歷經了20餘年的資本市場發展之路，地產業也已進入了其下半場。傳統的靠住宅開發、瘋狂拿地做規模，似乎已經不能適應新時代的發展要求。因而，在地產業的下半場中，龍頭上市企業紛紛進行主動轉型，力求在這場表面看似平靜實則暗流湧動的競爭中拔得頭籌。
定位升級“城市綜合投資開發運營商”
2018年，作為改革開放40週年，又是深圳下一個40年的開啟之年。對於華潤集團來說，這也是一極具意義的年份，因為其前身是於1938年在香港成立的“聯和行”，至今恰好80週年。這也意味著一個新的週期開始了。華潤置地華南大區也在此次品牌發佈會中明確：華潤置地已逐步轉型為“城市綜合投資開發運營商”。
華潤置地業績發展穩步向前，營收和淨利潤都呈現出雙增長態勢。據其2017年年報顯示，在過去的一個年度，華潤置地實現營業收入1185.88億港元，實現淨利潤254.09億港元。相較於2016年，營收增長8.47%，淨利潤增長12.93%。
土地儲備方面，據其年報，截至2017年年末，華潤置地的土地儲備已覆蓋全球60個城市，總土地儲備面積達4897.8萬㎡。一、二線城市土地儲備佔比達75%。就區域而言，單華南大區的總建築面積就有1265.4萬㎡，遠超其他各區域。華潤置地在其年報中表示，這些土地儲備可滿足其未來3年發展需求。
經界面記者統計，近5年來，華潤置地實現了銷售面積由578.23萬㎡到954.3萬㎡的增長，年複合增長率為13.34%。2017年，華潤置地的銷售業績增速較快，實現銷售金額1521.2億元，持續保持行業規模前十，相較於過去的一個年度，同比增長40.8%。經計算，華潤置地近5年來的銷售金額年複合增長率為23.07%。
早在2016年，華潤置地就明確提出了“開發物業+投資物業+‘X’戰略”的商業發展模式。今年4月27日，華潤置地在其發佈的年報中透露，2017年華潤置地繼續堅持上述2+X的商業模式，並將業務從之前的物業管理、養老產業、海外投資和城市交通基礎設施向康養、產業基金、海外業務、長租公寓、產業小鎮和文化體育等領域進行拓展。由此可見，華潤置地很早就開始了佈局轉型的戰略。
在7月18日華潤置地華南大區2018品牌戰略發佈會中，華潤置地除了明確將逐步向“城市綜合投資開發運營商”轉型外，還進一步清晰了上述商業模式，使其更加具體化。除了傳統住宅業務外，華潤置地將持續開發寫字樓、商業及綜合體，不斷推進城市更新、城市建設運營和產業創新等領域的土地投資拓展和業務發展，從而煥新其所佈局的城市和城市中人們的生活。
不僅如此，華潤置地高級副總裁、華南大區董事長孔小凱也表示，大區始終在規模與轉型間尋求平衡，並已逐漸形成業內獨具特色的發展優勢。規模之外，華潤置地更注重高品質戰略，從設計、工程到運營服務，讓每個作品都經得起時間考驗。同時，也在產業、人文藝術、科技金融、教育醫療等領域做出了更多的嘗試，以更前瞻的戰略思維和創新力，踐行著“多元化、複合型”業務發展模式，這也是今天華潤置地的核心競爭力。
加速綜合開發轉型
上文已述及在傳統住宅業務方面，華潤置地繼續保持行業前十。而投資、運營類業務也是華潤置地華南大區在過去十幾年中一直堅持並探索的方向。2004年，深圳萬象城開業，作為華潤置地首個城市綜合體產品，引領者羅湖片區乃至整個深圳的商業消費升級。經過多年的探索和發展，華潤置地已成為中國商業地產領導者。華潤置地在其年報中披露，2017年，華潤置地實現投資物業營業額87.8億港元，同比增長21.1%。其中，購物中心業務營業額為61.4億港元，同比增長20.1%。
在華南大區，根據孔小凱在發佈會上的致辭，2017年，華南大區實現銷售物業簽約額332億元，大區購物中心零售額達120.08億元；目前，華南大區共有住宅及公寓項目30餘個；寫字樓已佈局項目10個；已建成運營商業項目4個，在建及待建商業項目12個。2018年，還將有三個商業體——深圳灣萬象城、柳州萬象城及廈門萬象城開業。
另外一方面，寫字樓物業數據顯示，截至2017年年末，華潤置地在營寫字樓的總樓面面積為56.2萬㎡，在建及擬在建寫字樓257.6萬㎡，體量上僅次於商業。這說明華潤置地今後在擴大商業地產規模的同時，也將不斷擴大寫字樓這類商務產業的規模。
在發佈會上，華潤置地華南大區寫字樓市場部副總監楊賢釗表示，在深圳區域，將有中國華潤大廈、南山科技金融城和華潤前海大廈三大城市級項目，加碼商務創新速度。其中，後海新地標中國華潤大廈地將與春繭、悅府和深圳灣萬象城等多元業態共同建構深圳灣綜合體項目；地處深圳高新科技產業園核心的南山科技金融城將推進金融行業的落地與創新，以科技的進步帶動金融業的升級，同時為科技注入金融的力量，最終形成產業交融、資源集聚、鏈式共生的科技金融生態圈。華潤前海大廈也將重塑前海片區的商務生活方式。
據悉，截至目前，華潤置地華南大區已在7個城市共佈局了共10個寫字樓項目，近130萬㎡在營在建辦公面積。今年，位於深圳的中國華潤大廈、南山科技金融城（華潤置地大廈），南寧華潤大廈，廈門華潤大廈項目將開啟租賃。在未來5年裡，其還將陸續在深圳、海口、福州等城市推出多個寫字樓項目。
全國舊城改造的領跑者
十餘年前，華潤置地就開始了城市更新的步伐，在地產業內走在了其他企業的前面。
2002年，東方商城開始拆除，華潤置地首個城市更新項目啟動。而這就是後來帶來整個羅湖片區商業升級、國內商業地產領域的旗幟——深圳萬象城。
2007年，大沖舊改項目在當時被稱為“廣東最大舊改項目”。這個以前佈滿握手樓佔地面積63萬㎡的村落，如今已經舊貌換新顏，被打造成為了一個集高端住宅、寫字樓、商業於一身的280萬㎡城市人文綜合體——華潤城。
2014年，華潤城潤府1期的入市，就足以顯示華潤置地的舊城改造能力。之後的2015年、2017年，華潤置地大廈和深圳萬象天地相繼進入運營階段。單從商業來看，於2017年9月27日開業的萬象天地，其平均出租率就達到了96.2%，2017年實現租金收入7348.2萬港元，足可見其高水平的商業運營能力。未來，該舊改項目的南山科技金融城將成為繼其商業之後的又一個亮點。
華潤城項目的成功運作，城市更新已成為華潤置地的一張名片。繼這一舊改後，華潤置地又拿下了湖貝舊改項目。湖貝舊改項目涉及原始宗地93宗，比大沖舊改更為複雜。華潤置地華南大區副總經理、城市更新業務總負責人趙榮在發佈會中透露，湖貝舊改項目將打造粵港澳大灣區城市地標、高666米的湖貝塔；將有6條地鐵線匯聚，實現同層換乘，打造地上地下一體化交通基盤系統；還將佈局4000座國際文化交流中心、1400座大劇院、1200座音樂廳等8處文化集群設施。
從大沖舊改和湖貝舊改中，不難看出華潤置地的城市更新已跳出了傳統“拆遷重建”的粗放型更新模式，進而轉向精細化城市設計為切入點的更新模式。這一多元綜合的更新模式，傳達出華潤置地在用城市更新作品解決城市發展的問題，也能看到華潤置地是城市更新中最能打的那個。
華潤置地的城市更新業務主要瞄準的是國內一、二線核心城市的舊住宅區、舊商業區、舊工業區、城中村和舊屋村，對其進行拆除重建、功能改變以及綜合整治。據趙榮介紹，華南大區已陸續進駐了東莞、湛江、珠海等城市，推進了90餘個項目的落地。其中，在深圳落地的就有下李朗項目、寶安鳳凰崗項目、羅湖村項目和上塘項目等數十個新項目。
城市建設運營，構築人們心中的理想城市
據深圳市2017年國民經濟和社會發展統計公報，過去一個年度，全市實現GDP22438.39億元，同比增長8.8%。而同時期的上海、北京這一數值分別為30133.86億元、28000.4億元，這也意味著深圳成為了繼滬京兩市之後第三個突破2萬億元大關的城市。
經濟的迅猛發展，帶來的是城市形態以及生活方式的升級，這同時也意味著城市中的人們對體育、文化、藝術、休閒和教育等領域的需求在日益增強。很大程度上，這也對地產企業運營城市的能力提出了更高的要求。
華潤置地的城市運營始於2009年對深圳灣體育中心的代建與運營。這座總建築面25.6萬㎡、外形酷似“春繭”的體育中心，在其建成後仍由華潤置地運營。在華潤置地的運營下，該體育中心運作1年後便實現了盈利，對全國的體育中心來說乃是首例。據華南大區負責人在發佈會中介紹，目前，“春繭”商業出租率達99%，各類活動258場/年，人流量600萬人次/年。
“春繭”運營的大獲成功，加上華潤置地本身是央企的這一優勢，使得其城市運營能力大受政府信賴。2015年，華潤集團與南山區政府簽定戰略合作協議，成為了“後海片區總運營商”，將對後海2.26平方公里的土地進行綜合運營。其中，深圳人才公園已於2017年11月1日正式開園，這也是全國首個人才公園，佔地面積達77萬㎡。
發佈會上,華潤置地華南大區城市建設運營事業部前期策劃部總監廖慧表示，後海中心區作為“粵港澳大灣區”的重要組成部分，在交通規劃上，打造了“地上-地面-地下”的多維立體化慢行空間，今後，在後海總部辦公基地的每一棟寫字樓裡，都能自由地穿梭。在功能區域規劃上，將圍繞主要的生態景觀節點人才公園，塑造綜合功能的城市中心區。在空間佈局規劃上，通過“三橫一縱七組團”的規劃方案，以文化、藝術、創新、高效為切入點，把後海中心區構建成深圳活力中心，灣區文化名片和國際創新門戶。
在城市代建與運營中，華潤置地已經有了近10年的探索和積累，目前，也逐步形成了城市片區綜合運營、醫院醫療、學校教育、公園與公共空間、商業運營、文化體育、城市棚改和城中村整治8大業務的特有發展模式。以醫院醫療、城市棚改和城中村整治為例，就前者而言，華潤置地將承接深圳最大的醫院（南山醫院）擴改建工程。據其發言人透露，華潤置地將藉助華潤集團旗下的鳳凰醫療平臺，將醫院醫療業務拓展至龍華、寶安還有羅湖等區，以提升整個深圳的醫療配套水平。就後者來說，華潤置地已承接了“深圳棚改第一村”華富村項目。廖慧表示，華潤置地將把這一項目打造成為福田中心區宜居社區的代表，同時也為城市貢獻大量公共活動空間和產業空間。
據悉，截至2018年6月底，華潤置地城市建設運營已建和在建項目就有52個，覆蓋了南山、寶安、福田、羅湖、龍華、龍崗、坪山等7個核心區域，總投資額超過449億元。華潤置地在以運營人們心中理想的城市之姿大步前行，極大地去滿足人們對體育、文化、藝術、休閒和醫療教育等領域的需求，其城市運營的佼佼者之態已然初露。
產業升級煥新美好生活
隨著新一輪產業升級的到來，各行業都在持續進行著創新，對於地產業企業來說，也概莫能外。華潤置地將方向瞄定與生活方式息息相關的消費升級和智能製造兩大產業方向，對其進行升級與再造。在行業大變革的環境下，華潤置地此舉意為將其產業創新與母公司華潤集團的資源優勢進行深度融合。 據華潤集團官網資料顯示，其主營業務主要有大消費（零售、啤酒、食品、飲料）、電力、地產、水泥、燃氣、大健康（醫藥、醫療）、金融等，旗下設有7大戰略業務單元、17家一級利潤中心，實體企業1987家。其中，直屬企業中有6家在港上市。目前，華潤零售、啤酒、燃氣的經營規模位列全國第一，醫藥銷售規模位列全國前列，電力、水泥業務在業內表現不俗。華潤集團的資源優勢可見一斑，這也是華潤置地入局產業地產區別於業內其他企業的優勢所在。
華潤置地產業地產執行組長曉曼透露，產業地產將圍繞智能、健康、空港航城、文旅、時尚和田園綜合體六大產業展開，並據此建立了“六鎮一體”的產品線。其中，“六鎮”是指對其所聚焦的六大產業方向進行研發和再設計，以不同的產業應用場景為核心，打造具有美好生活體驗的6個特色小鎮。而“一體”則是指“智慧城市綜合體”，其將以南山科技金融城為範本，基於城市傳統產業升級再造，注入智慧運營科技，打造以智慧建築和智慧配套為基礎的新一代產城空間，從而滿足人們對於更加集約高效的城市生活方式的高層次需求。在上述產業實踐中，華潤置地還衍生出了智慧城市、潤加速、耕雨農場和華潤置地藝術空間四大核心IP。
從華潤置地的產業佈局和實踐，不難看出其已經深入觸及到城市人們生活方式的方方面面，華潤置地在以產業創新的方式煥新著其所入駐的城市以及城市中人們的生活。曉曼還透露，截至2017年，在產業合作領域，華潤置地已儲備產業資源150個，建立長期重點合作資源35個，簽約戰略合作10餘個，MIT中國未來城市實驗室、中興網信、浙大網新、騰訊、清華力合科創、中環易達、鳳凰醫療和邁瑞等都已成為其產業地產領域的合作伙伴。華潤置地與行業巨頭密集牽手，加上其獨有的母公司華潤集團的資源優勢，其產業地產的發展前景可見一斑。
城市煥新實現超車
在中國開放土地市場的這30多年來，一線、二線城市的可供開發用地越來越緊缺了。以深圳為例，深圳總佔地面積1996.85平方公里，截至去年年末，全市建成區面積為925.2平方公里，而《深圳市城市建設與土地利用“十三五”規劃》明確指出，到2020年，基本生態控制線範圍面積不少於974平方公里，全市工業用地佔建設用地比重不宜低於30%。這些數據都在表明深圳可供房地產開發的用地越來越少。
與此同時，住房全面短缺時代已經結束，這已是行業的共識。在這一形勢下，單純的房地產開發也迎來了其瓶頸期，加之，房地產調控繼續深化，房企要單純依靠其傳統開發業務來保持業績較快增長已經行不通。
早於2016年11月，國土資源部辦公廳就印發了《產業用地政策實施工作指引》，以更好地落實產業用地，推動產業邁向中高端水平。產業結構的優化和產業園區的升級，為房企的發展提供了新的方向。加之，產業地產的發展空間巨大，越來越多的房企對這一業務進行佈局就成為了必然。
此外，城市中的人們，其生活方式和消費需求在不斷進行著升級，這意味著城市形態的演進、升級中的人們需求是房企轉型的主要方向之一。城市運營越來越成為判斷一個城市其城市化水平高低的重要指標，不少有著創新基因的房企紛紛選擇入場。而在這些方面，華潤置地華南大區將綜合開發、城市更新、城市建設運營以及產業創新地產等無疑與其進行了深度融合。
經濟合作與發展組織有個著名的研究結論，房地產行業不僅包括蓋房子，還有跟房子相結合的一系列服務。這些周邊行業的規模，最終會超過房地產開發本身。這些都在表明，未來與此進行深度融合才是房企保持持續增長，進而脫穎而出的不二道路。
房地產行業已進入了大變革時期，轉型升級，尋求新的業務增長點，成為了房企繼續做大做強的必由之路。在繼城市更新成為行業內最能打的那個後，華潤置地先後持續發力於城市代建代運營和產業地產，前者瞄準城市形態以及生活方式的升級，後者瞄準消費升級和智能製造兩大產業方向，華潤置地在用自己的轉型方式來將經合組織的研究結論具體化。城市運營中其行業的佼佼者之姿初露，加上背靠華潤集團、發展空間巨大的產業地產，這些勾連起來看，華潤置地其城市煥新者的姿態已然越來越清晰。這也意味著，地產業的下半場中，華潤置地將以“城市綜合投資開發運營商”為戰略方向，並據此來實現業績的持續增長，進而實現超車。
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