良締
租房期限5年，还有两年合同到期，但房子需要拆迁，拆迁的补偿款全部规房东所有吗？提出这种问题，如果是真人真事，我只能说：“穷傻了吧!想钱想疯了吧!”，简直就是可笑至极!
现实中也的确遇到很多拆迁的房屋正在租赁期内，也确实因为强制租户搬家导致了一些矛盾纠纷，但惦记房主拆迁款的估计是凤毛麟角，兼职称得上是奇葩。
首先，拆迁补偿是补偿给房屋产权所有人的，与你租住方有和关系呀，不会真的住时间长了当自己家房屋了吧？拆迁得补偿款谁看了都羡慕，但看钱眼红想像成自己的那就是脑子有问题了。
但不是不能和房东要求补偿，因为既已签订五年合同，提前解除合同的确是需要进行一定比例补偿的，这个正规来讲应该在所签订的合同里应该有写明赔偿方式及数额，即使没有写法律也会按房租的一定倍数赔偿的。
还有另外一个纠纷可能发生，就是租住期内，租客对房屋进行了一定装修，而装修费用如何补偿却也是个焦点问题。
这里必须要说明，在装修前是否与房主进行协商，并有相关合同，如果既没通过房主允许也没有相关合同，那不光没有一分补偿，你还可能面临擅自改装和恢复原貌的费用支付。但如果有相关合同，并也注明在停止使用后的处理方案，那房主就需按合同办事了。
无论是否可以补偿，做人都要多互相理解，也不要只以利益为目的，那样才能共建和谐社会。
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遇我得福
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作为承租商户经营商铺，如果您想要取得合理补偿，至少要满足这几个条件。
一、合同期内，即承租期内
有的房东会在合同期前赶走租户，就是为了方便独吞拆迁补偿中关于商铺的那部分补偿。
或者会在合同期满后，故意隐瞒拆迁信息，但不续签合同，这样承租人就会很被动。房租也交了，但是由于不在承租期内，没法主张自己的合法权益——商铺拆迁补偿。
二、拥有合法营业执照
当然是在有效期内的营业执照，并且登记地址和经营地址一致。
三、房屋是合法建筑
违建是很难争取合理补偿的。
四、有纳税记录
如果偷税漏税，也会影响商铺补偿
具体补偿有这些项：
商铺停产停业损失的补偿
主要参考商铺平常的营业额。通常是6个月营业额的补偿。
装修装饰的补偿
会有评估机构进行评估，然后给出赔偿标准。
搬迁费
对于商铺设施设备搬迁的补偿。
其他奖励补偿
比如限期搬迁的奖励。
至于能否拿到公平合理的补偿，要看两方面。一是征收方是否违法违规操作，故意压低您的补偿。
二是房东是否会从中作梗。有的房东是想连商铺补偿也全部吃下。所谓“人心不足蛇吞象”，这样的人以前不多，现在不少。
因此，商铺经营者必须打起精神，做到消息灵通、了解征收流程、依法争取合理补偿。
商铺的征收流程
和国有土地上房屋征收流程一致，有以下几个方面：
征收方会发布房屋征收公告，并进行测量评估（房屋价值）出具签字盖章的评估报表，发布补偿安置方案（房屋征收决定），签订补偿协议，发布房屋征收补偿决定，发放补偿款，搬迁。
您明白了吗？
爱土拆迁
你作为承租人与出租人订立了一个租期为五年的房屋租赁合同，租期履行至第三年时该房屋面临拆迁，因此该房屋在事实上就不能让你占有使用了，即房屋租赁合同在事实上陷入履行不能。这在法律上叫做因不可抗力致使合同无法继续履行或合同目的不能实现，合同双方均享有合同的解除权。
《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……
根据法律规定，对于房屋租赁合同这种持续履行的合同，合同解除以后，已经履行的部分不再回转，尚未履行的部分中止履行。也就是说，你和房东前三年租期已经履行完毕，剩余两年租期不再履行，你应当提前两年搬离房屋，房东应当退还你两年租金。
现在最重要的问题是，你承租该房进行了一定程度的装饰装修，现在你要提前两年搬离，装修费用应当怎样进行补偿呢？我们假定你当初装修该房时是经过房东同意的，现在该房面临拆迁导致房屋租赁合同被提前解除，对于装饰装修物的处理应该分附合部分和非附合部分分别讨论。
所谓没有形成附合部分，是指装修材料可以在不损毁房屋的情况下进行拆除，比如窗帘、空调等物。对于这部分物品承租人可以自行拆除带走。
所谓形成附合部分，是指装修材料已经和房屋合为一体，非经毁损或者改变性质便难以分离，比如涂料、地板等物。对于这部分物品在两年租期内的剩余价值，应当根据公平原则由双方分担。我们知道，该房面临拆迁，拆迁部门按照规定会对房屋的装饰装修部分折价赔偿，我认为根据公平原则该部分赔偿款应该归属于承租人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体运用法律若干问题的解释》第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： ……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
冰焰
不是，我有一亲戚刚好遇到和你一样的情况，他也是租房做生意遇到拆迁。一般遇到这种情况法律规定会有一部分赔偿是专门给经营者的，比如营业损失、搬迁费用、装修损失等。但是拆迁办一般是不会和租客去谈这些费用具体是多少的，他会让租客和房东自己去达成协议，一般房东不会给你全额，毕竟赔偿就那么多，给你多了他自己肯定就少了。所以说这点上拆迁办是偏向房东多，毕竟他要尽快和房东达成拆迁协议。但是作为租客我觉得你可以先和房东提出自己合理的赔偿要求，尽量减少自己的损失，在房东和你之间分歧不大的情况下可以拿钱走人。如果房东和你的心理数字差距很大你可以走法律程序，一般法律会支持你的合理要求，这个法院有标准的，而且拆迁赔偿执行起来是很快的。 我那亲戚就是揍的法律途径，最后拿到的比原先和房东要求的还多。但是期间也是经历了比较多的波折。
语崽崽
有2个律师已经回答了，不过他们只照搬了条文，并没有答复你的情况是否可以得到赔偿。个人觉的，还是要看看你和房东当初签约时，合同里是怎么约定的。按照新政，以前的合同可能会有些冲突，甚至于相背。比如说以前常规一般承租人对房屋的装修，合同期满时，都必须无偿留给房东。这个也符合实际，你总不能因为你装修的房子，走的时候把墙皮也刮下来带走吧。除非你能保证给人家房子恢复原样。还有的约定遇到拆迁啥的，属于不可抗力，双方免责。新政出台一定程度有向承租人倾斜。看似保护了承租人，但对房东权益实际上造成了一定的伤害。
你的装修已经使用了3年，还剩多少净残值？怎么评估？这个可能很难说清。还有就是，你的装修给房东在拆迁时带来的是增值？还是减值？增减了多少？我印象里拆迁是给的装修补偿是按平米计算的。好的坏的有个区间数，但一般来说不会悬殊太大。即使是没装修过的白墙，一样可以拿到装修补偿。所以这样一来，你的装修给房东带来的实际增值，可能并没有你想的那么多。甚至减值也不是不可能，比如你根据自己的需要，装修时拆除了一个原有的隔断墙，即使房东当初同意了，但实际上拆迁时，这堵已经不存在的墙的赔偿是没人给房东的。这也是装修给房东造成的实际损失。
还有搬迁费，也可以叫搬家费，个人觉得有点不合理。你来的时候有人付给你搬家费吗？来时自费，怎么走的时候让别人给你买单那？
所以又回到了原点，还是看看你的租房合同，对提前解约怎么约定的吧！只要房东支付了终止合同的违约金，就没有太大的过错。你的装修如果当初投入非常大，并且拆迁时给房东带来巨大的增值，可以和房东谈谈适当给你一部分。
打官司未必是最经济的选择。
实现一个晓目标
根据我掌握的情况，如果是国有土地征收，您应该得到赔偿，其内容是营业损失和搬迁费用。至于装修之类的，是你和房主之间的事。但赔偿也是有前提的，包括:所租房屋是商业用房，房屋租赁合同，营业执照，纳税凭证等。损失范围就是您从拆迁停业到易地开业的时间，一般不会超过半年。而且营业损失是净收入(利润)，搬迁费用说白了就是搬家费，根据搬运量和运距评估决定。如果雇有员工，还要对停业期间员工给予补偿 ，标准参照当地最低工资标准。如果是协议拆迁，补偿水平是拆迁方和土地使用权人两家协商的事，给你造成的损失你可依据租房协议中违约条款与房主交涉。您最好是根据具体情况找当地律师咨询一下，保护自己的权益。
长金老者
你不是产权方，拆迁与你无关，你的权益局限与房东间，这属于不可抗拒力量，因此，房东退回你余下房租，如果你有交的话，另外结清水电等一切签约时应支付的费用外，退回押金。别幻想你能享有拆迁费，主体产权与你边都挨不上，别做梦了，这是二回事
风轻轻吹a
你想的太完美了，心思拆迁款在给你点，房产地契都是人家的，钱自然而然的就是要给人家的，但是你可以得到一些钱，就是安置损坏物品钱，但不多！至于人家的拆迁款和你没关系，在说合同，签了五年，三年拆迁，还剩两年，国家拆迁不是个人，属于不可抗力因素，和对方没关系，如果从人情上讲，两年没用，出租人可以给你相应的钱财，还给你两年出租钱，但这不具备法律效应吧，人家可以给你可以不给你！所以这要看对方是否是一个通情达理的人了！
至于打官司，劝你别打了，真的丢人，要按照你的说法，如果谁谁，那个地方拆迁了，我就租起来，自己和拆迁办的谈，钱也是我的，有点异想天开了，地方始终不是你的，命里有才能有，命里没有，怎么弄也不是你的！
于情于理，出租方应当还给你剩余的两年出租费，拆迁办应当给你补偿一些物品损害以及安置费，别无其他！
而你应当于情于理，换地方，按事情规章做事，要知道拆迁并不是出租方决定，起诉也不应该起诉出租方，而是拆迁办！当然你这样，就有点得理不饶人了，毕竟，地方不是你的，你没有谈判拆迁款赔付的资格！
情感拾壹
房子是房主的，拆迁当然跟你没关系啊！你只是租人家房子的。顶多给你一个违约金，打官司的话我觉得意义不大，浪费时间，拆迁款一定不会有你一份的，建议有那个时间好好工作脚踏实地，不要异想天开。
别bi我喷你
其实这个事情站在各方的角度看就有不同的看法，我是个房东，写字楼的，我们签合同都是押一付三，其实合同都是建立在双方平等约束基础上，先不说拆迁的事，在合同期内我认为房客可抛弃房东，像我的房子就一直未到期被房客抛弃，有亏了破产的抛弃我，也有发展壮大后嫌庙小了抛弃我的，按理说按合同是没押金退的，但我每次别人都理直气壮的从我手中拿走押金，既然合同双方互相约束，在承租期内房东想抛弃房客，房东又该怎样补偿房客呢？
