引言
“搶人大戰”刺激市場，“房住不炒”思想貫徹落實，多城相繼出臺“限售、限購”的調控措施；粵港澳大灣區劍指世界、海南建立自貿港等國家戰略發展政策穩步推進，建立更自由開放的市場進入新時代。
在這樣風起雲湧的市場變化中，我們梳理了市場關注度極高的熱點政策，深度解析這些政策對房地產市場帶來的影響和未來的走勢。
“搶人大戰”已升級，送房子
送戶口！就問你來不來
熱點回顧
隨著2018秋招的預熱，各地搶人大戰已提前開啟，開啟各種落戶利好政策希望獲得豐收。近期武漢、南京、成都、長沙、西安等十多個城市相繼出臺應屆生就業優惠政策，二線城市有望成為應屆大學生就業創業首選。
“給房子”，“給戶口”成為重要手段，南京提供租房補貼和創業補貼，武漢設指導性最低年薪標準，西安兩證（身份證和畢業證）就可落戶。
張琦
戴德梁行東北區董事總經理
此次人才引進受到市委、市政府高度重視，去年8月制定的24條新政策在今年3月1日陸續公佈，4月22日最新出臺的政策中對於落戶方面又加厚了待遇以及各種福利資助，主要分為以下幾條：
❶ 瀋陽市政府對稀缺的海內外博士及高層次人才發展極其重視，資助也最為優厚，明確條件符合要求的人群均可落戶瀋陽，並對人才引進購房補貼政策進行升級，大幅提高各類人才房租補貼標準。人才引進並落戶後帶來的住房租售需求以及補貼提供的資金無疑會刺激瀋陽樓市，帶動瀋陽新房房價以及二手房租金的上漲。
❷ 在北上廣深等一線城市備受關注的長租公寓模式，也會隨著人才的引入在瀋陽市場落地發芽。目前長租公寓沒有在瀋陽成規模出現，因此有著廣闊市場前景，這也意味著此次政策出臺將促進房地產市場未來向多元化趨勢發展。
❸ 瀋陽此次政策的目的是希望通過人才引進政策帶動經濟發展，同時刺激房地產市場穩定增長。
粵港澳大灣區
規劃即將出臺劍指世界級
熱點回顧
2017年7月：《深化粵港澳合作 推進大灣區建設框架協議》在香港正式簽署。
2018年兩會：粵港澳大灣區戰略正式寫入十九大報告和政府工作報告，提升到國家發展戰略層面。
2018年3月：香港行政長官林鄭月娥率領多名政策局局長赴大灣區深圳、中山、珠海三市考察，為落實即將出臺的粵港澳大灣區發展規劃做準備。
2018年4月：廣東省省長馬興瑞在博鰲論壇表示，粵港澳大灣區的規劃很快就要出臺，完全有條件有信心把它打造成世界級的灣區。
程家龍
戴德梁行大中華區副總裁
華南及華西區董事總經理
與世界上其他三個已發展成熟的東京灣區、紐約灣區、舊金山灣區相比，粵港澳大灣區在GDP總量上已經不相上下，同時擁有覆蓋面積最大、人口最多的規模發展優勢。
大灣區內部，在珠三角經濟圈多年發展後，已形成產業互補、交通互聯的港深莞惠、廣佛肇和澳珠中江三個城市群。
三個城市群分別以科技創新產業、現代製造業和旅遊產業形成不同的產業功能定位互聯互補，相信在未來幾年隨著交通基建的加速發展，將會在國家的支持下進行進一步的人才互通、貨物流通、政策溝通、資金融通和信息聯通的“五通”融合，形成國際一流灣區、世界頂尖的21世紀全球發展創新樞紐。
海南“自貿港”建設及“全面限購”
熱點回顧
4月14日，在海南建省辦經濟特區成立30週年之際，《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》發佈，提出支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。
4月22日，海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關於進一步穩定房地產市場的通知》新聞發佈會，發佈嚴格的房地產限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，對商品住宅實施全域限購。
張曉端
戴德梁行高級董事
華南及華西區研究部主管
首先，國家支持海南全島建設自由貿易試驗區、探索自由貿易港建設，將會進一步刺激海南省經濟和消費的發展，無論是旅遊休閒娛樂健康等產業的進一步發展，還是高科技、現代服務業的提振都將帶動海南省房地產市場發展。
可以預見，未來一段時間內，海南省辦公樓、商場、酒店、公寓等物業需求將增大，而經濟發展帶來的人口聚集也將為住宅價值的提升提供支撐。
此次海南提出全域限購併即日實施，嚴厲程度前所未有，沒有任何迴旋餘地，堅決防範炒房炒地的投機行為，可見海南去房地產化的決心。
與此同時，此次調控升級也是對房住不炒要求的堅定貫徹。可以預見，在嚴格的調控政策下，無論是純粹的房地產開發還是以投資為目的的購房，都將受到一定的監管限制。海南自貿港的建設將迎來更好的發展環境。
深圳推行“三價合一” 降溫二手房市場
熱點回顧
3月28日晚，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、深圳市規土委聯合發佈了正式文件，宣佈深圳正式執行“三價合一”政策。
所謂“三價合一”是指二手房交易中涉及的貸款評估價、網籤備案合同價、房管局計稅評估價將不再“各自為戰”，銀行將以網籤價和銀行房屋評估價中的低者作為貸款評估額度依據。
該政策出臺將使部分二手房交易首付和稅費增加，深圳市場二手交易量進一步低迷，甚至出現二手房價格與新房價格“倒掛”現象。
費金標
戴德梁行高級董事
華南及華西區估價及顧問服務部主管
從短期來看，無論是對住宅或是非住宅市場，此次深圳‘三價合一’對市場上原有的‘陰陽合同’來說都意味著貸款額降低（多付首期款）或多交稅費，因此提高了二手房交易的門檻，對交易量會有一定影響，也會令一部分買家轉向一手市場，這種需求放緩意味著價格支撐力在削弱，對二手房市場的降溫作用不言而喻。
從中長期來看，‘三價合一’是一種規範管理、維護市場秩序的行為，有利於房地產市場的持續穩健發展。參照北京、上海、廣州這些已經執行‘三價合一’多年的城市，其二手房交易市場並未因貸款參考房產備案價而遭受嚴重打擊的情況，預計深圳此次政策的效力也將逐漸被市場消化。
當然，此次規範政策將對長效機制下的很多管理和政策的規範實施奠定有利的市場環境。
從瀋陽到海南，今年關於房地產的熱點新聞層出不窮。從總體看，通過抑制投資性需求降低樓市熱度，防止房價過快上漲，執行中央“房住不炒”政策是主流。即便海南有自貿港政策刺激，依然清醒地同步實施限購政策，可見從中央到地方的決心。
在未來，樓市的興衰，有待觀望。
欲獲詳情 敬請聯繫
程家龍
大中華區副總裁
華南及華西區董事總經理
張琦
東北區董事總經理
張曉端
高級董事
華南及華西區研究部主管
費金標
高級董事
華南及華西區估價及顧問服務部主管
閱讀更多 戴德樑行Cushwake 的文章
