經濟的發展都有它的週期和規律，
買房不比買菜，
要看向未來5到10年的發展變化。
因此在這個時代想要活的安穩些，
的確需要點智慧。
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先看一波往期回顧
● 2011年，洛陽市全年土地成交面積5773畝，創歷史新高，“地王”頻現。各大開發商進駐洛陽，已圈好了自己的地塊，蓄勢待發。
● 2012-2014年，每年土地成交均超過2300畝，也是眾多大盤在洛陽拔地而起的高峰期，於是也帶動了洛陽的新房庫存量直線上升。
● 2015年，洛陽新房庫存量已達到頂峰，城中隨處可見已封頂但未交房的樓盤林立在城市之上，但銷售情況不溫不火。
● 2016年，中央去庫存的政策接踵而至，隨後棚改貨幣化政策寬鬆，繁華區域主力項目去化進度神速，拿到鉅額賠償金的村民成為了一股購房主力，催化洛陽樓市不斷升溫。
● 2017年，均價一直徘徊在6000左右的洛陽房價僅僅用了半年時間一飛沖天，多數樓盤單價破萬，成功推助了洛陽榮登某月全國房價漲幅城市排行榜第二名。
● 2018年，大家發現市場上正在銷售的樓盤寥寥無幾，所以任憑哪個項目開盤，去化率都相當高。而且僅半年時間160多次調控砸下來，說明去庫存任務已全面完成，又加上棚改政策收緊，漲幅明顯變緩，然而已經被推高的房價卻依然高高的懸在那裡。
~1~
棚改貸款（PSL）已實質性收縮
PSL，又名抵押補充貸款，是央行創新性的貨幣供應工具，提供的是基礎貨幣，具有放水效應。
PSL之所以重要，是因為它是貨幣之水，是典型的定向澆灌，目標就是為三四線城市的棚改提供源源不斷的流動性，從而進一步支撐了棚改貨幣化。
簡單來說，這項貸款的操作邏輯就是：央行以低利率通過PSL向國開行等政策性銀行提供貸款，再由國開行將這筆資金定向發放於棚改專項貸款，地方獲得貸款之後，就可以開展大規模的棚戶區改造，而且還有真金白銀進行貨幣化安置補貼。
2016年以來，以往拆一補一的實物補貼方式不再成為主流，現在主流的是貨幣化安置，拆遷戶家家都是手握重金才籤的字。
然後拆遷戶們再將現金購買為他們認為有升值潛力的房子，這也就是為什麼大拆大建後，三四線城市囤積了幾年的房源一下被哄搶見底，且房價也被湧上天的根本原因。
房價暴漲，地價自然抬升，三四線城市政府的賣地收入也隨之抬升，於是就有了償還貸款的能力。就這樣，完成了PSL定向放水到房價暴漲的自我循環。
（圖）PSL資金流向
若房價一直漲，地價也會一直漲，賣地收入不斷，這個循環就不會破。但棚改總會完成的，房價越高市場風險越大，國家怎麼會置自己與危險之中，那麼如何終結這一危險的循環？
~2~
棚改貨幣化終結，房價升降何從
眾所周知，早幾年前升龍集團進駐洛陽，大刀闊斧瞬間拆火了西工區的西小屯、澗西區的興隆寨，後來還有五女冢的天城一品，以及近兩年的瀍河旭升村的君河灣項目等等，多處城中村改造項目進展順利且迅速，一棟棟高層住宅拔地而起，以至於到現在有些項目仍在銷售中。
同時，也拆富了很多人，一家人賠十幾套房子哪裡住的完，留下夠住的其他變現。為了抗通貨膨脹，最流行的方式就是將現金變成有升值潛力的不動產，於是購買品牌大盤、學區房、地鐵房等，必須是處理閒錢最好的方式。當走完這一波投資，房價又高一大截。
數據顯示，經過漲價去庫存和棚改貨幣化，全國樓市的庫存已經下降到6年之前的水平。大多三四線城市也不再存在高庫存的困擾。
因此，去庫存政策可以全面退出，而棚改貨幣化也完全應該收緊。面對國家調控政策的正式發佈，棚改貨幣化終結已然真實降臨。
2017年碧桂園銷售金額突破5000億，榮登銷售榜首，很多像洛陽一樣的小城市，都是因為碧桂園來了之後，抬高了這裡的房價。甚至去年9月，某媒體還透露了碧桂園的一次內部高管會議，莫斌宣佈要大舉進攻縣城的戰略。
僅半年有餘，碧桂園卻180度急轉彎要逃離三四五線城市，全面叫停這些城市的覆蓋戰略，就是為了用規模和利潤保證現金流。原因呢？就是要實現現金快速回流週轉，哪怕負利潤，也要搶現金流。而碧桂園正在進行的項目，上面給與指示要求加快工期，早日進入銷售階段。卡死棚改貨幣化，審批權上收回央行，也難怪碧桂園這樣的大咖會及時調整戰略。
棚改貨幣化雖不會一刀切，還會因城市而異。但大勢已去，碧桂園的退出就已經向三四線城市的高昂房價敲響了警鐘。
~3~
2020年棚改收官，誰來支撐房價
棚改本身並沒有任何問題，這是名副其實的民生工程，有問題的是棚改貨幣化。推高房價的同時，地價也會進一步推高，這是地方政府相當有力的收入來源。
從2014年到2017年，棚改貨幣化的比例從9%躍升到50%以上。這為市場提供了天量的流動性，從而激起了三四線房價的暴漲。
棚改貨幣化推高房價的同時，也推高了地價。地方政府靠賣地保證財政收入，再支撐起償還棚改貸款和行政支出。當庫存量已下降，若繼續棚改貨幣化，那天量的流動將無人買單，政府更不會將此好事拱手讓人。
按照既定規劃，2020年是棚改的正式收官之年。屆時全國的棚戶區改造基本完成，地方政府也就再沒有了刺激樓市和經濟的藉口。
棚改貨幣化給社會帶來的負面影響顯而易見，遲早有一天，洛陽要直面自己的城市經濟基本面。每年新增人口情況、消費內需情況、支柱型產業經營情況等，都將會重新成為能否支撐住洛陽房價的重要因素。
~4~
現在是該買還是不該買
據數據顯示，洛陽6月份的銷售情況依然是漲，只是漲幅已明顯變緩。但成交均價仍高居在7243元/㎡的噩夢中。
“房住不炒”是中央一再貫徹的調控口號，顯然決心要恢復房子本是居住的天然屬性。
對於住宅產品，無論是當下還是未來，你的需求目的只要是居住，那麼買在哪裡價格多少，都很值得。至於要何時上車，中國的俗話常說趕早不趕晚，在有限的青春裡看盡世間繁華，才不會遺憾。
除了居住屬性之外的產品，還是那句老話：地段！地段！地段！至於其他因素，那就仁者見仁智者見智。
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