父母出資買房登記在子女名下可能是贈與，也可能是借名買房，甚至可能是借款買房。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
【以案說法】
原告馮某與肖某分別是被告馮某某的父親和繼母。2012年初，兩原告看好深圳樓市，決定投資房產。可是，按照當時深圳樓市的限購政策，兩原告名下已各有一套房產，不能直接將該房產登記在自己名下，於是，兩原告決定借用被告（在校大學生）名義買房。經過一番簡單的溝通後，被告同意了原告的想法。2013年被告就業，承擔了10萬元的房屋貸款。因家庭糾紛，原告主張涉案房屋是其為規避限購政策而由被告代持，實際所有權歸原告所有。被告認為該房屋為原告對她的贈與，所有權歸被告所有。
法院經審理後認為，涉案房產登記在被告名下，原告請求確認對涉案房產享有所有權，必須要證明不動產權屬證書記載確有錯誤。被告參加工作後，開始量力而行地償還月供至今，雙方的這些行為既符合個人經濟行為模式，也符合家庭倫理和人之常情，不能證明雙方達成了房產代持協議，不能證明原告是房屋實際所有權人。原告訴稱是借名買房、代持房產，既沒有明確的書面協議證實，也沒有證據證明原告承擔著有關涉案房產的全部義務，故原告的訴訟請求不予支持。
【鑫湧大律師提示】
實踐中，為保障代持房產的安全，被代持人可以從以下幾個方面著手：
1、與代持人簽訂代持協議或借名委託購房協議
在司法實踐中，如果實際購房人與代持人之前未簽訂內容明確的代持協議或委託協議，出資人很難向法院成功舉證其與代持人之間的委託關係。代持合同的內容要明確約定房屋產權屬於實際出資人，只是登記在代持人名下，代持人不得處分該房產，否則要承擔高額的違約責任。
2、將房屋抵押給實際購房人
讓代持人配合辦理房屋抵押手續，抵押給實際購房人，在實踐中，房產一旦進行了抵押登記，想要再次出售或轉讓就比較困難，這樣便可以阻卻代持人在實際購房人不知情的情況下將房屋轉讓給第三人。
3、保留出資憑證
保留好購房款的出資憑證，建議資金流轉都通過銀行轉賬或櫃檯存款的方式進行，以便有據可查，並在轉賬時備註上用途，比如“購房款”。如涉及到按揭款，若要通過代持人的銀行賬戶扣劃貸款，應與代持人約定好，由實際出資人控制該銀行卡，並按月往銀行卡內存入按揭款，同理應備註上“按揭款”。購房過程中產生的票據、合同、資金憑證等等原件應由實際出資人統一保管。
4、保留實際居住憑證及房產證明
代持購房中，房屋的實際居住人一般都是實際購房人，房屋由誰實際居住和佔有、房產證由誰保管、物業費由誰繳納，可以作為判斷代持購房成立與否的輔助標準之一。保留房產證、房屋鑰匙、物業費發票、房屋交接單原件等證據都可以佐證房屋實際權利人的事實。
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