPP模式的示範項目。
從2002年起，華夏幸福就以綜合開發PPP模式推動固安產業新城的發展，實行“政府主導、企業運作”的市場化管理模式和運作機制。
經過十幾年的發展實踐，華夏幸福探索的產業新城PPP模式已日臻成熟，也形成了華夏幸福“領先的產業新城運營商”這個超級IP。
四、多元化的融資渠道
在華夏幸福公佈的2017年報顯示，華夏幸福通過充分利用資本市場直接融資工具，降低融資成本，2017年融資成本較上年同期下降14%，由上年6.97%降到5.98%。
華夏幸福不同於傳統房企，融資渠道相對多元，其中60%的融資依靠產業園區，如供熱和市政收費權等，這是傳統房企做不到的。
能做到多元的融資渠道與華夏幸福自身產業新城PPP業務模式息息相關，這也使華夏幸福受到資本市場的熱捧，多家券商都對華夏幸福中長期的發展看好。
據瞭解，華夏幸福與國內多家銀行及其他金融機構建立了長期、穩定的戰略合作伙伴關係，授信額度充足、貸款利率穩定。同時，華夏幸福積極開拓利用公司債券、中期票據、超短期融資券、PPP資產證券化等多渠道、多種類融資工具。
五、突出的造城能力
回到本文主題所談的中國新型城鎮化的宏觀前提，中國已進入城市群時代。當前，中國人口在500萬人以上的都市群有31個，其中，人口占比33%，GDP佔全國49%。未來20年，新型城鎮化對經濟增長的貢獻率超過2/3。
城市群時代，圍繞核心城市周邊的產業新城，產業小鎮成為城市群中的重要組成，而華夏幸福正是個中高手。“產業高度聚集、城市功能完善、生態環境優美”的產業新城與“產業鮮明、綠色生態、美麗宜居”的產業小鎮是華夏幸福的核心產品。與 “望得見山、看得見水、記得住鄉愁” 中國新型城鎮化的規劃、建設理念高度契合。十餘年來，深耕固安，探索出的產業新城發展模式，走出京津冀，佈局全國，並積極出海，在固安的成功之後，又先後打造了嘉善高鐵新城、江門產業新城等成功案例，證明了華夏幸福突出的造城能力。
華夏幸福高管接受媒體採訪時曾自信表示，如果看好中國的未來，看好中國的城鎮化，就應該看好華夏幸福，因為華夏幸福已重倉了中國，重倉了都市圈的城鎮化，重倉了京津冀。不知大家信不信，老戴是看好中國，看好中國的城鎮化的。
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