繼10月中旬的新派公寓權益型類REITs（房地產信託投資基金）產品成為長租公寓在REITs領域的破冰之作後，10月23日晚，保利地產發佈公告稱，其作為發行人的“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得上證所審議通過。據瞭解，這是全國首單央企租賃住房REITs及首單儲架發行的REITs產品。REITs正式落地後對市場的撬動效應備受期待。
市場現狀
1、政策
近期對租賃市場的扶持政策及法規頻出，長租公寓發展步入快車道，政策支持主要如下：
Ø鼓勵機構參與
發展住房租賃企業，引導房地產開發企業與住房租賃企業合作。
Ø增加供給
鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，增加新建租賃住房供應。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。
Ø稅收優惠
個人出租住房享增值稅率優惠；企業出租房屋享其他政策優惠。
Ø金融政策
加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，積極發展房地產投資信託基金。
Ø加強監管
住建部會同有關部門共同搭建政府住房租賃交易服務平臺，提供租賃信息發佈服務。同時，一線城市表態增加租賃住房土地供應。
2、市場
一系列的政策支持下，長租公寓市場迎來了前所未有的發展機遇，眾多企業、房地產開發商等機構也紛紛發表觀點，對長租公寓的關注度可見一斑：
Ø鏈家研究院去年底發佈的《租賃崛起》報告指出，目前中國房屋租賃市場規模是1.1萬億元，預計到2025年，將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。而其中長租公寓在這波紅利中成為了市場的下一個風口，吸引資本競相湧入。
Ø西南證券：長租公寓連接存量資源和租戶需求，顯著提升房屋使用效率和租戶體驗，發展空間廣大。
Ø西南證券分析師：大力發展REITs具有三重重要意義：一是盤活存量公共資產，化解地方債務，激活地方投融資效率；二是拓展長期資本形成機制，改善金融資本供給效率；三是推動公募基金、養老金投資於優質基礎資產，為全民共享經濟發展成果提供理想渠道。而發展REITs對於租賃的意義在於，通過對未來的收益權益進行抵押，從而促進租賃市場的融資，並且打包租賃項目的現金流，拓展社會的項目投資渠道。
機遇和挑戰
在長租公寓市場，盈利難就是現階段的主要難題之一。
據悉，隨著利好政策的出臺和落地，多家房企宣佈在長租公寓上佈局，包括碧桂園、中海、越秀等，同時多家房地產服務機構和酒店機構也在進軍長租公寓，參與者增多的直接影響之一，就是獲取房源的成本大大提升——尤其是一線城市。因此，即便一線城市的年輕人更多、市場更大，其過高的成本還是讓很多的潛在參與者止步不前。
除了房源成本，長租公寓的另一個成本是裝修成本，平均下來每間1萬到2萬元。此外，長租公寓項目的運營方所提供的服務，也是成本的一部分。服務成本會隨著服務內容的不同和人工成本的不同而不同。
總的來講，短期內盈利相對較難，這已成為長租公寓市場的難點和挑戰點。雖然短期內，盈利存在一定的困難，但是長期來看，長租公寓是具有投資價值的，或迎來更多的突破和機遇。
據悉，一個長租公寓項目，在運營2到3年之後，如果滿租率達到80%以上，就會有別的資金進來參與。因為長租公寓的租金回報具有穩定性，因此會吸引一些對穩定性有偏好的基金，比如養老基金、保險資金、共同基金、退休基金等等。
後續隨著國家更多政策的出臺，幫助市場參與者打通金融環節，擁有更多的參與融入的途徑，預計長租公寓市場將獲得更快速、更健康的發展。
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