中國（河南）自由貿易試驗區鄭州片區空間佈局規劃昨天出爐了。
這是新一版的空間佈局規劃，換而言之，其實就是調整後的空間佈局規劃。從圖中我們可以明顯看出，其核心不是“佈局調整”，而是土地性質調整。
看下圖，圖中是自貿區的範圍。
上圖：調整後的鄭州自貿區。
這個範圍的黑色部門基本不受影響，畢竟都是已經開發完畢的老城區，可供出讓的土地不多。北龍湖湖心島1和高鐵東廣場2，這二個片區也影響不大，這2個片區本身就不是住宅用地，影響最大的莫過於北龍湖的東北部4片區，以及濱河國際新城的3片區了。
時間有限，北龍湖靠邊，來看濱河國際新城。
看一下濱河國際新城的最新調整：
上圖：濱河國際新城調整後的土地用途。
上圖左是調整後，右是調整前。看一下調整前：
國際醫院旁邊有3大塊住宅用地，調整後全部變為產業綜合用地，而原來的商業水街商業用地也變成了產業綜合用地。
商業水街的商業用地變產業綜合用地對商業來說是一大利好，但是大面積的住宅用地調整為產業綜合用地對區域未來住宅用地的供求關係又將是雪上加霜。我們來看一下目前濱河國際新城的住宅用地現狀（只有住宅用地，不含商業、商務、產業用地）：
上圖：濱河國際新城的住宅土地現狀。
（上圖可點擊放大）住宅用地已出讓27宗，本次自貿消減住宅用地3宗（目測300畝+），剩餘住宅約17宗，總體住宅用地出讓剩餘率36%。
36%，一個接近尾聲的數字。濱河國際新城，剛相識，將離別。
雖然我們不願意接受，但我們必須承認，住宅用地供求平衡的持續加劇是房價持續上揚的必要條件，也是必然條件，未來，濱河國際新城將出現二大特點：
第一，住宅減退vs商業上臺。住宅用地持續減少，區域存量減少，而自貿調整後將加強區域的商業開發的優勢和加快區域商業開發的速度，未來3年，將是一個交接的過程，區域的大旗正式由住宅交接到商業手中。
第一，上漲動力vs政府打壓。不得不承認，過去2年，濱河是整個鄭州市最幸福的區域，政府限價剛剛符合其市場售價，沒有其他區域市場價高於限價被迫捆綁的痛苦，但這種幸福將在近期短時間內迅速結束，區域的限價不變，但實際價值將在未來一年內快速上升。
未來1-2年，不但濱河，整個鄭州都是一個痛苦的過程，因為政府打壓地產的決心絲毫沒有減弱的趨勢。按道理來說，從16年10月份到現在，已經打壓2年了，按過去的“套路”，打壓力度應該逐漸減弱直至消失，但政府這次顯然沒有按照“套路”出牌。都知道所有的問題都是zz問題，當政府不按套路出牌的時候，誰也不好再為樓市把脈，動輒預測漲跌的都是那個被限制的詞。
最後說一句，什麼是產業綜合用地，這個你百度不到，產業綜合用地是為自貿區服務的，自貿是自由貿易，核心是貿易而非生產，貿易在當下是以商業形式存在，產業綜合用地，其實就是商業綜合用地，商業綜合用地相比商業用地，形式更加靈活，稅費更低，商業活力更強，當然機會更多，未來在濱河投資商業產品（非公寓）的機會來了。
（有讀者說老在濱河迷路，今天的2條是濱河道路解析，有空可以看看）
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