如同證券投資基金主導金融資本投資行業一樣，房地產私募基金也會成為房地產業未來的王者。這批基金投資人往往有著頂尖的學歷、極高的智商、最敏銳的嗅覺以及豐富的產業經驗，他們能以極快的操作速度打通金融資本與產業的通道，成為行業的“尖峰突擊隊”。
2010年成立的瑞威資本顯然是其中一員。最初，在房地產監管政策不明朗的階段，瑞威資本度過了四年相對保守的“蟄伏期”；2014年，中國房地產進入“白銀時代”，包括瑞威資本在內的房地產基金逐漸入市，搶奪市場升級的紅利。同期瑞威資本順利拿到基金從業牌照，正式轉型為專業的資產管理公司，開始圍繞商業地產併購、住宅不動產以及不良資產處置發力，至今已實現30多個項目退出。
如今，又一個四年過去，房地產行業已然進入新階段的比拼，而擁有100億資產管理規模的瑞威資本也即將迎來自己的高光時刻。這在瑞威資本創始合夥人、總裁朱平看來，“是水到渠成的事情”。
瑞威資本創始合夥人、總裁朱平
現實：“冰與火之歌”正上演，存量市場成“香餑餑”
目前的房地產行業，正在上演冰與火之歌。一方面，十九大後調控和去槓桿的政策將房地產“炒房熱”逐漸冷凍；另一方面，大規模房地產私募基金正在悄悄加碼國內市場，其中以併購模式最為突出。
有業內人士曾對投資界分析，如今的北上廣深等一、二線城市，大批量的住宅開發階段已經過去，新興的規模住宅用地更多聚焦於城市郊區，而城市成熟區域的項目已經地價過高，這些只是少數幾個頂級財團之間的遊戲，更多開發企業已經無從下手。
但是仔細研究市場會發現，雖然大城市地價貴，但仍存在大量低效率的住宅。一、二線主流城市有越來越多的舊樓需要改造，而且這種舊城改造模式也寫入了未來北京、上海等城市規劃綱領文件中，有了政策支持。
在朱平看來，觸底反彈意味著更大的機遇。整個行業面臨一輪洗牌，隨著住宅開發市場越來越成熟、集中，留給私募股權投資基金的機會並不大。而增量市場不斷向上市公司、大型央企、排名前50的房企集中，中小房企的機會也會越來越少。
住宅開發市場遭遇天花板，傳統商業地產的日子也並不好過。“比如傳統商業體在伴隨互聯網成長過程中，經歷了種種轉型的陣痛，沒有資金支持，找不到新的方向。但實際上它們的價值是被低估的。”朱平認為，從不動產的使用和地域屬性來講，改變其用途可以使價值迅速放大，重燃活力。
於是，他將目光對準了存量市場。他認為，“首先，房地產基金應該重點去挖掘的是存量資產，以及深思一、二線城市大量的存量資產如何進行盤活；其次是資產價值的提升。對房地產業來說，接下來更重要的是價值投資以及對內容的挖掘。從原來傳統的開發商對於住宅品質的提升，轉移到對產業內容的判斷，選擇合適的業態也在考驗地產基金公司的實力。”
而對於存量市場的爭奪中，利用併購的方式“攻城略地”尤為值得關注。根據普華永道數據顯示，2016年房地產併購交易數量為453起，交易金額達4012.5億元，同比上升44%；而截至到2017年上半年，房地產併購交易數量為207起，交易金額達到2940億元，同比增加78.5%。
朱平坦言，目前房地產已經進入存量時代，掘金存量不動產成為房企和資管方的關注焦點，存量不動產正從開發商模式走向大資管時代。今年以來房企頻頻參與設立產業基金，預計不久將會迎來地產基金併購的爆發期。
破局：“地產+”模式，整合商業地產
最近幾年，房地產企業進入深度調整期，開發商與投資者的關注焦點已逐漸從住宅市場向商業地產、養老養生地產、文化旅遊地產和城市更新等具有特殊主題的地產領域轉移，並形成了以地產為核心的“地產+”發展模式。同時，圍繞地產項目的融資和自有資金的利用，地產金融化趨勢日益明顯。
“地產+”領域的開拓，是瑞威資本業務發展的重點，並且目前已經卓有成效。
上海華僑城商業中心地處閔行區浦江新城的核心位置，是浦江新城商業帶的標誌性項目。2014年正式營業，截至2016年底已吸引商家近140戶，年度產生經營收入近5億元。目前已度過購物中心最難經營的3年培育期，服務著浦江新城周邊近50萬人口，輻射前灘國際商務區、漕河涇浦江高科技園以及周邊數十個品牌開發商建立的大型高檔小區。
2017年11月，瑞威資本聯合新田集團共同完成對這一項目的收購，收購總額約15億元人民幣。朱平介紹，收購完成後，會陸續引入多業態豐富商業中心的消費體驗，產生長期的稅收效益以及補充原有企業運營短板，並通過商業併購進行業態整合，使商業中心產生更大的價值。
商業地產因天生具備投資總額高、運營管理複雜、投資回收期較長等特點，除了地段、選址的外部條件之外，內部的資產管理同時決定了商業地產的成敗。據瞭解，瑞威資本結合歐美及澳洲房地產基金在投資類似項目中的理念和實操經驗，為華僑城項目設置了三層管理架構。
項目底層，由商業運營管理公司新田集團負責運營管理，新田集團在上海、鄭州等一線城市運營眾多的商業地產項目，在物業管理、商場運營、品牌整合等方面具有豐富經驗；在項目中層，由瑞威資本做資產管理，負責資金計劃、運營管控以及退出等事項；而在項目最上層，還有一家基金公司，專門負責資本運作。
此舉相比國內同類項目中只有兩層管理架構的設置更加領先、更加創新。並且在這一項目上，瑞威資本實現了資金結構的多元化優化，包括自有資金、股東資金、通過三方財富管理機構的募集資金，還有銀行的併購貸款。
結合當前華僑城商業中心的區域、消費能力以及未來經營潛力，該區項目臨近前灘板塊，未來將享受前灘板塊帶來的價值上浮，同時人口基數大且人口多為年輕群體，消費能力強且需求旺盛，潛在購買力巨大。
兩年前，瑞威資本還攻克了令眾多私募不敢涉足的福州中防萬寶城項目。中防萬寶城佔據周邊五大商業綜合體的交通樞紐位置，作為國家試點項目，中防萬寶城首創三項業界紀錄，目前是國內體量最大、業態最齊全、設計最超前的一站式地鐵商業綜合體。但即使是這樣的項目，項目方早期融資卻並不順利。鑑於項目本身作為平戰結合人防工程的特殊性、加之項目所在地段極其複雜的城市規劃等眾多因素，中防萬寶城讓傳統金融機構不能介入，眾多私募基金也不敢輕易下注。然而，在進行為期一年的研判之後，瑞威資本決定參與其中，原因就在於對項目的價值判斷和信心。
“萬寶城項目位於核心區域，未來會有很好的成長性。雖然是地下商業，但是是整個商圈的交通樞紐。”朱平和團隊當時判斷，因為萬寶城的位置，周邊五大商圈想打通地下佈局，必定會找上門來。
果不其然。截止2017年10月，中防萬寶城項目銷售總額近30億，項目招商總面積達商業總面積的80%以上，包括金逸影城、肯德基、麥當勞、屈臣氏、周大福、周生生、週六福、星巴克等知名連鎖品牌入駐商場。中防萬寶城商業體2017年11月盛大開業運營。瑞威資本的投資也在2017年10月份順利退出。
瑞威資本對於商業地產的評判與選擇有一套自己的法則，傾向於關注區域或板塊內的商業標杆與價值驅動者。朱平介紹，瑞威資本衡量商業項目會考慮三個方面：一是租金，是否有持續增長的趨勢，對品牌的吸附力是否強勁；二是體量和規模，是否具備改良的空間，成為區域商業標杆的潛力；三是運營成本，充分考慮運營團隊的專業性及商管預算的合理性。
而在未來，瑞威資本將以不動產為載體，逐漸滲透到酒店、辦公、商業、旅遊、長租公寓、養老等等行業中去。
蝶變：城市更新帶來的階段性風口
作為當下房地產轉型升級過程中的關鍵詞之一，城市更新被視為行業在未來5-10年的階段性風口。在去庫存、去槓桿的政策調控下，城市更新擔當了重要的角色。
十九大會議是一個較為明顯的節點，在國家基調定論下，存量市場成為了行業聚焦的熱點。但究其根本，城市更新的步伐從未停止，只因時代發展的環境不同，展現出不同的更新模式。
朱平介紹，中國的房地產市場存在著大量老舊資產，並亟待通過改造、升級重新煥發價值。據公開數據顯示，存量資產的總規模預估達200萬億平米。特別在上海、北京、深圳等核心城市，在不同程度和層面上，都已經開始掀起城市更新的新浪潮，其帶來巨大的市場契機。
目前，城市更新的主導性角色依舊是政府，但隨著更新模式和參與主體的多元化，金融機構將扮演愈發重要的角色。朱平認為，城市更新的核心就是對存量物業的改造。而存量物業如何有效地改造運營，從而最大限度的使其重新煥發商業價值，將成為城市更新過程中所需要思考的命題。他強調，金融資本不僅要做到“輸血”，更要通過“造血”保留資產歷史的同時，發掘資產的潛力。
深圳於2016年啟動了以舊城改造為重點的大規模城市更新，曾吸引了大量社會資本的關注，尤其深圳地區的私募基金積極響應政府號召參與其中。據證監會當年公佈數據顯示，深圳地區管理規模達100億的股權私募迅速增長至19家。與此同時，包括私募在內的各個金融機構也通過產品創新，構建融資平臺等方式，向城市更新項目“輸血”，保障全市城市更新規劃目標的實現。
瑞威資本近兩年也在積極展開對於城市更新及存量改造領域的佈局。基於成立8年來在基金主動管理及資產運營專業能力的成熟經驗上，不僅與多家知名房企、金融機構成為戰略伙伴，並不斷整合自身產業上下游資源優勢。未來，瑞威資本將繼續聚焦國內核心城市中心地段的優質存量資產機遇，並持續發力城市更新項目。
專業：法律+金融+產業背景，資管能力突出
27歲開設自己的律所、35歲負責易居中國、中國地產信息集團等在紐約證券交易所上市的風險管控和業務運營、38歲離開如日中天的易居中國創辦瑞威資本。在朱平的工作履歷中，法律是他的強項。
瑞威資本的另外兩位創始高管，卻有著不同行業的專業背景。瑞威資本創始合夥人、董事成軍曾任攜程高級副總裁、華住（漢庭）集團創始人之一，在酒旅、高科技行業有豐富的投資經驗；而另一位董事王旭陽則是建築學背景，對房地產開發、商業地產運營領域認識深刻。
不同的知識背景組成了瑞威高層的“鐵三角”，也實現了優勢、短板互補。目前，瑞威資本的員工主要由三類人才構成：法律人才、財務人才及不動產行業的專業人才。這三類人才決定了瑞威資本對於現行的法律法規政策與行業規定，能有及時、深刻的研究剖析。在行業立法、法律規定和政策監管方向上具有一定的前瞻能力。
朱平認為，瑞威資本突出的是資產管理能力、創新能力和盈利能力。“房地產漲跌形勢對瑞威的影響不大，漲有漲的做法，跌有跌的做法。公司要面對的最大風險是兌付風險。產品都是有投資週期的，這個投資週期怎麼樣，就看經濟週期，儘可能做到恰當的比對和銜接，這才是比較重要的，考驗的是公司的專業能力。”朱平分析。
瑞威資本除了團隊優勢，還有完善的風險管理體系作為保障，設有五道防火牆。第一道是現場的預警，第二道是每個月的稽核，第三道是風險部門監控，第四道是後臺部門全部接管，第五道是訴訟程序。每一個項目現場都會派遣專業團隊，在每個結點設置預警機制，跟進各種數字報表、進度情況以及現金流情況，一旦發現達不到要求，就會啟動預警機制。作為一家民營資產管理公司，8年至今仍保持著極其優異的安全紀錄。
對於未來資管行業的發展前景，朱平顯得很有自信。在他看來，國內資管行業是個朝陽產業，目前才剛剛起步，而未來有著上百萬億的市場。能不能成為這個市場裡面的主流，是對公司未來幾年最大的挑戰。
本文為投資界原創，作者：任倩，原文：http://people.pedaily.cn/201803/428633.shtml
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