剛剛，深圳規土委一份內部文件流出。其中有一條是這麼說的：
個人、企業事業單位或社會組織等法人單位購買的商務公寓（含贈與），自取得不動產權登記書之日起5年內禁止轉讓。
當然了，目前這個只是請示和建議，真正能否實施還需批准。
不過，我想，深圳應該有一大波公寓的投資人，今晚該睡不著了。
就這份目前尚不確定的文件來看，5年限售意味著你得持本5年才能出手公寓。
但世事難料，且不說5年後公寓會不會漲，就算漲了，加上公寓二手轉讓的各種稅費，也沒啥肉了。如果槓桿高點的人，就爆倉了。
當然，萬一深圳房價又翻倍的漲的話，你可以當小編上面的分析都是白扯。
為何說這些，因為最近總有人問我，深圳公寓能不能入手？
問其原因無外乎房票用完，或者是核心區域沒有住宅了。
但是小編的回答都是，
如果有選擇，最好不要買公寓。畢竟風險太高，有的人買的是金磚銀磚，有的人買的卻是幾塊破磚。
NO. 1｜壹
近些年來投資公寓的不算少，小編就有個朋友幾年前買了套公寓。
朋友那個時候剛來深圳，積蓄也不多。看深圳的房價一天一漲就有點動心，中介也建議他先上車，他沒怎麼猶豫就速度下手買了套。
去年朋友拿到房票，想轉手換住宅，結果掛了幾個月也沒賣掉。
公寓50%的首付對一般人來說，佔用一大筆錢。朋友公寓沒賣出去，換住宅這件事兒也只能擱置下來。但現在他面臨的問題就是，第一，深圳的公寓漲幅不及住宅，不知道過兩年還能不能買得了心儀的房子；第二，孩子過兩年就要上學了，而公寓又沒有學位，所以換套學區房箭在弦上。
一是首貸比例高；二是流動性差；三是沒有學位；四是漲幅不及預期。
他算是跌在“坑”裡了。
另外，小編在論壇上也看到有網友抱怨的幾條：
1、得房率比較低，公攤係數太高，能到25%—35%，比住宅高了5%左右；
2、居住成本高，水電費、物業費貴的飛起，一般公寓還不通燃氣；
3、戶型有問題，通風采光沒有明確要求，一梯好幾戶人家，舒適度差；
4、一般綠化都不是很理想，有20%就非常不錯了；
5、轉手手續費複雜且價高，各項費用加起來一般能達到物業交易總價10%以上。
……
總的來說，同樣的錢，投資一套公寓遠沒有買一套住宅來得踏實。
但是有人說，住宅限購，公寓不限購啊，難道不能投資了麼？
NO. 2｜貳
那麼深圳哪些公寓能買？
首要的前提就是核心區域的優質物業，比如現在前海、深圳灣、南山片區的公寓。
前段時間開盤的前海嘉裡中心就是例子，6月29日拿下預售證，共備案185套商務公寓，加裝修費均價10.3w/㎡。網傳拿下預售證的當天就偷襲開盤，關係戶居多，晚上9點多的時候房子差不多已經賣完了。
在前海這樣的地理區位上，10.3萬/㎡的單價，性價比本身就很高，況且其周邊住宅項目也比較少。市場普遍認為，如果沒有限價，前海嘉裡中心的價格達到14、5萬元/㎡都不成問題。
小編當晚在福田嘉裡中心吃飯的時候，就聽到一個人說：如果有充足時間讓他準備，他一定考慮購買，“前海嘉裡項目後期還有兩棟公寓，我得繼續留意”。
其次，投資公寓面積最好50平米以下，交通便利，或有地鐵規劃。
先看一組數據：
據深圳中原地產研究中心，2018年上半年深圳45㎡以下公寓成交佔比為54.2%，成交佔比與去年相比增加超一倍。其他戶型公寓的成交佔比與去年相比均有所下滑，但從2014年到現在，小面積公寓成交佔比持續增加。
為什麼小戶型受到青睞？
面積大了，總價就高了，租售比上不去。
一般酒店公寓租售比必須高於5%才有投資性價比，不然不如買理財產品。這種情況下小戶型的投資回報率就比較高，尤其是在交通便利的地方，至少不愁沒人接盤的問題。
NO. 3｜叄
說完能買的，我們再來說一下真的“坑”：
有大量住宅供應的區域要避雷，比如龍崗、寶安、坪山片區。
數據顯示，今年上半年深圳一手住宅成交量12804套，其中龍崗6950套，佔比約54%；寶安4510套，佔比35%。兩個區域的一手住宅成交量相加，佔全市的比例達到了9成之多。
而龍崗的商務公寓又是全市供應量最大的區域。深圳中原地產研究中心數據顯示：
1、上半年深圳商務公寓總供應面積23.8萬㎡；
2、其中龍崗供應8.8萬㎡，佔總供應的36.8%；
3、上半年深圳商務公寓存量約為80.2萬㎡；
4、龍崗存量約33.8萬㎡，佔比達42%，存量為全市各區最高。
一邊是深圳住宅存量最集中的區域，一邊又是公寓供應量最大的區域。
龍崗的公寓就有點難受了。
據說，位於龍崗的公寓項目，金地龍城中央很快就要開盤了，那我們就以它為例跟大家說說吧
NO. 4｜肆
該項目位於龍崗區龍崗中心城龍崗大道與龍城大道交匯處，從3號線龍城廣場站A口出站，百度地圖顯示距離金地龍城中央700米，但事實上由於臨近的馬路沒有斑馬線或天橋，小編大概走了10多分鐘才到項目。
項目總佔地7.7萬平，分三期開發。一二期主打住宅區，三期由4座公寓1座寫字樓5座建築圍合而成。這個公寓目前還沒拿到預售證，總房源1892套，7月6日對外開放了樣板房。
金地龍城中央三期即將推出的是3棟B、C兩座，建面約41-82㎡的公寓產品。至於A、D兩座，聽現場銷售人員說目前開發商正在談打包給公司，但還沒有確定。
我們先來看一下價格。
目前金地龍城中央三期的價格官方未公佈，對比前兩期的價格：
建面約89平3房住宅均價43000元/平；
建面約68-80平的商務公寓均價33000元/平。
售樓處銷售對小編表示，三期的價格應該在3.3—3.8萬之間，精裝交樓。
以公寓首貸五成來算，首付約67萬—155萬之間，價格不算低。
事實上，早在2016年金地龍城中央二期住宅開售之時，就有人質疑其定價太高。
當時二期住宅開盤均價就已經達到了4.3萬，而現在中原數據顯示目前小區二手均價在45189元/㎡，也就是說金地龍城中央整體均價2年只漲了2000元左右。
而中原地產研究中心顯示，龍崗上半年一手住宅均價在39863元/㎡。
小編大概統計了一下，龍崗中心城目前約有33個新樓盤，價格基本在4萬左右。
中糧祥雲龍譽均價35413元/㎡
恆大城市之光均價37000元/㎡
麓園二期均價39000元/㎡
遠洋新天地均價39000元/㎡
根據中原數據顯示，龍崗中心城6月二手住宅參考均價為38058元/㎡。
新鴻進花園、紫薇花園等住宅二手均價都在3.3萬元/㎡左右
保利上城低至3.3萬元/㎡
遠洋新幹線2.9萬元/㎡
東都花園在中原的二手房掛拍則在2.8萬元/㎡
也就是說，金地龍城中央所謂的限價紅利盤其實和周邊住宅價格相比沒有明顯優勢。
這就又變成了公寓和住宅相比該買哪個的命題，答案就不用我多說了。
其次，整套公寓的流動性不強。
深圳規土委顯示，今年上半年商務公寓僅僅獲批3批次共計26382㎡/571套。分別是：
前海嘉裡商務中心二期
菁英領寓
寶樹臺
儘管上半年新增批次較少，但上文已經提到過：上半年商務公寓整體存量有80.2萬㎡。
整體市場不好，上半年商務公寓也成交量急劇下降。
易居數據顯示，2018年1-5月深圳公寓成交量17.41萬㎡，僅為2017年成交量98萬㎡的17.7%，成交大幅下降，這些成交基本上也是在消耗上半年的庫存。
除了一手公寓庫存剩餘，上半年二手公寓市場的情況也比較慘淡。
小編查詢了下中原二手公寓的掛牌情況，發佈時間平均已超3個月，成交量也較少。
而金地龍城中央近1900套公寓下半年即將入市，估計市場消化情況也不容樂觀。
此外，迴歸產品本身。
金地龍城中央推廣的爆點是深圳未來的五大城市會客廳之一的核心區資產，但小編在之前的文章裡就有提到過，房子本身通常是“一文不值”的，真正值錢的只有土地。
龍崗地段近幾年項目規劃、舊改不少，但建成得等幾年，真正發育起來還得等幾年。
而這個項目的土地性質就是商務公寓用地，也就是說，它只有40年產權。
公寓本身產權年限就不高，那項目配套又如何？
儘管福田部分公寓例如寶樹臺已經開放了學位，但金地龍城中央自在寓是確定沒有學位的。
至於周邊環境，宣傳稱可以帶孩子戲水的龍崗河，小編放張圖你們自己感受一下。
有不少群眾表示這是條“臭水溝”，當然沒那麼過分，但是河岸晨跑就算了吧。
另外，小編進入樓層後發現，整棟公寓採用平層設計，層高和住宅要求差很多。現場有位銷售告訴小編，由於公寓採用了新風系統，佔用了一部分層高，導致整體層高只有2.35米。
何況以整套公寓75%的得房率來看，小戶型配上這樣的層高就顯得十分逼仄。
目前公寓的三個戶型分別為：41㎡一房，64㎡二房，80㎡三房。其中，41㎡和64㎡的小戶型佔比最多，但兩個戶型的陽臺與客廳不是直通著的，呈直角對立情況，整個客廳的採光較差。且廚房均為半開放式，廁所是暗室沒有窗戶。
舒適度確實不高，而且龍崗中心城目前規劃舊改項目較多，估計入住之後周圍的噪音也不少。
最後，小編了解到，金地龍城中央三期預計本週五拿到預售證，當晚開盤。
售樓處稱將採用內部搖號方式優先選戶型，搖號誠意金2萬元。
有興趣的話可以去看看，不小心踩“坑”了也別怪小編。實在沒房票的，建議你回本文第二部分再看一遍。
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