清明節小長假我一天也沒有閒過。不是加班，而是帶著家人去看房子。
作為地產行業的從業人員，鄭州限價、限購的事情我自然很清楚，我一度相信很多人說的，房子限價了可以撿漏，此時是購房的好時機；限購了很多人沒有資格買房，市場是買方市場，我要好好挑選一套性價比高、戶型好的品質樓盤的房子。
但我的遭遇正應了那句話：知識越多越反動——自認為很熟悉房地產，很瞭解房地產市場，結果卻被自己打了臉。
壹
純粹因為工作便利，我把購房的區域劃定為鄭州東邊的白沙區域。
先去了某個明星樓盤，“我們這已經開發到了三期，上週剛開過盤，過幾天會加推少量房源。目前購買高層需要全款，加兩個車位的優先選房子，加一個車位的其次選”，置業顧問很平靜的說。
全款加車位，我算了算賬上的資金，心裡頓時涼了半截。
置業顧問似乎看出了我的顧慮，直截了當的說也可以考慮洋房，“洋房可以按揭，關鍵是稀缺，一梯兩戶、居住舒服度高、得房率也很高，130平的房子比140多平的高層使用面積還高”，但月供1萬的代價讓我打起了退堂鼓。
從這家樓盤出來，我們又到了更靠東的一家樓盤。在路上，我和愛人盤算著數字：價格、面積、月供……一個小時之前的興奮勁此時已經消失了大半。
我憤憤的說，網上顯示一萬出頭的價格，騙鬼呢！
到了第二家樓盤，從停車場到售樓部，穿過景觀示範區，枝頭盛開的桃花讓我的心情好轉了起來，一派春天的氣象，這是春天應有的樣子。
這家樓盤一期已經交付，二期產品3月底剛剛開過盤，“上次推出的幾百套房子，當天就被搶完了，後來退出了兩套”，問及價格雖然沒有剛剛看過的那個樓盤離譜，但算下來，還是讓人無語。
“我們這裡不按單價算，120平的三房加一個車位總價166萬，首付66萬；143平的三房帶兩個車位總價216萬，首付96萬”。
看了樣板間之後，我們相中了143的戶型，僅餘的這兩套房子雖然可以按揭，但捆綁兩個車位是個什麼鬼？讓人慾罷不能，又束手無策。
看了這兩家樓盤之後，我們原本計劃要看的幾個樓盤便不再去了。想想遭遇，整個假期心情沉重。
無意間看到一個在西安購房的客戶發佈的帖子，於我心有慼慼焉。前一段因為人才搶奪，西安著實火了一把。
據新華網西安頻道的報道，“2017年西安實施人才新政、戶籍新政、創新創業新政等一系列政策措施。新政推行近一年來，引才聚才效果初顯，初步統計引進各類人才約20.9萬人。”
20多萬人落戶，且都是高素質人才，這效果自然很明顯。當然，這是官方報道，實際情況如何呢？
一則名為“（西安）高新區房地產全款賣房無恥”的“訴苦”帖子剖開了隱情，盛名之下其實難副。
發帖者說自己是一名江蘇來的外地人，“本以為西安即使收入不高，但房價也不高，事實是房價不斷在上漲，更重要的是西安賣房都是全款優先，我在江蘇可以買得起房子，但是在西安反而買不起……高新區所有的樓盤現在都全款賣房，讓全款的人先選其次是90%首付、下來是80%，以此類推……買了三次都是這樣，令人氣憤！……長三角房價是高，但是三成首付也付得起，西安不便宜還全款，誰能買得起？我還是走吧。……”
多好的“人才政策”，在全款優先選房的套路下，支離破碎；
多好的“人才政策”，旨在提升城市的競爭力，最終卻成為房價上漲的一劑春藥，讓全款購房者狂歡。
發帖人的經歷和我的遭遇是何其相似！只不過，他可以不去西安落戶，但我得生活在鄭州！這就是剛需者的悲哀和無奈。
貳
出來混早晚都要還的，作為一個地產從業人員，我早知道全款和捆綁車位的事情，並且自己在參與制定銷售政策時，首要考慮的也是通過什麼樣的“銷售策略”實現銷售利益最大化。
鄭州整體限價的形勢下，通過搭配銷售、捆綁車位來變相的突破備案價，就是其中的一種方法。但是當這種事情被自己遇見的時候，就覺得特別的不可思議，就像是自己給自己套路了、自己挖坑自己跳進去了，充滿了黑色幽默。
但即便是這樣，也有人願意鑽入這個“套”，他們願意去搶房子，因為他們是全款購房，全款購房特權多多。
每個樓盤都會把全款購房者視為上賓，除了額外優惠三五個點外，他們還有優先選房的特權，優先選房就意味著你可以捷足先登，選到好位置的房子。當然，全款的客戶如果多了，又會增加附加條件，比如增加一個車位甚至兩個車位。
這樣也不會消減購房者的熱情，大家依然擠破頭去搶。
為什麼？
因為價格低，有吸引力。比如周邊樓盤賣15000元/平，我就賣12000元/平，一套120平米的房子到手就意味著“賺了”36萬元呢。這36萬，誰能不眼紅？！
但問題又來了，價格這麼低，開發商願意嗎？
常規情況下，一個客戶購房需要付30%的房款其餘走銀行貸款，開發商組織集中客戶簽約，銀行集中辦理貸款手續，完整的流程也不過一兩天，隨後一週左右就可以放款。
但是如今因為限籤，每天只能辦理一定數量的簽約，從辦理手續到銀行放款，至少需要2-3個月的時間，在一些特殊時期比如年底銀行額度有限，這個週期就會更長。
客戶籤不了約尾款到不了賬，那這筆款對開發商來說就是鏡花水月，他無法再週轉。但開發商適當降低房價，要求必須全款（甚至捆綁車位）當天就到賬，問題就解決了。
比如降價10%，雖然收益減少了10%，但是資金回籠提前了好幾個月，再去滾動開發，就擴大了規模。對於那些快週轉的房企，比如這幾天正被熱議的宇宙第一房企來說，3個月時間人家已經新項目拿地開盤了，資金又滾動了一次。
兩廂比較之後，哪種方式更有利就不言自明。
我們換個角度再來算一筆賬，看看限價對分期購房者的影響。
以一套單價15000元，面積100平米，總價150萬帶裝修的房子為例，剛需者原本只需要首付45萬元就可以了，其餘從銀行貸款。
但是，現在由於限價12000元，開發商將房款和裝修款分開，客戶的首付款就變成了36萬毛坯房首付加上30萬的全部裝修款，也就是66萬，首付相比於前者提升了將近50%！
如果再加上捆綁車位，首付款就更多了。
只要是全款，只要是綁定車位或者裝修款，什麼限價、限籤、限購、限貸都無所謂，但對普通購房者來說，全款還要車位，則大大提高了門檻，看了看羞澀的錢包，更加買不到房子。
全款者一笑而過，分期者無奈嘆息，全款者和分期者之間的差距會越來越大，正如《聖經》中所言：“凡有的，還要加給他叫他多餘；沒有的，連他所有的也要奪過來。”
叄
幾年前我在一家房地產公司負責公司的客戶會，期間接到過幾組客戶的電話，表達的意思是：為什麼我朋友的合同都備過案了，我的還沒有備案，我們當時是一塊在你們樓盤買的房子，當時我還是付的全款。
“這個，你再等等吧，應該很快了，是分批備案的”，我這樣回覆。確實是分批備案的，但是分期付款購房的優先備案，因為需要銀行發放貸款；而全款購房者，購房款已經全部到達公司賬戶，“入袋為安”。
但後來形勢很快發生了變化，全款購房者得到的尊重日益提升，又在調控之下被快速放大；與之相對應的，分期購房者正被沉放到鄙視鏈的底端。
“全款的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金的把小黃車挪走！”
因為調控，鄙視鏈被明顯的拉長。對剛需者來說為什麼越是調控就越是受傷害呢？調控的目的不是降低房價嗎？說好的調控要給剛需者一個上車的機會，機會哪裡去了呢？為什麼調控最後成了給全款者以特權的機會，調控之手把全款者拉進了天堂，又順勢把分期者推進了深淵？如果你還是聲嘶力竭的喊出“我不相信”，那隻能是怪你圖樣圖森破了。
正如上文所分析的，開發商即便降低了部分房價，犧牲了部分利潤，但是通過篩選優質客戶（全款購房者），快速的回籠了資金，加快了資金週轉，整體利潤基本不受影響。
全款購房者雖然眼下付出了較多的成本，但是享受了低房價，以後有著更大的增值空間。最終的結果是買賣雙方雙贏，正如水往低處流動一樣，這就是市場的機制，它符合市場和經濟的規律。
這是在政策調控之下，市場所形成的新的平衡，是開發商和全款購房者之間的遊戲，而很多分期者只不過是舞臺下的觀眾而已，增加了流量。
政策調控本來就是凱恩斯所說的“看得見的手”，但它的效用是有限的，不要期望這隻手能按住房價、按住市場，它能按住的是它想按住的、部分的市場和價格，它按不住的是市場的、經濟的規律，是另外一隻看不見的手指點下的江山版圖。
大部分時間兩隻手之間的“互動”，可能是左右互搏，也可能是扎個花架子。
當看得見的手和看不見的手根本上發生衝突，你能天真的期待主人會砍掉其中的某一隻手嗎？
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