房地产的分化
现在的房地产已经处于风口浪尖，全国大多数城市限购限贷，大有山雨欲来风满楼之势。房子还能投吗？结合国内外房地产市场发展看，目前房地产市场“总体压力重重，区域城市分化将加剧”。
怎么理解呢？
经济转型期，老旧的传统产业面临去产能，收缩战线阶段，传统产业巨头并购，集中度增加，在经济体内的份额是逐步减少趋势，房地产作为支柱型产业的地位将逐步淡化；这也注定房地产作为一个大的产业需要逐步挖掘改善型住房、核心商圈地产投资及特色地产投资的阶段，那种一哄而上，粗放式的发展模式已经结束。
在新经济尚未发展成支柱产业之前，这些旧经济品种还将维持现状，慢慢整合；房地产企业面临逐步淘汰合并的阶段，房地产巨头将强者恒强。在紧缩环境下，如果你选择房地产企业投资，一定要在企业资金来源的持续性，业务方向的符合性方面多加关注。
一、具体来看，有以下几个要点：
1、“休闲旅游+地产模式”
代表企业：华侨城A
华侨城的地产+旅游模式已经形成，特色旅游和小镇，带动地产升值。但是目前还是地产占一半以上的收入，后续还会加大内容力度。
2、“产业园区+地产”模式企业：华夏幸福。这种企业运营模式需要政府加强沟通，根据地方发展重点促进工业园区的发展，从而促进是地产业务的升值。
3、核心城市群的发展机遇。
代表性：京津冀城市群，特别是新兴房地产政策的雄安新区、粤港澳城市群、中西部龙头城市集中区域的带动（如成都、西安、武汉等）。可重点关注核心城市内与经济转型方向契合的房地产类型，如办公楼、科技园区、具改造潜力的工业物业等。如粤港澳大湾区持续的人口流入、科技创新和产业升级、基建投资以及同城化趋势都将在更为一体化的制度框架下，催生新的商业地产投资机遇。
4、地产用途的变更机遇
代表性：如长租公寓、商业地产改为共享办公的发展。
随着城市的持续发展和有限的土地资源，城市更新成为必然趋势。2016至2017年，上海和北京涉及物业用途变更的城市更新类大宗物业投资交易多达16起，较此前两年成倍数增长。共享办公的蓬勃兴起让“商改办”、“酒改办”的投资机会更具吸引力，另一个物业用途变更和改造机会是处在资本风口上的长租公寓。
5、房地产信托投资基金（REITs）
在借鉴美国等成熟市场经验的情况下，中国国内相关政策放行后，REITs短期内的规模将逐步增长至GDP的0.6%左右，对应市值在5000至6000亿元人民币之间，而流动性的加强有望进一步提升商业地产年投资额至3000亿元人民币以上。
二、房地产投资经验谈：
1、抓住按揭这一关键点
按揭或者抵押，买入一套，付出的，仅仅只有首付的钱，利润却是房价的15%左右，这样，周转率会下降一点点，但是，由于杠杆高，最终的收入，还是非常可观的。还有一种，就是付定金+公证，用较少的定金，比如10万，签下合同，然后，和房东去公证，约定一个最迟付尾款的时间，在这个时间段，以较低的利润，抓紧卖掉，提升周转率，并且，杠杆的比例就更大了。往往10万块，就能撬动80万左右的房子，一两个月之内卖掉，能有近10万左右的利润。这种方法，在后来，比较常见。
2、不熟悉的城市，不投房地产
3、做投资一定要有出租，购入价和租金要按照自己能承受的比例。
特别要考虑租售比的合理性以及增值的空间。
买房子，都基本遵循——贷款尽可能多，年限尽可能顶格。让我每个月的还款额尽一切办法变少。哪怕最终总还款额多很多钱。然后，在每个月还款的额度较小的前提下，好好装修处理好房产，以合适的价格出租。
还保证要有足够的现金流以及其他收入。换句话说，房价暴跌，我也能撑比较久，等待黎明的到来。这样的条件下，我才会买入房产。
4、投资房产生意模式：我们买房子，都是等待，寻找，找到了合适的标的，能够达到上述条件，就买入。一买就买尽自己能力的多一点。然后，老老实实出租，老老实实交贷款。等待最终资产的上涨。
5、商铺——坚决不投
目前昂片只要买入，很多是根本租不出去，只能等待买卖，这把资金困在了李曼能不能流动。
6、投写字楼较好
这些要搞清楚，比如，租户是什么行业，什么公司，最好选择有护城河的公司当你的租户哈~我们和我们的租户都保持了比较良好的关系。我们的租户生意做得比我们大，所以，我们还是很放心的，也能成为好朋友，保持良好的关系，相互支持，相互学习。
选择综合性的写字楼，就是既有写字楼，又有住宅，还有商场。这一点很重要。
7、社区的选择的要点
人员复杂的大楼盘不要买，选择单价贵一点的小面积的楼盘，人员结构简单，管理相对轻松许多。
8、资产配置均衡合理
研究家族财富传承，发现有些富过三代的家族，有个共同的特点，就是资产配置的时候，哪怕实业与股权投资明显更赚钱，也会有相当一笔投资在房地产上，或者土地上。
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