【案情概覽】
“先補償後拆遷”是拆遷方徵土地、拆房子的前提，只有在被徵收人、被拆遷人補償款有保障的情況下，才能拆除其房屋。但是，儘管國家三令五申該原則，仍有一些地方機關非法強徵強拆。河南的吳先生就遭遇了拆遷方未簽訂補償協議、房子即被拆除的“噩夢”。原告吳先生是河南省正陽縣真陽鎮居民，在該處經王某轉讓而擁有一棟房屋，並取得該房屋的國有土地使用權證。
因正陽公園項目建設，該房屋被徵收。被告正陽縣城市管理綜合執法局於2017年4月18日和2017年7月3日先後兩次向吳先生作出《限期拆除決定書》。但讓吳先生意想不到的是，被告在7月3日剛剛下達完限期拆除決定書後，在當日就拆除了他的房屋，而此時既沒有簽訂補償協議也沒有徵地公告，這讓吳先生很是氣惱。於是為了更好、更及時地保護自己的合法權益，吳先生找到了聖運律師。在律師的幫助下，吳先生向法院起訴，請求確認被告強制拆除其房屋的行為違法。
被告在庭審過程中曾辯稱已經簽訂了《房屋拆遷補償協議書》，但是法院經查明，該協議書是在強制拆除吳先生房屋之後才簽訂的，與強拆行為無關。法院經審理支持了吳先生的請求，認為被告違反了徵地拆遷程序，最終確認被告強制拆除原告房屋的行為違法。該判決作出後，雙方均服從該判決，均未上訴。
【法律點評】
本案的焦點在於被告是否遵循了“先補償後拆遷”的原則，以及強制拆除房屋的法定程序是怎樣的。今天聖運律師將為大家詳解本案。
一、未簽訂補償協議不能強拆
徵地拆遷正常的模式應該是雙方先達成協議，拆遷方再進行拆遷。但現實中卻有很多拆遷方在雙方未達成協議時就強拆了房子，這無疑是違法的，被拆遷人可以請求法院確認其強拆行為違法，並獲得合理補償。法律規定，房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，由有關市、縣級人民政府作出補償決定。
由此可見，即使是在雙方不能自願達成協議，也得在有關部門作出補償決定後才能拆遷，拆遷方萬萬不可自作主張在被拆遷人補償款沒有保障的情況下就強拆房子。法律還規定房屋徵收應先補償、後搬遷。為什麼“先補後拆”？這是給對拆遷後補償款落實狀態存有疑慮的被拆遷人吃了顆定心丸，該原則避免了房屋被拆卻拿不到補償款甚至“拆了舊房沒新房”的局面。
因此，聖運律師還要提示大家，當補償協議中有關於“先拆後補”的條款，被拆遷人一定不要輕易簽字，因為遭遇拆遷時，只要房子在，就有與拆遷方就補償款談判的籌碼，一旦房子在簽訂補償協議之前就被拆了，被拆遷人往往陷入“反正房子已經沒有了，補償款就這些，籤不籤就看你要不要補償款”的境地，最後被逼無奈，接受低補償。
本案中，被告雖然提交了與原告簽訂的《房屋徵收補償協議書》，但是是在強制拆除原告房屋後拆除的，明顯違反了“先補償後拆遷”的規定，因此被告的行為是典型的未與原告就房屋徵收達成補償協議之前就強行拆除原告房屋的違法強拆行為，應確認違法。
二、強拆這些程序不可少，否則也是違法
房子乃安身立命之所，因此，國家為了保障被拆遷人有家可歸，對徵地拆遷規定了嚴格的程序。在聖運律師代理的各項案件中，最常見的就是違法強拆。抓住強拆違法點，是在訴訟中制勝的關鍵一步，被拆遷人應當注意以下強拆程序：
（1）發佈徵收土地公告，告知農民要徵地；
（2）作出限期拆除決定書，告知當事人先自行拆除；
（3）當事人在法定期限內對徵地、拆遷等事宜不復議、不訴訟、不拆除的，作出強制執行決定；
（4）催告當事人拆除房屋；
（5）申請人民法院強制拆除。
舊的《城市房屋管理條例》被廢除後，司法強拆逐漸取代了行政強拆。被拆遷人尤其要注意的是，除了拆除違法建築，行政機關不再有拆除的權力，而必須在申請人民法院強制拆除。即對於被徵收人在房屋徵收補償決定確定的搬遷期限內不搬遷的，由有關市縣級人民政府申請人民法院強制執行。
所以，在被徵收人和拆遷方未達成協議的情況下，只有一種強拆是合法的，那就是拆遷方報請市縣級人民政府作出房屋徵收補償決定書，被徵收人不起訴的，拆遷方才可以向人民法院申請強制搬遷，法院審查後裁定準予強制執行的，市縣政府才能組織實施強制搬遷，只要雙方未簽訂補償協議而被強拆的均屬於違法強拆。
本案中，被告正陽縣人民政府在作出限期拆除決定書的當日立即拆除了原告的房屋，既未在作出限期拆除前發佈公告，也未申請人民法院強制執行，是一次違法強拆。最終，在律師的幫助下，吳先生獲得本案勝訴，法院最終作出以上判決。
【典型意義】
隨著城鎮化建設不斷深入，城市棚戶區改造步伐加快，涉及國有土地上房屋徵收、補償和拆遷案件越來越多。一些開發商為了節約成本，採用“先拆後補”的方式進行拆遷，這是極不合理也是不合法的。而採用“先補償後拆遷”的方式，可以在最大程度上保護被拆遷人的利益，避免房屋被拆卻拿不到補償款甚至“拆了舊房沒新房”的局面。因此，當補償協議中有關於“先拆後補”的條款，被拆遷人一定不要輕易簽字，如果拆遷方在簽訂補償協議之前就拆除了房屋，這無疑是違法的，被拆遷人此時一定要拿起法律武器維護自身合法權益，切不可自認倒黴簽訂低補償協議書。
北京聖運律師事務所王有銀主任律師團隊
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