摘要：最高峰往往就是房價企穩的開始
撰文|張銀銀
中國房價單邊快速上漲時代已經結束了！
這一擲地有聲的言論來自萬科鬱亮。不少人聽了這話，感到高興。當然，也有人會傷心、害怕。這輪房價週期太火熱，一步步吸引人高價入市炒房，你說不快速上漲，我賺毛個錢！
對此，官方其實早就定調，房子不是用來炒的。
不用來炒有兩個辦法，交易規則上不給你太多炒的機會，比如長時間鎖定，已經這麼在幹；還有一個可能就是房價單邊快速上漲終結。如此，你自然只能炒毛線。
現在需要判斷的就是，單邊快速上漲是不是終結？
恰好，萬科發佈年報，槓桿遊戲搬磚之餘，竟然去對比完了萬科近些年的財務狀況。然後，我想說，從萬科自身財務、經營角度而言，鬱亮對房價不再單邊上漲的言論，可能真有價值，起碼可以信一半。
接下來，槓桿遊戲就從萬科過去幾年的財務說起。
1、不僅淨利潤大漲33.4%，2017年萬科淨資產收益率創下近年來新高，但過去經驗表明最高峰往往就是房價企穩的開始
如萬科2017年年報顯示，萬科實現營收2429億元，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤280.5億元，增長33.4%。每股基本盈利2.54元，增長33.4%。
圖1.萬科2017年財務分析圖 圖表來源|網易財經
如上圖1所示，萬科全面攤薄的淨資產收益率提升至21.14%，同比增加2.61個百分點。重點就是淨資產收益率的快速提升，最大原因是萬科利潤大幅攀升，2016年210億元，2017年實現了281億元。
圖2.萬科2016年財務分析圖 圖表來源|網易財經
而看營收，增長微乎其微，背後的原因其實就是，房價上漲帶來的超額利潤。房子如果不怎麼漲，該怎麼賣，還是得怎麼賣？如果漲了，那就是多賺的。
但這樣的情況可以持續嗎？我們接著回顧過去幾年萬科的淨資產收益，和其他財務數據。
圖3.萬科2015年財務分析圖 圖表來源|網易財經
圖3很說明問題，當年的淨資產收益率只有18.09%，不如2016年的18.53%。為什麼？因為這輪房價主要是從2016年才整體啟動的，少數城市2015年開始啟動。而2015年的營收、房屋銷售，都是2014、2013、2012年拿的地。
而當初那輪，地價也曾衝到一個高度，所以2015年的淨利潤也好，淨資產收益率也好，都還在緩慢爬坡中。
當然，情形比2014年要好。如下圖4。
圖4.萬科2014年財務分析圖 圖表來源|網易財經
2014年是出了名的庫存年，當年萬科的淨資產收益率為近5年來最低，17.86%，淨利潤也只比2013年增長了6個億。和當年龐大的各項成本比起來，特別是和2013年比（如下圖5），營收增長很低，營業、銷售、管理成本卻都上升不少。
實際上，對於萬科來說，那真是不容易的一年。
圖5.萬科2013年財務分析圖 圖表來源|網易財經
從上面5張圖，我們還可以發現，2013年萬科淨資產收益率是過去5年中第二高。為了不增加杆友負擔，槓桿遊戲沒有列出2013之前幾年的萬科財務數據比對。
情況是，2013年，萬科無論淨利潤，還是淨資產收益率，都達到了上一輪週期的頂部。
說這個什麼意思呢？那就是房地產的週期性。過去幾年，作為中國最優秀的地產企業，萬科淨資產收益率一般維持在18%左右，甚至如上圖4，2014年只有17.86%，而2013年，上一輪頂峰時，這一數字為19.66%（見圖5）。
換句話說，2014年中國出現的房地產回落、庫存積壓，利率較高，起碼比今天高，貨幣相對收縮的情形，是非常直接反映到了幾乎所有房產企業身上的。包括萬科！
而現在的情況和2014年比，除了庫存，其他都越來越接近。2013年那一輪的高潮，很多回款、利潤實際是2012年的延續，然後2014年進入平穩甚至不好賣的一年。
歷史可能不僅僅是重複。
2、地價、利率壓力是無法迴避的
熟悉萬科的朋友都知道，萬科的現金儲備高、資產負債率低。而對於其他房企來說，潮水退去，才知道誰在裸泳，確實如此。
這一年多，恆大最喜歡說的就是減低了負債率。以這個企業為代表的一些房企，曾經遇到過什麼生死困境，大家都還記得。
槓桿遊戲的會計朋友常對我說，這個東西在現金流沒問題的時候不是問題，但一旦銷售出現頻率下降，房價穩定，就容易兜不住。
因為資金成本、地價成本擺在那裡。
圖6.恆大、萬科、碧桂園2017年營收淨利等情況 圖表來源|網易
但恆大吸取了教訓，學會做更大、飛更高。這一波房價上漲和規模化集中，恆大、碧桂園都是典型的贏家。
看上圖6 ，恆大、萬科、碧桂園的對比，不得不說，萬科還是老道。營收基本沒什麼增長，依舊實現了33.44%的淨利潤增速。只是萬科規模確實慢了下來。
而恆大、碧桂園也分享到走量和房價上漲的喜悅。
未來還可以繼續這個遊戲嗎？2017年的地，大部分來自於上一輪週期，甚至是超低價週期裡拿的，而且恆大、萬科、碧桂園們拿地是比很多企業優勢大很多的。一般企業怎麼和巨頭比？
不少開發商2016年、2017年高價拿的地，部分款項就算再拖，現在也該逐步付了。槓桿遊戲經常分析十大城市的賣地情況，地價整體還是在漲的。
正如鬱亮所言，“如果房地產企業還有地就買，不看價格的話，那麼之前怎麼賺的錢之後就怎麼還回去。房地產企業需要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。”
而調控繼續可以中期堅持是無疑的，那麼房企在一二線城市銷售明顯大反彈，短期沒可能。當然，也不一定很差，每個企業也有自己的情況。
在銷售整體一般，房價還被限的情況下，就會面臨一個問題，資金成本和資金來源保障。購房者的房貸利率上升是很明顯的，甚至房貸速度下降。
美國人加息繼續，各種表外被緊縮，市場無風險利率自然攀升。
就算我們暫時穩住不加息，去槓桿必然會推升市場利率，那麼出價高者得成為必然，貸款市場逆轉，開發商求銀行、求金融產品發行者。高價成為必然。
地價和利率可能會狠狠給開發商阻擊。而今的情況，是不是和2014年前後很接近？如上文第一部分分析的，後來萬科的利潤和淨資產收益走勢，給了今天一個很好例證。
3、“房價單邊快速上漲時代結束”可以信一半！
無論如何的是，萬科2017年的表現也好，恆大、碧桂園的表現也罷，都達到了一個新高度。
在衝高之後，就是一個企穩階段，甚至不排除局部、小規模的陰跌。對於房地產來說，這真的是週期。
對於今天的大背景來說，也得相信這三句話：
1.關於行業的定位，堅持房子是用來住的，不是用來炒的；
2.關於住房制度，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度；
3. 關於行業要實現的目標，是讓全體人民住有所居。
這可能是更大的時代趨勢。新時代，萬科說自己要做城鄉建設與生活服務商，此前，他說自己是城市配套服務商。
一個時代真的變化了，人傻錢多的金融環境暫時也沒有了。
不過，等著跌也幼稚。其實道理說了幾萬遍，最怕房價跌的，除了開發商，也包括我們地方政府部門。他們需要錢啊，需要土地實現很多夢想，填很多窟窿。
所以說，“房價單邊快速上漲時代結束”或許是真的，但鬱亮的話並不代表房地產不賺錢，也不代表房價進入下跌時代。
比如，去年這個時候，萬科說自己在為房價下跌做準備，點名12城。那時，尚未收購萬達項目的融創孫宏斌認為，調控影響將遠超預期，對樓市非常悲觀。
結果2017年，萬科、融創都繼續獲得大發展。
這隻能說明，剛需很害怕，投資者持續想炒房，政府依舊對房地產很好。
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