上週有“權威人士”獲悉消息，有部門提交了房產稅方案給高層，高層對稅率不滿意打回來重做，要求明年6月徵收。股市房地產板塊應聲而落。又有傳言說，明年6月出的稅率不高，有鼻子有眼。
在講麗澤推算方法論的時候（歷史鏈接），飯總說過，靠公開信息和執行效率的判斷，就可以做出許多客觀的結論。飯總明確的告訴大家，明年徵收房地產稅，絕無可能。個別城市試點還有那麼一點點可能性。
政府收房地產稅的目的是什麼，這件事情首先要搞清楚。
不是為了降房價，美國香港等都有幾十年以上的房產稅收稅歷史，然而美國和香港的房價一直在創新高，次貸危機和97香港崩盤房價下跌，也和房產稅一毛錢關係都沒有。這些都是事實存在的數據，網上公開可查，可喜的是這些年老百姓也越來越成熟，相信房地產稅能降房價的低智商人群也越來越少了。但是，房地產稅對穩定房價肯定是有促進作用的，尤其是累進稅制，會讓有錢人買房動力減少。然而在北京等一線早已嚴格執行限購的區域，除了採用個別手段外，大多數有錢人早就買不進去多套了，所以影響也不會特別大。
有一種情況是可以降房價的，就是這個城市炒房客太多，把價格打的虛高多度，而後面又缺乏支撐，當前的大批三四線城市就存在這個問題。
房地產稅本質上就是財產稅，對於大陸的實際情況來說，都知道土地財政不可持續。但2018年上半年國有土地賣地收入2.69萬億，同比43%，在如此大的基數下增長如此之高，還是在嚴格的房地產與金融管控政策下發生的，說明土地財政短期的彈性非常大，土地財政依然是最省力解決地方債務及發展問題的最重要手段，沒有之一。
所以，房地產稅的實際落地，沒有大家想的那麼迫切，即便維持當前的賣地收入水平，一樣可以保證地方政府的發展。7月剛剛結束對地方賣地收入的審計，預料家底子搞清楚之後，土地財政將發揮更多效率。
目前在徵收的各項房產稅收入是多少呢？2018年上半年是1484億，同比增長6.9%，要想達到2.69萬億的標準，整個大陸房子以4億套總徵收2.5萬億核算，每套平均要徵收6250元。這是個巨大的負擔，某些同學會說我是剛需首套免徵，短期確實會有免徵的條款，然而財產稅這種東西從古至今就沒放過誰，除非你是特殊人群，比如殘疾人。舉個極端的例子，等你掛的時候，你孩子要正常有出息肯定不和你一起住有自己的房子，那你的房子是賣了呢還是繼承呢？繼承的話，遺產稅收一刀，你娃手裡就不是首套了，也得進入徵稅體系。你說那我賣了拿現金還不行麼。那問題來了，第一你怎麼知道你啥時候死，啥時候賣？第二你娃的娃不要房子了？
這個世界上最悲哀的事情就是無房階層幻想房產稅降房價，然後一輩子永遠收不到自己頭上，等於給自己及子子孫孫下了永遠屌絲沒有自己房產的結論。
另外一個就是關於不動產登記全國聯網這個事情，無數媒體解讀為收稅的基數。飯總明確告訴你，房地產稅就是地稅，跟全國聯網一毛錢關係都沒有。目前人大的提案中確實有以全國房產統計為基數收稅的思路，但是落實到地方，北京和拉薩的稅基能一樣麼？如果你有10套，5套拉薩，5套北京，按哪個累進稅制去收後面的？用戶自主選擇？那大家都選拉薩，北京市同意麼？
不動產登記的實際意義是為了盤家底確權，就和土地確權一樣，為以後各項決策做依據。而且所有說不動產聯網是為了收房產稅的專家，基本都是沒去過一線的理論派，你去全國任何一個三四線城市跑一下就知道了，網籤滯後的情況有多嚴重，不要說三四線城市，去年北京南二環豪宅朱雀門一套幾千萬起的，竟然還有3萬多單價網簽了幾十套，有意思不？
至於我們各地相關管理部門的IT系統和效率，那就更不用說了，系統總是要有人用的，很不幸的告訴你，許多地方連使用系統的人都培訓不出來。
那麼，是不是說房地產稅就會慢慢考慮呢？也不是。居安思危，雖然土地財政短期彈性依然很大，但早點把財產稅徵收，徵收的過程中試錯容錯調整進入穩定期，沒有個十年時間很難讓老百姓適應。由於房價漲的快，許多老百姓的收入遠遠跟不上收稅的水平，他又真的需要房子住，比如北京二環裡的老北京，收入一年才十萬左右，兩套房子你收他20萬一年，他幾代人確實又需要住不想賣，那結果一定是去鬧了。
所以，房地產稅徵收的時間表，依然還是立法先行，儘量提前。但立法可不是個容易的事情，明年底之前能把立法搞出來就不錯了，首先全國人大要給指導意見，然後地方人大還要討論和敲定細節，這裡面是有一些技術難度的。
其中最大的問題就是土地非永久產權，而房地產稅的核心成本在於地稅，地稅就是使用這塊土地所以要徵稅。我們在買新房或者二手房的時候，政府把土地70年使用權已經打包賣給開發商，開發商再增加成本賣給我們，由我們一次性支付了70年。那麼問題來了，是否算重複徵收？如果是土地買的早，按照當前評估價來徵收，是否要把原有基數扣除？對於剛剛上市的新房來說，老百姓已經一次性提前支付了未來70年的使用金，也就是地稅，如果再徵收，是不是把已經支付的房價部分還給老百姓？
另外就是免徵和累計稅制的問題，多少才是免徵線？同學們別太樂觀，按套數免徵的可能性比較小，漏洞大，因為是按照面積計算稅基的，所以免徵面積相對合理，這個免徵線開始不會太高，後面會逐步調整，隨著時間的推移，就會像個稅一樣，除非你一家三口真的是蝸居，否則多少你得交點。
最後一個問題，別光是收稅啊，房地產稅要取之於民用之於民，哪怕是部分迴流，這是基本常識問題，我們各部門做好了財務公開決算的準備了嗎？每個小區收了稅用去幹嘛了，這些錢的路徑都設定好了嗎？
支持房地產稅合理合法儘早落地，也好結束關於對房價的爭議。這隻靴子落地後，許多事情反而會變的清晰明瞭。從當前看，一次性佈局全國收稅可能性也是幾乎為0，還是要試點，先從一線城市或者東南沿海發達城市收起，三四線城市過去兩年炒房客太多，一旦開徵，將是災難性的結果。
我們的房地產長效機制是：三軌制！等飯總後面給你解讀。
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