2017年，有一組數據很有意思，溢價率前十的地塊均來自成都非主城區。在傳統主城區土地市場競爭白熱化的態勢之下，不少房企明確表示，二三圈層潛力巨大，將是其未來主要考察區域。2018年4月17日，邛崍兩宗土地出讓創下歷史記錄，足以證明這一輪價值崛起還在延續。
2017年溢價率前十地塊
然而在縱觀二三圈層的住宅和土地市場之後，有一個區域卻似乎尚處於“狀況外”：一方面，普通房企對其關注並不充分，提及率偏低；另一方面，當地市場聲音卻反饋行情相當不錯，樓盤開一個清一個，投資價值可觀。
這個讓業界頗為困擾的三圈層城市，就是今天的話題主角金堂。
“另類”的金堂
土地市場總體向好 三圈層中供應墊底
如果有心將2017年成都三圈層土地市場數據做對比，會發現金堂是一個“另類”的存在。
2017年大成都各區域經營性用地供銷數據顯示，去年成都土地市場整體向好，樓面地價同比2016年上漲112%，其中三圈層土地市場供銷勢頭強勁，部分郊縣成交樓面價甚有趕超二圈層的趨勢。然而，一排走高的柱狀圖表卻在金堂這裡斷了檔，幾乎屬於零供銷。。
如果單憑上個圖表，金堂的土地市場表現一般會得出粗暴結論：市場空間小、房地產投資發展不夠活躍，房企的冷淡關注似乎在這裡找到了原因。
事實果真如此？
“任性”的金堂
迷之供應節奏 房企無地可拿
我們再把金堂土地市場以時間維度做縱向觀察，不難看出，2007年-2017年的十年間，金堂土地供銷節奏相當不規律。
2007-2008兩年，金堂以年均490畝左右的規模供地，成交均價在383元/平方米的水平，在當時算正常市場價。然而接下來兩年卻跌入0供應量的狀態，之後幾年金堂土地供應量及成交樓面均價有所回升且達到歷史新高，但在近兩年尤其是2016-2017年市場回暖之際，卻又收縮了供應量。整體看來，過去多年金堂的土地供應節奏缺乏規律可以參考。
儘管如此，金堂的土地成交情況卻相當不錯，成交率高達89%，港中旅、萬達等房企均有所佈局。只是稀缺的土地供應量、“無地可買”的尷尬境地，將諸多企業擋在了金堂市場之外。
“逆襲”的金堂
商品房成交列首位 2018地價突破4000大關
或許沒有人想到，土地市場表現並不突出的金堂，商品房交易市場卻呈現出截然不同的面貌。梳理2017年大成都各區域的商品住宅供銷存價對比圖，在土地供銷處於末位的金堂，商品住宅成交110萬方，高居三圈層首位，存量去化週期不足6個月，市場急需補貨。
市場調研情況表明，金堂商品房供需矛盾較大，當地購買力強，有相當比例的成交為全款購買；銷售項目去化週期快，市場競爭少，公開的購房網站數據顯示，目前金堂僅有3個項目在售。
土地與住宅形成巨大的市場認知反差，原因不外乎如下三點：
首先，前幾年的小規模土地供應量，直接影響到商品房供應量，從而積壓市場供需矛盾。要知道，從2011年開始金堂出讓地塊中，商業類地塊幾乎佔據一半比例。較少的住宅供應量， 不斷積蓄的置業需求，一旦有貨源放出則迅速被市場消化。
其次，近兩年大成都效應逐漸凸顯，二三圈層城市價值向成都靠攏，並隨著交通道路體系的完善，大大縮短了時間距離和心理距離。就金堂而言，其毗鄰的青白江、龍泉驛、簡陽幾個區縣的區域價值已經有所變現，價值蔓延效應至金堂理所當然。
最後，金堂城市發展即將有極大的轉變與提升，土地供應節奏隨之發生變化。據瞭解，依託東進戰略要求，金堂將形成“雙城、一帶、三軸、四片區”的縣域空間結構，未來幾年內人口規模將達40萬，用地規模達40平方公里，各類優質用地將按照生態、人文、宜居等原則逐步上市。
一個遲遲沒有說的數據是，2018年以來僅4個月時間，金堂供地4宗合計約119畝，這個供應量均超過前兩年合計水平。最終，四宗地塊全部溢價出讓，最高者達到69.7%，平均樓面價3278元/平，最高成交樓面地價更是高達4200元/平，與2017年時的天花板價格相比漲幅高達302%。有時候，城市價值的裂變就發生在一瞬間！
到底是什麼觸發了金堂的價值裂變？金堂的投資動力與支撐在哪裡？未來還有哪些投資機會？4月26日，“2018年金堂城市資源推介會”將在金堂恆大酒店舉行。屆時，關於金堂的最新城市規劃、城市投資前景分析將逐一發布。更重要的是，2018年金堂擬上市地塊情況及區位解讀也將在會上做專項介紹。
歡迎各位業內同行報名參會，走進一個顛覆市場固有印象的金堂！
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