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中國的房地產
中國最早的房地產，和廁所有關。
據史料記載，中國最早的房地產出現在唐代。一位叫竇乂（yi）的商人靠賣鞋、賣樹攢下了80萬錢。他以三萬文錢買下鬧市區的糞坑，並用計謀引人免費幫他填平，蓋了20多間店鋪，再租出去，形成自己的房地產品牌“竇家店”，火得一鋪難求，連波斯人都來租他的鋪子做生意。後來他成為長安首富，人稱“竇半城”。
建國後真正意義上的房地產行業萌芽出現在1978年改革開放以後。
1980年中房集團的成立，意味著中國有了第一家房屋開發公司。當時中房集團總經理孟曉蘇，原本是中南海的一名官員。這位先官後商的總經理，師從厲以寧、蕭灼基，並先後獲得經濟學碩士博士學位。他喜歡凌晨2點之後開始寫寫作，幾十年如一日。所有文件都自己動手，從不用秘書。靠著白天賣房晚上寫稿，他撰寫和主編了10本房地產業書籍，發表了180多篇論文。
1987年，在一個不起眼的南方小鎮啟動了一個不起眼的土地拍賣會，後考證這是新中國進行的第一次土地拍賣，中國土地正式開始招拍掛。那個地方叫深圳。這塊地一年以後建成了“東曉花園”，並在內地第一次以按揭貸款的方式出售，不到1個小時就全賣光了。
當時的房價已經是408元/平，看起來很便宜？？當時蔬菜是1分錢一斤。
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聽說現在房企說市場不行了？
前幾天不是說上市房企中弘王永紅跑路了，碧桂園集體喝雞血打氣，旭輝資不抵債，富力也開始玩高週轉，萬科和恆大都要轉型。有名的沒名的企業都要逃離房地產了，這不是信號嗎？
是信號，但是房地產這個概念太大了，你說企業端不行了可以理解，但是消費端不行了，那就有些牽強。很多人都喜歡把房企的行為和整個市場的行情聯繫在一起。
事實並非如此。
第一，房企的行情下行是單向性問題，和市場的另一方消費者沒有太大關係。
2018年是房企工程質量問題集中暴雷最多的一年。
並不是因為2018年命硬，也不是因為毛衣戰特朗普使壞，而是中國的經濟趨勢下的自我救贖。中國應該在2014年的時候就遇到了「劉易斯拐點」，也唯獨用去庫存拉高房價的方式，強行扭轉了拐點，經濟實際增速沒能掉下去。
但是用房地產這東西去振奮經濟是雙向的，房價一漲，房企為了拍地繼續背高槓杆，居民為了買房繼續加持房貸，宏觀槓桿率猛增，加速了「明斯基時刻」的到來。
2017年為了防止「明斯基時刻」，又在主要城市去庫存之後的第一時刻選擇去槓桿，加大金融監管。
「去槓桿，加監管」其實就是金融革命的一種形式。古往今來，凡是革命就必然會有血的犧牲，而革命過程就是優勝劣汰的殘酷表演。
去槓桿，加監管，資金借貸管道縮緊。房企在限價限購壓力下，資金鍊告急，利潤微薄，他們想到的唯一一種破局方法可能就是加快工程週期和節省建造成本。
這就是近段時間房產維權響徹大地的原因，因為有些企業為了賺錢，已經放棄了品質。
但是這樣的形勢對於房地產市場是好事兒。如果能在這種局勢下活下來的，肯定是資金儲備充沛的品牌房企，有安全保障。
如果能在這種局勢下活下來而且不出質量問題的，一定是良心且有保障的房企。孰是孰非，大家能分辨的清楚。
然而，「去槓桿，加監管」對居民槓桿率是無效的。你總不能強制讓居民提前還貸款吧？降低槓桿率只有一個辦法，就是提高居民收入，這個目前來講幾乎不太可能實現。
第二，房企在市場發展中的作用會慢慢淡化。
房企影響的是新房市場，而真正的房地產市場更應該是存量市場。這個在北上廣深一線城市體現得非常明顯。
一線城市，例如北京、上海，早在幾年前城市化率已經達到了國際化標準，核心區域已無地可賣，二手房市場佔為主要市場，整個房地產已經不需要房地產開發商的參與。那麼開發商或生或死和北京房地產市場沒有半毛線關係，何況房價？
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中國未來5年的房產趨勢
那麼，未來的房地產又會是什麼樣子的呢？
未來5年後一線城市的“一手”新商品房只佔1/3,二手房和公租房（人才公寓、安居房、小集體小產權房）各佔1/3；國內95--98%的二手房中介公司將會消失，國內能存活下來的二手房公司最多可能有8--9家。
5--6年後，中國房地產行業洗牌早已結束，國內90%的中小型地產開發企業都會消失，國內只有350--400家地產複合型地產企業存在（其中一半的是央企和地方國企地產集團）。
10年後房地產大概就剩下50家民企開發商和50家國企開發商，前5位都是2萬億以上、前10位都是萬億以上，前20位都是5千億以上，房企做業績、做規模、做流水，而後20位要麼做代建、做配套服務，給前80的地產大佬做細分施工！會形成建設開發、代建供應、後期服務的細分閉環，企業之間會形成互補共贏格局。
10年後一二線城市中出讓開發土地的地塊會越來越小，但容積率會越來越高；在“螺螄殼裡做道場“的時代很快就會到來！
國內一二線城市中的“筷子樓”“牙籤樓”會越來越多，就像今天的香港和迪拜一樣。未來獨具匠心、用心創作的地產建造企業才能出作品，個個出精品、個個出標杆。
未來中國房地產的發展也會朝著精細化、個性化、品質化發展，國內50個一二線城市的老城區升級改造是開發商最大的蛋糕之一，在老城核心地段和自然景色優美的公園周邊都會出現價格高於周邊樓盤一倍以上的超高層集聚“塔頂人士”的高端全裝修樓盤。售價也許會比相隔一條馬路的房子價格高2-3倍，賣的還非常好。未來高端居住社區在規劃設計方面會考慮極少一部分金字塔頂部客戶（成功人士）的需求；不僅僅會建空中雲會所和無邊際泳池，還會考慮空中露臺花園、空中停車場、樓頂停機坪等等。
10年後郊區生態莊園別墅是首選：隨著城市智慧交通便捷性及低空開發的開通，有錢、有閒、有品位的成功人士階層從鬧市區搬家到郊區生態自然景觀環境較好的郊區安家生活，他們往往會選擇帶有私家大院落的“莊園別墅”，在自家的院子裡不僅可以種花養草，還可以開闢菜園種菜的生態大別墅；在郊區置業安家不再是遙遠的的夢。
10年後不是上市公司的地產開發公司和二手房公司將無法生存！地產企業的金融投資屬性越來越強，只是他們投資的標的是土地和租金；通過資本市場來套利而已，地產所有的項環節都會外包給專業機構或者專業公司的！
未來主宰這個世界的是95後、00後、05後，他們會選擇宜商、宜玩、宜樂、宜學、宜居的複合型地產作為自己的窩、他們喜歡“宅”在家裡創業。
有個性的、與眾不同的定製版“複合墅”物業是他們最有個性的首選。
科技創新、萬象更新，整個房地產業態隨著時代的變遷、科技的發展也會發生重大變化；智慧城市、智能交通、智能家居、人工智能、無人駕駛、空中巴士、區塊鏈會顛覆著房地產行業的發展趨勢，也許10年後住在郊區的特色小鎮（定製版莊園別墅）才是成功人士的最終選擇。
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