房地產調控全面加碼，兩大房企重大戰略轉型！房子是用來住的，而不是用來炒的！最近各種房地產調控政策密集來襲，一場巨大的調控風暴正在拉開序幕。在此背景下，兩大龍頭房企碧桂園和萬科率先調整了自己的戰略發展方向。
房地產調控全面加碼
01如果關注時事的人，肯定會知道最近國家在房地產調控方面政策頻頻。
02房地產去庫存這些年完成得很好，如今，棚改貨幣化在收緊是事實。高企的房價已經影響到了廣大群眾的生活，和“房只住不炒”的理念相違背，基於這種環境下，國家正在全面加碼房地產調控。
03日前，住房城鄉建設部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。此次專項行動的打擊重點包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告這4個方面。
上面指明瞭大方向，下面也各種打補丁，多地也出臺了對房地產調控的相關政策。
046月24日西安、6月25日長沙和6月26日杭州相繼出臺相關政策，限制企業購房。6月28日，重慶發佈《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房。7月1日，昆明市人民政府辦公廳印發《關於進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》，對外省人來昆明購房做了嚴格的規定。7月2日晚上，上海市住房和城鄉建設委員會突發通知，規範了企業購買商品住房的行為。
05從時間上看，各種調控政策真的是密集來襲，但目的只有一個：打擊炒房，規範房地產市場的穩定發展。
碧桂園叫停“全覆蓋”戰略
1隨著大環境發生了變化，房地產調控趨嚴和融資政策趨緊，連續5個月登上房企銷售額榜首的碧桂園正在改變擴張戰略。近期，來自碧桂園內部的知情人士向澎湃新聞透露，“‘全覆蓋’在內部已經明確叫停，暫不對外宣揚。”此舉，碧桂園試圖犧牲規模甚至利潤，以保證現金流。2
所謂“全覆蓋”戰略是指在三四五線城市所有的縣城、甚至是發達的鎮區均需有碧桂園的項目。戰略原定於在 2017年11月至2018年底期間實施，各區域公司需要下沉至管轄範圍內的空白地級市及其下屬的空白縣級市、縣城、發達鎮區（人口在1萬人以上的鎮）。
3此外，全覆蓋還納入到區域公司的獎懲條款之中，區域獲取獎勵的前提是完成全覆蓋，2018年年底前，未能實現全覆蓋的區域總裁通報批評、執行總裁免職，如今這一措施被提前宣佈終止。據悉，為提高週轉，加快現金迴流，非碧桂園操盤的項目，也要納入碧桂園的考核體系，同樣需要按照碧桂園的時間節點進行。
可是針對今日“碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰略”的報道，碧桂園一位高層獨家回應稱，“肯定沒有叫停，三四五線不僅是碧桂園的戰略，也是碧桂園佈局的藍海地帶，不可能叫停。但由於去年合作項目太多，碧桂園自身權益佔比在下降，等於在替其他地產商打工，因此碧桂園現在開始追求權益銷售額，減少不操盤、做財務投資的項目，增加自身可以操盤的項目，儘量提高自身權益比例，不做那種表面看起來銷售額很大、實際權益很小的項目。我們內部會議上強調的是這個，可能被誤讀了。”
4無論這個“全覆蓋”戰略是否叫停，但不可否認碧桂園已經改變了發展戰略，不再繼續以前那種瘋狂擴張搞規模的形式。碧桂園之所以開始注重現金流，甚至可以犧牲規模和利潤，說明當前房地產行業已經過了黃金期，並不是靠大規模就可以大量資金。在去庫存的背景下，只有保證充足的資金流才能應對某些突如其來的變化。
萬科宣佈“拋棄房地產”
01相比於碧桂園戰略上所做出的變化，萬科的舉動卻更加“粗暴”！6月29日，萬科召開2017年度股東大會，會上傳出了一個令人吃驚的消息：萬科要“拋棄房地產”了！
2當然會上並不是這麼表述的，會上，萬科董事會主席鬱亮表示：“十年後萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。我現在在琢磨我們各地的公司把“地產”這幾個字都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產，而是萬科企業。方向是明確的，路徑是不清晰的。我無法回答十年之後物流佔多少，商業佔多少。但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。”
3可見，萬科已經開始真正意義上的轉型了。如今房地產行業越來越難做，國家強調“房只住不炒”，所以房價不能漲得漫無邊際，還有就是經營成本上升了，尤其是拿地成本。
日前 , 中國指數研究院發佈2018年上半年300城市土地市場成交數據。數據顯示 , 上半年全國300城市土地出讓金總額為19513億元 , 同比增加27%。具體來看 , 雖然上半年一線城市供地量小幅走低 , 收金總額縮水逾兩成 , 但是二線城市土地市場供需兩旺 , 助推土地出讓金上漲超過三成 , 而且三四線城市因為承接外溢需求 ，土地市場熱度上升 。 房企的拿地成本無疑越來越高，在房價不能漲得過高的情況下，賣房的利潤率變得越來越低，經營風險因此在變大。
4萬科是做房地產起家的，當然不會拋棄房地產，只是想在房地產黃金時期過去後，能夠順利轉型，以房地產為作為一個平臺，發展新的業務。但正如鬱亮所說的那樣，以後房地產佔到萬科營收的多少，還真不好說。
5竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知。對於房地產，我們外行人來說並不一定能看懂，也不能以現在的房價來衡量未來的房地產走勢。從國家隊房地產調控的全面加碼，再到碧桂園與萬科這種房企龍頭的戰略轉型，我們應從中讀懂一些東西。
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