導視
今年前7個月，全國樓市調控達260次,一些城市出現一二手房價倒掛，
與此同時，前7個月土地流標796宗，密集調控下，樓市有哪些新變化？
什麼是房地產長效機制？如何完善房地產長效機制解決樓市難題？房產稅開徵前景如何？
嘉賓：
胡景暉我愛我家集團副總裁、市場研究院院長
範小衝陽光100集團副董事長
文字實錄
張媛：各位好，這裡是《首席評論》，今天我們來關注房地產的話題。今年以來，全國各地房地產市場調控政策密集出臺，從1到7月份全國樓市調控政策超過了260次，僅在7月份一個月各地累計發佈超過70次調控政策。在7月31日召開的中共中央政治局會議當中明確提出，堅決遏制房價上漲，在政策持續發力之下，看到全國樓市整體表現平穩，但是一二三四線城市分化明顯加劇，部分城市出現了新房和二手房房價倒掛，土地出讓的流拍情況也再次出現。密集調控之下，下半年樓市究竟會如何發展？長效機制究竟該如何建立？請看小片。
機構統計：前7個月 全國樓市調控達260次
今年以來，我國樓市調控政策密集出臺，有機構統計，上半年各地房地產調控政策發佈次數達 192 次，比去年同期多出 65%，共有 73 個城市出臺調控政策，包含限購政策 135 條、限貸政策 176 條，51 個城市以及海南全域實行限售政策。而就在剛剛過去的7月，全國樓市調控密集程度創下歷史新高，超過60個城市發佈了70餘次房地產調控政策。研究機構報告顯示，地方調控的核心在於限制房價漲幅、抑制投機套利、促進公平銷售，今年陸續有多個城市加入新房銷售搖號政策隊伍，一些城市則儘量避免出現地王。而就信貸而言，金融機構控制資金額度、監管機構控制相應融資工具的發行門檻及使用用途。今年6月，全國首套和二套房貸平均利率上漲至5.64%和 6.01%，同比分別增長了15%和 11%。此外，備受市場關注的是，近20天內，住建部圍繞住房工作召開了三個工作會議，其中8月7日在瀋陽召開的部分城市房地產工作座談會上，住建部要求，對樓市調控不力的城市堅決問責。
張媛：歡迎兩位今天做客我們演播室，看到今年樓市調控政策太密集了，但是市場當中依舊出現了明顯的分化，有冷有熱。比如熱的層面，當一線城市的新房售價受到限制的時候，出現了一二手房房價的倒掛，因此出現了市民排隊買房的情況，但是在全國範圍內又出現了土地流拍的情況，為什麼會出現這樣的情況？
一些城市出現一二手房價倒掛，會否持續？
範小衝：一二手倒掛是因為一手房受到政府調控限價的嚴格控制，二手房的市場價格在這兒（高於一手房——編者注），所以現在買到（一手房）就是賺到。為什麼土地會流拍呢？因為他把一手房未來的預期給你壓在這兒了。那麼開發商現在買地，這個地價已經跟房價差不多了。如果他的期望值不能看到未來上漲，那他現在買地的熱情，等於說對未來的預期會大打折扣，所以現在不敢買。當然現在錢也很緊張，現在很多人也沒有錢了。
張媛： 這兩種情況能否持續呢？
胡景暉：我覺得整體是這麼一個情況，實際上除了一二手本身倒掛的問題，現在實際上看到市場中的購房還是非常踴躍的。特別在很多一線城市，包括強二線城市，這個改善型的需求，以小換大、以遠換近、以舊換新，老百姓對美好生活的這種追求，希望子女享受更好的教育，老人有更好的醫療和養老的空間，居住得更舒適，這個需求還是在市場上是一個主流的。所以我們看到仍然有這麼大的購房熱情。當然了，現在一二手倒掛，剛才範老師也解釋了成因，那麼北京市也適時出臺了一些政策，比如倒掛一旦超過85%，那麼新房就將可能要進入共有產權住房系列。所以這個還是有一些措施的。
前7個月土地流標796宗會否持續？
胡景暉：實際上從土地角度來講，剛才範老師也說了，一個是預期不明朗，一個是資金比較緊張。我們現在來講，我覺得開發商必須要改變思路，以前大家都去搶地，說創地王也不怕，麵粉比麵包貴也不怕，因為他會有一個長期預期房價要漲，而且這個地以前拿在手裡一兩年、兩三年不開發也沒問題，只要出了新的地王，老地王就全解套。所以這個思路造成了大家一種原來拿地是很兇猛的這麼一個態勢，現在在這樣一個情況下，又開始出現了土地流拍，但是我覺得流拍是一個暫時現象。因為實際來講，市場有效需求還在。另外對於很多上市公司來說，大的像萬科、中海這樣的上市公司，他必須要有一定的儲備，這個不可能長期不拿地的。另外一個，在未來新的住房制度設計，今天我們也會談到長效機制這樣一個背景下，開發商未來在很多領域很可能就成為了代建商，而不是像我們說的拿地、蓋房、銷售、回籠資金，他很可能在很多場景下會成為一個代建商，所以拿不拿地可能就沒有這麼重要了。所以從這點上講，我覺得目前可能是市場的一個應激反應，但是隨著時間的演進，到了下半年和第四季度，這個情況會慢慢發生變化。
各地市場分化如何更好“因城施策”調控房價？
張媛：談到整個全國的樓市調控思路，要因城施策，但這畢竟是一盤大棋，怎樣才能把這一盤大棋下得特別協同呢？
胡景暉：事實上，中國的房地產問題是一個非常複雜的經濟問題，首先有土地問題、財政問題、稅收問題、金融問題，僅就房地產本身我們看到房價的交易量和價格的變化，很大情況下受制於目前的城市定位、城市規劃、產業佈局、人口分佈，以教育醫療為核心的公共資源的分佈。所以我覺得如果我們要想徹底解決房地產問題，應該是把它上升到一個更高的高度，如同今天我們在深化改革領導小組等，它是要有一個綜合性的解決問題。我覺得住建部門只是其中一部分，對於比如說發改委，我們的教育、人口、工信等等這些部門應該廣泛地參與進來，包括財稅部門要廣泛參與進來。包括你看現在行業整頓都是七部委聯合發文，一個部委是解決不了問題的。未來如果我們要把長效機制也好，或者未來要想調控真正落地，我覺得我們應該統籌行政資源，建立一個聯合的工作小組和機制，統籌規劃去設計一些問題，系統地出臺一些政策。
加大信貸投放 會否影響樓市？
張媛：正如胡總所說，整個房地產話題當中太過複雜，因此沒有一招管所有問題的辦法，與此同時，它本身又可能是一個貨幣的現象。因此人們會關注整個信貸的變化，比如7月23日召開的國務院常務會議中明確了穩健的貨幣政策要鬆緊適度，近期看到整個在貸款投放方面其實也有明顯加快。因此市場又會解讀，這個會不會又傳導到樓市上。
胡景暉：貨幣政策是有所調整，但是我覺得跟我們的精準扶貧一樣，它是更精確地引導流動性向良性的方向去發展，這次比如說在涉及房地產領域，流動性第一沒有給開發商，第二也沒有給多次置業的按揭支持，它會鎖定得更精準。
張媛：更加精準把這些資金引流到實際的需求方當中，那提到整個房地產當中的長效機制，怎樣的機制算是長期有效，我們再來回顧一下十九大報告當中的內容。
房地產長效機制建設在近來的中央重要會議及文件中被多次提及。2017年10月發佈的十九大報告明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨後12月的中央政治局會議和中央經濟工作會議分別明確提出，加快住房制度改革和長效機制建設，以及完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。今年3月的政府工作報告進一步明確提出，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制。
什麼是房地產長效機制？
張媛：目前看來，比方說五限，限購、限貸、限價、限售、限商等等一系列其實都是行政手段，它對房價進行調控，短期可能是控制住了房價有效果，但是似乎沒有從根本上改變人們買房的預期。從房價而言，中央已經多次在重大會議當中提到了長效機制，因此提到長效，我們究竟怎麼理解？
範小衝：現在這個機制也是必要的，它必須把這個“病情”一定要穩住，而不能讓它出大問題，然後爭取時間。所以呢，剛才也說真正的長效機制，必須從住房制度、土地制度、金融制度、財稅制度以及立法，要變成一個整體，要從本身的房地產的根上，它的整個機制上，變成一個透明的，聯動的，然後在這個機制上能夠真正更加市場和保障結合的，要改革創新，而不是在原有的大圈圈裡，只有這樣可能才會有解。
張媛：但是它總有一個分步走、分節奏的過程吧，比方說人們現在討論最多的就是房產稅問題，所有這些都是屬於長效機制的一部分嗎？
胡景暉：我覺得真正的長效機制，從實際可操作的角度可能有幾個方面，第一個方面是房產稅，這是最迫近的；第二個，農村集體用地的入市問題；第三個就是租購併舉如何執行的問題；第四個就是以REITs為代表的房地產信託投資基金創新的問題；第五個是拓寬老百姓投資渠道問題，而這五個問題又是環環相扣的。
房產稅還有多遠？
張媛：提到房產稅，現在人們又開始重新討論，它真的離我們很近了嗎？
範小衝：看來政府的決心越來越大，因為長期依靠土地財政，那麼這個竭澤而漁。未來要靠現有的存量，徵收房產稅，政府變成一個服務型的政府，給你提供更多的服務，使這個區域的房價能夠保值增值，做更多的配套和投資，政府獲得更多的持續的收益。那麼這條路才是可持續的。所以看來房產稅可能越來越近了。當然還要經過比如立法，很多徵收的細則，徵收過程中實際上還有非常多的坎需要過，但是可以看到房產稅已經越來越近了。
胡景暉：要想走出土地財政這樣一個怪圈，那必須要替代，這個替代就是說從賣地變為一個長期的可持續的稅種，這個稅種就是房產稅。其實我們的房產稅如果套用國際通行的慣例來講應該叫房地產稅或者土地稅，因為地上物本身並不值多少錢，事實上它是根據每年房和地的市場評估價，來按一定比例徵收，每年都收。所以這個實際上，比如說北京現在一年的財政收入是一年6千億，其中3千億來自於土地出讓，我基本也幫助有關部門測算過，在剔除掉一半被豁免的情況下，按現有大概450萬套左右來徵收的話，基本上可以替代掉北京每年3千億的賣地收益。
張媛：這是北京市的情況。
胡景暉：對，其他城市我覺得更沒有問題，所以這樣的話，一個是地賣光了怎麼辦？更重要的是，讓我們的地方政府走出土地財政的怪圈。而從房地產稅的國際慣例來講，這個稅收上來以後實際上是要投資於當地的基礎設施建設、教育、醫療、以及治安等等。所以根本上它是要解決土地財政的問題，與此同時，從稅收角度的改革，很大一個進展是我們現在在交易環節有契稅、增值稅、個人收入的所得稅，但是在持有環節是零稅的，就是說有一百套房子在名下，持有一分錢稅不用交，但是賣一套出來，買的人就要交稅。所以一旦房產稅推出之後，持有環節的稅會增加，但交易環節的稅會減少，這樣就促進房產的流通，在很大程度上讓買房的人有更多的房產可選，而避免現在很多房子，在很多城市大概空置率達到10%—15%也是很正常的，那麼就避免很多房子既無自住，又不出租，又不出售，閒置在那裡。而另一方面又在不斷地拍地，不斷地蓋。所以，整體上來講，它是一個能解決很多我們目前困境的一個相對比較有效的一個長效機制。據我瞭解，從未來的制度設計，就是說以繳納房產稅換取土地的永久使用權，也就是說，當你向國家交了房產稅之後，一旦土地70年使用期到期了，就無須向國家去支付未來70年或者下一個70年的租金了。所以呢，我們講這一次的房產稅的推出，整體上來講叫“兩步並做一步走”。實際上既解決了房產稅的稅種問題，也解決了70年後是不是要續租的問題。
租購併舉如何解決房地產長效機制難題？
張媛：提到租購併舉，其實很多房地產商都轉型做租賃，包括我愛我家、鏈家等等都在做租賃。看到現在一線城市的售價是在強控制的情況，但是租金在快速上漲。因此，怎麼來看租購併舉？開發商是否有足夠的積極性在租賃市場發力？對於普通的租房者，租金的上漲又會讓他們面臨什麼樣的局面呢？
範小衝：現在很多開發商都在轉型，實際上都在往長租公寓或者租賃轉型。這方面實際上剛才也說，有些地已經拿不到了，有些地它本身是讓你擁有，但比如說即使買到這個地也不讓你散售。再有一個，金融機構現在對於開發類型的一些是嚴控的，但是對於長租和這類實際上還是鼓勵支持的，而且有很多金融的手段。此外，房地產過去更多是供不應求，實際上開發的是物理空間，現在越來越認識到，實際上空間是被人所用的，也就是說它需要有內容，需要有IP，需要有運營，需要服務於客戶，所以現在要開始通過運營等等，才是一個房地產的空間真正的價值所在。現在很多長租公寓也得到了資本市場的加持，增長也很快，現在開發商也很多在轉型，我們也在做這個事。
張媛：胡總怎麼看？
胡景暉：我覺得租購併舉，從國家的戰略層面來講提得非常好，但目前從實際的執行狀況來講，應該說很不理想。第一點，北京的房租到底高還是不高？剛才主持人也說了今年確實房租是大漲的，通州區域等漲了27%，一年漲了27%。這裡邊現在的問題是什麼？從承租人的角度，房租已經很高了，從國際通行慣例來講，房租不應該超過月收入的50%。即便在紐約，在華爾街，很多金融精英住很頂級的公寓，大概也就30%—40%撐死了。
張媛：佔到收入的30%—40%。
胡景暉：對，佔收入。但是我們現在很多年輕人在北京、上海，還是處在合租的狀態，租金已經超過他月收入的50%了。所以從承租人的角度來講，租金很高。但是從投資的角度來講，北京如果你買一套房子，裝修配完傢俱家電，考慮到空置期，出租的話，年化的投資回報率不到1.5%。所以國際通行的來講，房租的年化淨收益率應該是6%—8%左右，而我們只有1.5%，北京有可能比1.5%還低。這帶來的一個問題是，如果從投資的角度，我們要讓租金的投資回報率達到國際水平，我那天開玩笑，那就是房租翻一番，房價跌一半，我們就變成6%了。但是房租翻一番，承租人就受不了，房價跌一半，銀行就出現大量的壞賬。
張媛：房屋所有者也沒法忍。
胡景暉：對啊，而且今年為什麼房租上漲得這麼快？剛才範老師也講了，很多資本湧入長租公寓，都去搶房子，是吧，把租金就哄抬上去，
張媛：他們搶的是小業主的房？
胡景暉：小業主。比如我說好了一個月3000，他下午就去了，說4000，第二天早晨那個人說5000，那這個業主心態馬上就失衡了。所以在租購併舉的過程中，資本的介入是OK的，開發商的自持也是OK的，但是我們沒有REITs這樣的退出機制，我們很多法律法規還不健全。大量的資金湧入，缺乏行業規範、缺乏行業經驗，未來租購併舉可能要走的路會更漫長。國家戰略方向沒有問題，但是怎麼樣調動各方的利益機制，通過政策創新、金融創新、制度創新，能夠把資金、政策和房源能夠很好地組合，實際上最終是要為這個城市的租客創造一個很好的居住環境。就像我們看美劇《老友記》一樣，如果北京、上海的租賃市場，年輕人在一起都是那樣的氛圍和狀況，那我覺得這個城市的活力和未來我們的生活品質會有極大的提高。
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編導 芮曉煜 製片人 尹淑榮
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