買房不是買菜，“廠商”很重要
很多人買房子其實非常盲目，連自己想要什麼都不知道，你問他半天只能得到一個預算總價的大概答案，其他要點一個都沒有。
“吳迪，你好，請問某地鐵口樓盤二手房能買嗎？”
“哪個樓盤？小區名字呢？”
“沒名字”。。。
“吳迪，在嗎？有事想問你”
“在的，你說”
“來西安打拼多年，目前手裡有點閒錢，想投資也不敢，怕風險太大，放銀行又覺得貶值太快，想買套房子保值，你能推薦一個樓盤嗎？”
“想買哪個區域呢？對地段、周邊配套、價位有什麼要求呢？”
“總價一百二十萬，其他的都不清楚，主要是不懂”。。。
其實吧，這還真不是不懂的問題，是你在想要買房之前從來沒有考慮過錢會不會打水漂的問題，跟你在樓市領域的專業度關係不大。即使什麼都沒想好，至少知道買東西選大品牌更有保障吧，房子同理！
如果你買房子連開發商都不看，真心替你的錢感到擔憂，買包湯圓還要看看生產廠家吧。
2
西安本地開發商已逐漸淡出市場
我們把範圍縮小，西安有哪些開發商呢？大大小小三四十個吧，包括本地房企和國內一線房企。那什麼才叫大品牌、有保障的開發商呢？我說了不算，市場數據最真實、最直接的告訴你。為什麼有些樓盤“千人搖號”，有些樓盤無人問津。
（數據源於中世諮詢）
從銷售金額和銷售面積來看，西安的銷售TOP10全是國內一線開發商，除了本地的天地源穩坐第十。天地源能擠進前十算是為西安本地的開發商保留了一絲顏面，沒有出局，還有上場的機會。
關注樓市的人都知道，早年間，西安本土的紫薇、榮民、高新等等都是在民間很有影響力的，至少在普通市民裡口碑還不錯。可是到2015年底之後，購房者嘴裡提到的本地房企越來越少，逐漸就被人淡忘了。為什麼就從本地大佬變得默默無聞了呢？
（數據源於中世諮詢）
看看西安在售的樓盤就知道，本地房企開發的項目越來越少，市場佔有率越來越低，甚至有些開發商已經不見蹤影，這樣的現狀怎麼可能不被遺忘。
3
房企入榜門檻提升，中小房企生存空間被擠壓
通過數據表來看，2016年還能看到賽高、海榮、天地源三家本地房企位列銷售前十，大概佔西安市場的7.06%，而2017年開始本地開發商只剩天地源一家，雖然成交金額和市場佔比每年都有提升但是與強勢的一線開發商相比，增長速度慢的不值一提。
保利VS天地源
本地唯一上榜的天地源，三年來一直穩坐第十，都沒向上移動過，並且通過市場佔比來看從1.95%到2.01%再到2.11%幾乎沒有明顯的提升。目前在售項目也只剩天地源丹軒坊和天地源曲江香都，2018上半年成交額只有28.6億元，榜單墊底。
與之相比，2017年上半年保利24億元的成交額在TOP10榜排名第八，2018年成交額達到43億元，市場佔比由2.04%上升至3.17%，衝到了榜單第五位。保利能有如此成績與其在售的保利天悅、保利中央公園、保利金香檳、保利林語溪等5個項目同時發力有直接關係。位於高新的保利天悅和經開的保利中央公園兩個新項目憑藉在區域內的高人氣取得了不錯的銷售業績。
龍湖VS中南
2016年上半年龍湖以12.8億元的成交金額入榜第八位，到2017年上半年直接上升到了第五位，市場佔比由2.27%升至2.72%，可以說是有進步；龍湖源著、龍湖香醍天宸、龍湖花千樹等項目都為龍湖掙得了不錯了業績，可是2018年上半年龍湖就被擠出了前十，目前龍湖在西安銷售的項目只有一個別墅（龍湖雙瓏原著）、兩個住宅（龍湖香醍國際社區、龍湖紫宸），單從銷售面積來看就已經無法與榜單前五的房企抗衡了。
而進入西安市場僅兩年的中南憑藉中南樾府、中南春溪集、中南紫雲集等項目上半年銷售金額達到35.11億元入圍了2018上半年榜單前十，市場佔比達到了2.59%。
金地VS碧桂園
從2016年上半年的銷售情況來看，20.3億的成交額就能讓金地高居榜單第二，而2017年上半年就下滑到了第七，市場佔比由3.6%降至2.49%。2018年上半年直接被擠出榜單前十。金地之前在曲江開發了一眾樓盤，像金地湖城大境、金地芙蓉世家、金地曲江尚林苑、金地翔悅天下等等，可以說是有一定市場影響力的。今年金地依然有4個項目在售，依然集中在曲江版塊，包括：金地中心風華、金地南湖意境、金地九璽。以及在長安的金地常寧府。項目並不算少但是銷售金額竟然沒有達到20億，2018年50億的目標半年只完成了35%。
2015年進入西安的碧桂園，三年就躍了進榜單前三，市場佔比增長了176%。其在西安開發的鳳凰城項目憑藉成交金額49.98億元位居2018西安上半年銷售金額榜第一。
一線開發商大面積拿地、樓盤快銷，這樣的操作小開發商招架不住就只能慢慢退出市場，消失在人們的視線裡。
4
拿不到地還叫什麼開發商？錢真不是萬能的
如今地方政府需要的是提升城市品質，解決更多人口就業，創造更多稅收，實現城市可持續發展等等，房企單純拿地蓋房子的路線已經不符合未來城市的發展訴求。
就看土拍戰場，土豪用錢砸的時代已經過去了，不是你錢多就能拿到好地，在項目上代建學校、商業自持多少年等等，都在考驗一家房企的綜合實力，沒操作過的小開發商真的玩不轉。
2017年“四限”（限房價、競地價、限地價、競房價）政策，土地出讓競價方式由網上掛牌轉為現場拍賣。參與競拍規則升級:
*.中國房地產開發企業具有二級以上開發資質的公司，除法律、法規和其他政策性文件另有規定及經核實有閒置土地的單位外，均可參加競買，拍賣不接受聯合競買。
*.競得人需在該地塊設立世界500強前100強企業總部或區域總部，即開發企業為世界前500強企業。
2017年7月以前，土地以低價成交政府勾地為主，無溢價。（超出原本土地所有成本價格的部分，稱為溢價）
2017年7月以後，西安“限地價、競房價”，政府設最高限價，限價內出價最高者得地。超過溢價率一定比例後現房出售或競自持面積等方面的工作。
自持土地出租年限與土地出讓年限一致，只能租不能賣； 租賃合同也需要網籤，單次租期不超過3年。70年百分百自持，不知道開發商還有沒有錢賺，在目前租金回報率大概3%的情況下，加上管理、維護費用，自持部分如何盈利就是一項艱難的挑戰。
實力弱的小企業，連地都拿不到，還賣什麼房子......即使有幸拿到地，中途爛尾了怎麼辦，你的血汗錢瞬間就沒了，沒了，沒了......
最後結語：
作為普通購房者，很多人一生只買一套房，也許你對地段、價位、戶型、樓層都關注的比較多，但是“生產廠家”決定了你未來幾十年的居住體驗，沒事的時候多關心一下開發商們，知己知彼才能儘早上車啊！
如果你能搖到性價比高的樓盤，轉手賺個幾十萬，是很有可能的。
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總編 | 小花 作者 |吳迪
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