房地产调控全面加码，两大房企重大战略转型！房子是用来住的，而不是用来炒的！最近各种房地产调控政策密集来袭，一场巨大的调控风暴正在拉开序幕。在此背景下，两大龙头房企碧桂园和万科率先调整了自己的战略发展方向。
房地产调控全面加码
01如果关注时事的人，肯定会知道最近国家在房地产调控方面政策频频。
02房地产去库存这些年完成得很好，如今，棚改货币化在收紧是事实。高企的房价已经影响到了广大群众的生活，和“房只住不炒”的理念相违背，基于这种环境下，国家正在全面加码房地产调控。
03日前，住房城乡建设部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。此次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告这4个方面。
上面指明了大方向，下面也各种打补丁，多地也出台了对房地产调控的相关政策。
046月24日西安、6月25日长沙和6月26日杭州相继出台相关政策，限制企业购房。6月28日，重庆发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房。7月1日，昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，对外省人来昆明购房做了严格的规定。7月2日晚上，上海市住房和城乡建设委员会突发通知，规范了企业购买商品住房的行为。
05从时间上看，各种调控政策真的是密集来袭，但目的只有一个：打击炒房，规范房地产市场的稳定发展。
碧桂园叫停“全覆盖”战略
1随着大环境发生了变化，房地产调控趋严和融资政策趋紧，连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园正在改变扩张战略。近期，来自碧桂园内部的知情人士向澎湃新闻透露，“‘全覆盖’在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。”此举，碧桂园试图牺牲规模甚至利润，以保证现金流。2
所谓“全覆盖”战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。战略原定于在 2017年11月至2018年底期间实施，各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区（人口在1万人以上的镇）。
3此外，全覆盖还纳入到区域公司的奖惩条款之中，区域获取奖励的前提是完成全覆盖，2018年年底前，未能实现全覆盖的区域总裁通报批评、执行总裁免职，如今这一措施被提前宣布终止。据悉，为提高周转，加快现金回流，非碧桂园操盘的项目，也要纳入碧桂园的考核体系，同样需要按照碧桂园的时间节点进行。
可是针对今日“碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略”的报道，碧桂园一位高层独家回应称，“肯定没有叫停，三四五线不仅是碧桂园的战略，也是碧桂园布局的蓝海地带，不可能叫停。但由于去年合作项目太多，碧桂园自身权益占比在下降，等于在替其他地产商打工，因此碧桂园现在开始追求权益销售额，减少不操盘、做财务投资的项目，增加自身可以操盘的项目，尽量提高自身权益比例，不做那种表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目。我们内部会议上强调的是这个，可能被误读了。”
4无论这个“全覆盖”战略是否叫停，但不可否认碧桂园已经改变了发展战略，不再继续以前那种疯狂扩张搞规模的形式。碧桂园之所以开始注重现金流，甚至可以牺牲规模和利润，说明当前房地产行业已经过了黄金期，并不是靠大规模就可以大量资金。在去库存的背景下，只有保证充足的资金流才能应对某些突如其来的变化。
万科宣布“抛弃房地产”
01相比于碧桂园战略上所做出的变化，万科的举动却更加“粗暴”！6月29日，万科召开2017年度股东大会，会上传出了一个令人吃惊的消息：万科要“抛弃房地产”了！
2当然会上并不是这么表述的，会上，万科董事会主席郁亮表示：“十年后万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。方向是明确的，路径是不清晰的。我无法回答十年之后物流占多少，商业占多少。但可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。”
3可见，万科已经开始真正意义上的转型了。如今房地产行业越来越难做，国家强调“房只住不炒”，所以房价不能涨得漫无边际，还有就是经营成本上升了，尤其是拿地成本。
日前 , 中国指数研究院发布2018年上半年300城市土地市场成交数据。数据显示 , 上半年全国300城市土地出让金总额为19513亿元 , 同比增加27%。具体来看 , 虽然上半年一线城市供地量小幅走低 , 收金总额缩水逾两成 , 但是二线城市土地市场供需两旺 , 助推土地出让金上涨超过三成 , 而且三四线城市因为承接外溢需求 ，土地市场热度上升 。 房企的拿地成本无疑越来越高，在房价不能涨得过高的情况下，卖房的利润率变得越来越低，经营风险因此在变大。
4万科是做房地产起家的，当然不会抛弃房地产，只是想在房地产黄金时期过去后，能够顺利转型，以房地产为作为一个平台，发展新的业务。但正如郁亮所说的那样，以后房地产占到万科营收的多少，还真不好说。
5竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知。对于房地产，我们外行人来说并不一定能看懂，也不能以现在的房价来衡量未来的房地产走势。从国家队房地产调控的全面加码，再到碧桂园与万科这种房企龙头的战略转型，我们应从中读懂一些东西。
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