今年沙井或僅2個住宅純新盤入市，首個樓盤博林君瑞，開盤不久就已清盤，而第二個即將入市的樓盤，體量有64萬㎡，相當於博林君瑞的3倍多；物業更加豐富，同時還帶九年一貫制公立學校，這個蓄勢待發的樓盤便是萬科星城。
一、項目介紹
萬科星城位於企安路、富通路、上星南路、上星路，4條道路的圍合區域。項目涵蓋物業主要有住宅、公寓、辦公、商業、酒店、幼兒園及一所制九年一貫制學校。
萬科星城建設用地約12.2萬㎡，計容積率建築面積約64萬㎡，其中住宅建面約35萬㎡，公寓建面約8萬㎡，商業約18.8萬㎡。規劃總戶數4693戶，停車位5157個，車位比接近1:1.1。
萬科星城分6個地塊開發，其中住宅有3個地塊，商業有2個地塊，教育有1個地塊，具體為：
01地塊教育用地，配建一所36班制的九年一貫制學校，同時在西南側配建一所18班幼兒園。
02地塊住宅用地，項目名為萬科星城上郡，由4棟高層組成，其中1棟A座為保障房，1棟C/D/E座為商品房住宅。
03地塊住宅用地，項目名為萬科星城名邸，由2棟高層及3棟超高層住宅組成，另外還帶有沿街商業。
04地塊住宅用地，項目名為萬科星城華府，由2棟高層及5棟超高層住宅組成。
05/06地塊商業用地，主要規劃有公寓、辦公、商業和酒店等多種物業。
據悉，萬科星城目前在沙井天虹設有臨時展廳，首批預計入市04地塊7棟住宅，戶型面積約80平、95平、115平、135平，開盤時間待定。
二、周邊配套和環境
1、商業配套
目前沙井片區以小體量、分散式的商業配套為主，片區內僅有1所大型商場京基百納，但距離萬科星城較遠。從區位圖上看，項目1公里範圍內，已經營業的商業有天虹商場、形色城、家家福超市，而在未來1-3年內，項目邊上還有博林君瑞1.5萬平集中商業，以及沙井海岸城的14.4萬平大型商場，因此，萬科星城周邊商業配套算是非常豐富，業主購物逛街也較為便利。
2、醫療和休閒配套
沙井片區內目前還沒有一所三甲醫院，原沙井人民醫院，即現在的寶安第二人民醫院，雖已被評委三級綜合醫院，但仍屬於二甲。而距離萬科星城最近的綜合性醫院是萬豐醫院，該院開設有三十餘個科室，能提供較全的醫療服務。
另外，在休閒配套方面，萬科星城距離沙井市民廣場僅一街之隔，周邊還有沙井青少年宮。而項目一路往北還有不少市政配套，像沙井中心公園、沙井書城等，基本能滿足業主的配套需求。
3、交通配套
雖然地鐵11號線已經開通，沙井片區也可謂真正告別了軌道交通的空白，但從目前在建在售的一手房來看，基本都不在地鐵邊上。而從遠期的地鐵規劃來看，沙井未來雖還將有地鐵12/18/20/30號線，但距離萬科星城最近的還是11號線。
萬科星城距離地鐵11號線沙井站直線距離約1.7公里，而距離馬安山站直線距離約1.5公里，根據百度測距，從項目出發，步行至馬安山站約30分鐘，那麼要步行至沙井站的話，時長將會更長。
地鐵出行對於萬科星城而言算是一個硬傷，但公交出行卻還算便捷。項目300米內範圍內的公交站臺有1個，為“名豪麗城”；500米範圍內的公交站臺有8個，較近的像“沙井中心批發市場”、“麗沙花都”、“沙井天虹商場”等。
三、學區學校
萬科星城周邊教育資源相對豐富，一公里內就有1所9年一貫制公立學校寶安中學（集團）第二外國語學校，以及12年制的民辦學校華一實驗學校。另外，項目自身，以及沙井海岸城還各自規劃有一所九年制公立學校。
從學區上來看，根據寶安區教育局劃片，萬科星城目前所在的小學和中學學區均屬於寶安中學（集團）第二外國語學校，即原來的上寮學校。小學的分享學區是清平實驗學校，新橋小學，或萬豐小學；中學的分享學區是沙井中學，榮根學校。
2017年深圳初中八大版排名
2017年深圳初中十大版排名
上寮學校作為九年一貫制學校，整體的教育水平還是不錯的。根據2017年深圳初中八大版排名，上寮學校初中部在全市排名第45名，而在2017年深圳初中十大版排名中，則排在全市第46名，整體算是比較靠前。
四、發展前景
1、空港新城的影響
大空港以及空港新城的建設，已經炒熱了福永和沙井的樓市。雖然不少人都知道，萬科星城等一眾新盤並不在空港新城的規劃範圍內，但正如福田帶火龍華坂田，南山帶火寶中一樣，空港新城的影響也輻射了整個沙井。
空港新城主要以深圳國際會展中心及配套產業為主，未來這裡將承載約46萬人的就業人口，約25萬的居住人口，那麼剩餘的20多萬人口或只能外溢到臨近片區。從空港新城的位置來看，不論是到南山，亦或是福田，距離都不近，所以，未來這些就業的人口，或只能往寶安，往沙井定居。產業聚集人氣，人氣也就帶動了樓市。
2、舊改規劃
有了規劃之外，樓市的發展最主要的還要有地。從樓市發展腳步來看，發展較為迅猛的是有集中儲備用地的片區，像南山的前海、深圳灣，像寶安的寶中，像龍華的紅山。其次是工業區舊改，像光明，像寶安福永，龍華上塘等。而發展進程最慢的，是老行政區和商業區的改造，像南山南頭，寶安新安。
沙井作為老工業區，近年來已公示的城市更就有22個，其中工業區改造佔了絕大部分。而片區內已建成的舊改項目有星河金達工業區舊改（星河榮御）、中熙沙頭松山舊改（香莎公館），華僑城沙井後亭村舊改（華僑城四海雲亭）；而在建的舊改項目包括，萬科上星工業區舊改（萬科星城），海岸城萬豐南山及萬丈埔工業區舊改（萬豐海岸城）。由此可見，沙井片區的舊改推動還是較為快速的，舊改不僅帶來一波新房源，盤活新房市場，同時也改善了整個片區的居住環境，提升片區的價值空間。
五、房價預測
以小產權、農民房、廠房著稱的沙井，片區內可售的商品房不多，僅有10個，如萬科翡麗郡、西薈城、麗沙花都、禧園、棕櫚堡花園、拾悅城、香莎公館、星河榮御、華僑城四海雲亭，博林君瑞。
首先我們來看一下，片區內的新房房源。目前沙井在售的一手房住宅只有5個（香莎公館、拾悅城、博林君瑞、華盛西薈城、華僑城四海雲亭），在建的一手房住宅只有3個（萬科星城、沙井海岸城、京基御景瓏庭），從區位分佈來看，新房房源基本位於在寶安大道以西，新房的價格區間在3.9-4.7萬/平之間，均價在4.5萬/平左右，且全是毛坯房的價格。
而目前沙井片區二手房的放盤量也較少，深圳鏈家網顯示只有2套，分別是西薈城一期4.5萬/平，棕櫚堡花園4萬/平，且都是120平以上的大戶型。
沙井二手房
根據萬科星城銷售介紹，萬科星城將帶裝修交付，所以單價會稍高，現場銷售預計的帶裝修價格是4.8-5萬/平左右。針對這個預測的價格，小編覺得，均價若不超過5萬/平，定價都算較為合理。
1、約64萬平大體量大社區，涵蓋的物業豐富，能滿足不同置業需求的人群。
2、片區內劃分的寶安中學（集團）第二外國語學校全市排名較靠前，同時項目自身以及沙井海岸城還規劃有九年一貫制學校，學位需求較有保證。
3、周邊公園、廣場、書城、商業等生活配套齊全，未來還有萬豐海岸城的大型商超，可以滿足業主的生活需求。
4、片區內小產權及廠房佔了絕大部分，整體環境會相對較差，但也由於商品房稀缺，同時人口基數在增長，因此二手房的置換流通性或較好。
5、距離地鐵11號線站點較遠，軌道出行相對不便，且未來片區內也無更近的地鐵配套。
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