碧桂園最近有點煩，很多人都在懟他的高週轉。
高週轉有錯嗎？
這是碧桂園一步一步登頂房企龍頭的法寶。
不光碧桂園這些千億房企，百億房企也在追求規模，沒有高週轉就沒有規模。
上圖為來自碧桂園內部的一份文件。文件中，碧桂園董事局主席楊國強對企業高週轉推進的情況表示不滿，並給出一系列具體建議，將項目從拿地到開盤週期縮短至5個月甚至更短時間。在一些項目上甚至要做到拿地3個月開盤，僅是行業平均速度的1/3。
[壹]
拿地開盤週期，體現的就是週轉速度。
雖然各地情況有所不同，但可以平均達到6-10個月。
就進駐石家莊的品牌房企來說，這也是個主流週期。但有的項目由於準備充分將速度做到極致，有的項目由於拆遷阻力等因素戰線拉得較長。
猛哥對近十年入石品牌房企部分項目的拿地開盤週期做了個統計。
裕華萬達廣場：18.4個月
2008年12月29日，萬達集團以近25億元摘得石家莊[2008]031號地塊（尖嶺村改造地塊），宣告萬達集團正式入駐石家莊。但由於拆遷阻力較大，導致開業比原計劃推遲了10個月。
2010年7月4日，裕華萬達廣場住宅首次開盤，2012年6月全面清盤，24個月時間實現銷售面積100萬平米，銷售額90億元。
恆大城：8.3個月
2009年8月12日，恆大集團經過157輪競拍擊敗參與競拍的6家房企，以19.355億元拿下[2009]025號地，畝價552.8萬元。恆大以石家莊總價、單價雙料地王的身份高調進莊。
2010年4月18日，恆大入石的首個項目恆大城正式開盤，實現了6.5億的銷售額，打破石家莊單盤開盤當日銷售紀錄。
保利花園：10.1個月
2011年12月19日，保利地產以20.22億元拿下[2011]048和049號地塊，成為第一個進入石家莊市場的房地產央企。
2012年10月27日，保利花園首期開盤銷售，拉開了7開7罄的熱銷序幕。
碧桂園：5.23個月
2014年11月24日，元氏縣公開掛牌出讓了[2014]032-036號共計五宗土地，碧桂園以底價4.41億元拿下該批地塊，宣告正式進駐石家莊。
2015年5月1日，碧桂園正式開盤，實現了12億的銷售額，打破了石家莊單盤開盤當日銷售紀錄。
富力城：22.43個月
2015年11月25日，富力地產以3.07億摘得石家莊[2015]059-061號地，共106畝土地，成為又一家進駐石家莊的十強房企，但同樣遇到了較大的拆遷阻力。
2017年9月29日，富力城開盤銷售，首批房源全部售罄。
榮盛華府：8.67個月
2015年12月25日，經過近3個小時、807輪的激烈競拍，榮盛地產以28.91億競得[2015]053號棉三地塊。
2016年9月16日，榮盛華府開盤銷售，這也是當年石家莊樓市最瘋狂的階段。
融創裕華壹號：5.07個月
2017年2月14日，融創中國以6.62億拿下[2016]112號地，宣告正式進駐石家莊，落子裕華區。
2017年7月16日，融創進駐石家莊的首開項目融創裕華壹號開盤，洋房迅速全部去化。
萬科翡翠公園：3.7個月
2017年6月9日，石家莊萬科潤德翡翠房地產開發有限公司以91000萬元競得[2017]009號地，並引入萬科高端翡翠系產品。
2017年9月28日，潤德萬科翡翠公園正式開盤，打響了大房企“秋收”的第一槍，展現了令人驚歎的萬科速度。
從拿地到開盤，3個月基本是極限值。
明源君總結過，實現高週轉的要點包括：不要拿高價地，儘量買淨地，前期快速做好產品定位，快速做好示範區展示，項目梳理要前置，控制好項目成本，總建立戰略供應商庫等 。
要想快週轉，儘量拿淨地。涉及到城中村改造的項目，週期一般都比較長。
[貳]
回款決定高週轉的成敗。
開盤不是終點。快週轉的本質是提高資金的使用效率，快拿地、快開工、快銷售，說到底，都是為了快回款。把錢變回錢，一個週轉才算是結束。
比如碧桂園的“567”：爭取5個月開盤、6個月現金回籠、7個月達到資金平衡；還有“789”：一週去化70%、首期推出80%貨量、一個月去化90%。
所以，回款是高週轉戰略的重中之重，哪怕付出一些代價，也是要全力保證的。
在市場調整週期，由於高週轉的壓力，品牌房企對於市場的反應速度遠超本地房企。
去年四季度，當本地房企仍在高開低開、降與不降之間徘徊時，品牌房企的項目無一例外選擇了低開入市或推員工福利房，果斷捨棄了利潤率而追求快回款，均取得了不錯的業績。
[叄]
在規模壓力下，似乎沒有一家千億房企不追求高週轉的。
土地和資金成本增高，政府調控政策不斷出臺，市場競爭越來越激烈，僅靠土地增值和粗放型管理已經不可能賺錢了。
只能通過縮短項目開發週期，提高固定資產及存貨週轉率，提高資金的週轉速度和盈利能力，從而達到提高投資回報的目的，這就是房地產的高週轉策略。
清代紅頂商人胡雪巖有個關於高週轉的形象描述：“八個罈子七個蓋，蓋來蓋去不穿幫，這就是做生意。”
因此，週轉速度和風險指數成反比。只要蓋子不穿幫，現金流不斷，開發商就可以規避風險。
碧桂園內部人士在接受媒體採訪時表示，只有高週轉才能加快現金回款、降低資金成本。楊國強也曾表示：“高週轉是抵抗任何風險最有效的手段。”
高週轉本身沒有錯，讓人擔心的無非是“蘿蔔快了不洗泥”，也就是房子的品質能否跟上，但這和高週轉並沒有必然關係。
碧桂園表示，三個月開盤不是三個月交樓，快週轉不等於質量差。確實，高週轉倒逼其標準化、體系化。高週轉的極致就是管理，而管理的本質就是人。雖然，猛哥並不認為碧桂園是高品質的代表。
[肆]
品牌房企以高週轉模式來實現快速佔領市場，吸引客戶流，並進一步擴大市場份額，同時開發更多的項目，形成品牌效應。
本地中小房企則陷入了兩難境地。價格已經挺了上來，在目前市場調整週期，銷售可以用慘淡來形容。不採取價格策略，現金流已然吃緊，特別是有新項目要啟動者；降價又好似割肉，畢竟可售貨量不多，賣一套少一套。
事實上，石家莊房企玩的是另一種“高週轉”。前些年更為普遍。
這種“高週轉”是以團購的形式出現的。石家莊絕大多數的城中村改造項目，起初都進行過至少一輪團購，也就是圖紙房銷售。一些實力不強的開發商藉機“空手套”，利用很小的代價就能啟動一個大項目，很快實現財務自由。
但也有開發商死於“高週轉”，由於團購價格很低，加上拆遷改造難度大、週期長，不可控因素多，最終資金鍊斷裂。
- END -
閱讀更多 猛聊 的文章
