猫头鹰周报（MalltoWin Weekly)
每一次改变，都是一次锻炼；动荡，才是安全的。也许多年后的你，会想对现在的自己说：相较于过去，你会更喜欢明天。
2018-07-29
离职裁员年年有，奈何今年特别多！
尤其是最近几个月，主动离职、被动离职日渐增多，地产企业似乎都走到了一个转折点上，增长的难题在困扰着整个行业。
前几天，泰禾裁员的消息刷爆了朋友圈，比例高达30％。一些岗位要考试，考试不及格，直接裁掉，本科非985/211院校的，也直接裁掉……
泰禾随后澄清，这不是裁员，而是“换员”。泰禾正在启动一项涵盖全集团各业务板块一流人才引进的“千人计划”，211、985院校毕业者是人才引进的基本条件。
换句话说，销售额破1000亿的泰禾想通过“换血”来解决当下发展中遇到的瓶颈问题，是要把自己认为不那么优秀的员工，换成更优秀的人才……
地产的领头羊万科也开启了一场“起立坐下”的清理运动。
此前有媒体爆出，在万科的地方公司，中基层员工被要求完成一次下岗再上岗，竞争上岗失败便离岗。
5000亿级的万科想通过内部竞争，激发员工的活力以对抗大公司病和官僚主义，和日益严峻的市场环境。
过去10多年，地产企业跑规模，人才吸纳力强，如今行业下行，利润越来越单薄，地产苦日子来了，转型就变成大势所趋，比如对人才的需求也在发生变化，下面这些情况都可能引发裁员：
公司经营不善，出售项目或部分业务
普华永道报告显示，2017年，房地产行业并购交易超过480笔，涉及金额超过800亿美元，交易金额同比增加31%。可以说，2017年每一天都有小房企或项目被收并购，并购的下一步就是整合/裁员。看一下后面的本周新闻动态，你就发现如今的行业整合越演越烈。
现金流紧张，需要断臂求生
这两年银根紧缩，房企借钱越来越难，越来越贵。尤其是那些高杠杆高负债的房企，随时都感觉有崩盘的危险，慎重远离！
战略目标转变，从冲规模到提利润
行业下行，房企的利润越来越单薄，很多规模房企开始将提升利润作为新的战略目标。而房企提升利润无外乎从开源和节流两方面着手，开源则是挖掘新的利润增长点，节流则需要做业务或架构的调整，比如裁员就是最立竿见影的节流手段之一。
主流业务遭遇调控，需要瘦身过冬
这次宏观调控对一二线城市影响最大，而限价政策则对高端项目的打击最大，导致销售业绩受到严重影响。因此，这些房企必须要做好勒紧裤腰带过冬的准备，而每当房企需要瘦身过冬，就是新一轮裁员潮的开始。
业务转型，原有团队需要精简
一般每家公司的人员成本都要求控制在一定比例，并且人均效能也是有标准的。现在房企为了挖掘新的利润增长点，纷纷进行多元化发展，比如转向大力发展长租公寓、养老地产、特色小镇甚至养猪、农业等新业务。新业务的开拓需要引入大量优秀人才，那么原有团队的编制就会被压缩。
经济下行和不确定性增强，如何才能降低被裁的风险呢？这里有几个积极正面的手段：
一、进入企业发展的C位，不做边缘人
从不重要的部门或岗位转岗进入核心业务部门。当然，每个公司的优势不同，对核心部门的定位可能也有所不同。比如在有产品追求的公司，设计很强势，设计部门是非常重要的部门，而在成本导向的公司，工程、成本部门反而更重要，在高周转公司里，计划运营部门则会更受重视。
二、积极学习企业发展的新业务，跟上脚步
行业下行，很多标杆房企都在做战略调整，积极筹备转型，以前的很多岗位可能消失了，但也会诞生出很多新的业务线和新岗位，往往这些新领域人才缺乏。作为公司战车上的一员，一定要充分理解公司的战略，跟上公司转型的节奏，最好的办法是基于自己的优势积极转型，进行内部转岗。
三、积极提升能力，做出业绩
收入很高但贡献很低，这种员工是最危险的，老板会觉得自己很亏，觉得你不值得。没说的，想一想怎么能尽快做出业绩最重要。
四、持续学习，持续保持业务和行业敏感度
现在行业变化太大，很可能高学历高能力的新人会，比拥有10年经验的老员工更受房企欢迎，因为经验很容易通过前人的总结学习，反而学习能力、创新能力、沟通能力等基础素质却很难复制。
五、培养额外兴趣或第二职业，永远留有后手
比如近年来兴起的自媒体，身边很多地产圈的朋友，刚开始都是在兼职状态下做起来的，如今可以被作为一个收入的来源。
地产人的生存环境确实有点恶劣，但请记住：每一次改变，都是一次锻炼；动荡，才是安全的。
一些危机感，对于习惯了在一个模式当中拼命旋转的地产人，会是一个良性的刺激。让我们是时候慢下来想一想，自己独特的价值，到底在哪里。
也许多年后的你，会想对现在的自己说：相较于过去，你会更喜欢明天。
以上部分来源：明源地产研究院、一勺言、地产一条
1
宏观政策
19省上半年GDP排行：广东、江苏继续领跑 江西超越天津
7月23日，全国已有19个省（市、区）公布了2018上半年经济数据，共有13个省份的经济总量破1万亿大关，广东、江苏、浙江和河南4个省济经济总量超2万亿。其中，广东以4.63万亿占据全国第一的位置，江苏以4.486万亿紧随其后排第二，浙江以2.57万亿暂居第三。
经济总量上，江西超越天津，两地上半年的GDP分别为1.012万亿和0.993万亿。同比去年，两省份经济总量，由去年江西落后天津425.67亿，变为今年江西超越天津196.9亿。
在全国经济增速放缓的背景下，12个省份的增速同比放缓。其中，天津增速下滑幅度最大，达3.5个百分点。贵州经济增速排名第一，同比增长10.0%。
2
商业地产资讯
重庆优质购物中心入驻率上升至90.9%
旅游带来“红利”成商业发展新趋势
戴德梁行发布重庆2018年上半年商业市场研究报告显示，期内重庆新增15.3万㎡的商业供应，优质购物中心市场存量增至399万㎡。其中，渝中和江北作为发展最为成熟的区域，优质购物中心分别达到99.4万㎡和73.8万㎡。截止到二季度，重庆优质商业整体市场入驻率持续保持上升趋势至90.9%。
同时，因为旅游业的发展，各购物中心也积极调整业态转型，文旅、休闲等重体验的业态持续增长。游客人数快速增长也间接促进了重庆零售市场的快速发展，旅游业快速发展带来“红利”，为各商圈在差异化发展中提供了新的方向。
2018上半年全国商业地产
开发投资额9688亿 同比下降9.9%
7月26日，中国指数研究院发布《2018中国商业地产发展白皮书》。数据显示，上半年，全国商业地产开发投资额9688亿，同比下降9.9%，新开工面积11956万㎡，同比下降8.1%。商业地产销售面积达7206万㎡，销售规模依然较大。
随着消费提档升级，品质生活体验类消费正逐步成为消费的核心，80、90后更愿意为体验和服务付费，而随着全面二孩政策放开，亲子业态为主的“娱乐体验类消费”也即将迎来发展热潮。此外，互联网电商纷纷在线下布局精准体验式营销，作为新零售生态的重要环节，商业地产将迎来行业转型的新契机。
龙湖集团合并上海、苏州公司 将消灭销售50亿以下地区公司
7月24日下午，龙湖集团下发组织与人事变动公告称，因业务发展需要，上海公司与苏州公司正式合并为沪苏公司，原苏州公司正式更名为沪苏公司苏州事业部。同时，原上海公司总经理温介邦任职沪苏公司总经理，向龙湖集团CEO邵明晓汇报，沪苏公司PMO团队向温介邦汇报。原苏州公司总经理任沪苏公司苏州事业部总经理，向温介邦汇报，苏州事业部PMO团队向苏州事业部总经理汇报。
据悉，CEO邵明晓在发布未来5年的目标和路径时，曾提出新房开发销售业务将推行“5、3、2、1、5”战略，最后一个“5”代表消除或合并3年以上销售仍在50亿以下的地区公司。
到2020年西安将建设6个城市商业中心
28个区域商圈
近日，《西安市商圈建设三年行动方案(2018—2020年)》正式出台。该方案指出：力争到2020年，全市建成社会消费品零售总额，3个以上300亿级的商圈，1个以上500亿级的商圈。
从2018年起，力争用3年时间，建成以钟楼国际消费中心为引领，小寨、高新、曲江、经开、西咸、浐灞6个城市商业中心为骨干，三桥商圈、高新路商圈、长乐路商圈、土门商圈、张家堡商圈、西部大道商圈、大明宫商圈等28个区域商圈为支撑，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社区便民商圈为辅的商圈发展布局结构。
大悦城上半年
合同销售额及租金均同比增长
7月24日，大悦城地产有限公司发布营运数据显示，截至2018年6月30日止六个月，在物业开发方面，集团合同销售总面积约为91,318平方米，同比增长66.83%；合同销售总金额约49.88亿元，同比增长68.57%。
在投资物业中，天津南开大悦城、沈阳大悦城、上海长风大悦城的平均出租率最高，均达98%；而平均租金单价同比增长最高的为成都大悦城，达24%。平均出租率最低的是烟台大悦城，为89%。从平均租金单价同比方面看，增长最快的是烟台大悦城和成都大悦城，分别增长22%和24%。
此外，在酒店经营中，三亚美高梅度假酒店平均出租率为93%，平均可出租客房收入为人民币1,373元；三亚亚龙湾瑞吉度假酒店平均出租率为75%，平均可出租客房收入为人民币1549元。
碧桂园将开出机器人餐厅
普渡科技宣布与碧桂园达成机器人餐厅合作。碧桂园将将开1000家机器人餐厅。而普渡科技作为配送机器人及低速无人驾驶解决方案商，将在机器人操作系统层面进行定制。
长租公寓关店率达到3.6%
2018年，是我国租赁行业超速增长的一年，一线城市新开公寓门店增长率超35%。截至目前，已出现第一批倒闭的公寓企业，长租公寓关店率达到3.6%。资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因。
目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量约200万间，市场专家公开示警，通过增量的开发完成租赁供应的形式并不应该是常态，面对人口迁移、供应配套不健全等问题，市场需要警惕租赁泡沫。
3
商业/商住土地
357轮竞价
万科17.15亿元竞得宁波江北核心区商住地
7月27日，浙江宁波出让江北核心区槐树路6#地块，经357轮竞价，万科成功竞得该地块，总价17.15亿元，配建保障房面积200平方米，楼面价20750元/平方米，溢价率23.5%。
该地块坐落三江口核心滨水区、宁波三江口商圈，东北至大闸南路，东南至规划西草马路，西南至槐树路，西北至规划道路。出让面积达29516平方米，容积率1.0-2.8，可建面积达8.3万平方米。
根据要求，住宅计容建筑面积比例不应超过地块计容总建筑面积的70%；配建社区居委会（建筑面积不少于100平方米）、社区警务室（建筑面积不少于80平方米）；竞得单位应自持计容建筑面积不少于1万平方米的商业商务用房，十年内不得转让。
崇邦集团71亿
拿下虹口四川北路地铁口商办地王
2018年7月24日，崇邦集团拿下内环内虹口四川北路计容19.48万㎡商办用地。据了解，该地块东至四川北路，南至海宁路，西至江西北路，北至武进路。地块要求为：商业占比达到30%-50%；办公占比达到50%-70%，同时要求办公楼须引入具有商务、商业运营经验的跨国公司地区总部企业
崇邦集团已相继在上海开发了大宁国际商业广场、金桥国际商业广场、思南公馆、嘉亭荟城市生活广场等。
4
商业地产融投资
传保利拟接手海航在建海南双子塔北塔
据7月26日媒体消息，接近海航的消息人士称保利地产拟收购海航在建的海南第一高楼双子塔项目北塔，但北塔原规划将面临更改。
消息称，多位接近保利地产的人士则表示，此前保利确实与海航接触过。而对保利拟收购消息，海航地产方面回复称一切进展以公告为准。
早在今年3月15日，便有消息称海航拟出售在建的海南第一高楼“海口双子塔”其中一栋。对此，海航地产回应称，并未出售海口双子塔，其作为海南在建的地标性建筑，一直以来较受外界关注，但近期有外部机构联系海航寻求合作机会，至于会否合作，则以公告为准。
据悉，海口双子塔位于海南海口市国兴大道大英山CBD核心片区，由一座超高层塔楼、东西两侧的配楼及地下车库组成，预计于2021年建成。其中，主塔楼高度为428米，总建筑面积38.81万平方米，由南塔、北塔两个项目组成；单塔高达90亿元的投资，创造了海南建筑史上的新纪录。
此外，今年以来海航已陆续出让多个地产项目及股权，包括159.59亿港元出售香港启德区两块地予恒基兆业，63.59亿港元出售香港一宗地出售予会德丰等等。而7月19日，有消息称，海航集团旗下的海航基础正在处置深圳海航城，收购金额约为16亿元，项目是海航在深圳的首个项目，也是海航基础在深圳的唯一一个地产项目。
海航基础3.12亿转让武汉临空产业园项目80%股权
海航基础设施投资集团股份有限公司7月27日公告称，其孙公司新华联航临空产业投资开发有限公司，拟与北京厚朴蕴德投资管理合伙企业（有限合伙）签订《股权转让协议》，出售新华联航临空所持有武汉蓝海临空80%的股权，股权交易价格为3.12亿元。
据悉，武汉蓝海临空为海航基础募集资金投资项目武汉海航蓝海临空产业园（一期）项目的实施主体，股权转让后，海航基础拟将上述项目剩余募集资金约21.56亿元永久性补充公司流动资金。
此次股权转让交易完成后，海航基础将不再直接或间接持有武汉蓝海临空股权，武汉蓝海临空不再并入海航基础合并报表范围，后续募集资金及公司自有资金亦不会继续投入该项目。
对于此次股权交易，海航基础称是由于政策变化、市场竞争日趋激烈、产业发展不及预期等原因，武汉临空产业园项目所处的竞争环境发生重大变化，若继续按原计划实施，则公司可能面临项目实际收益率下滑，盈利不及预期的风险。
该项目原计划投入募集资金为25亿元，扣除承销费等发行费用后，募集资金分配给武汉临空产业园的初始金额为23.68亿元，截至2018年6月30日，项目累计投入募集资金2.37亿元，剩余未投入募集资金21.56亿元。此外，武汉蓝海临空2017年及2018年1-6月分别亏损1196.39万元、1301.61万元。
消息指中国信达接手刚泰集团“浙江第一高楼” 体量53万平米
据7月27日市场消息，刚泰集团出售了计划建设中的浙江第一高楼刚泰国际中心，以及涉及房地产业务的上海益流置业发展有限公司。
报道续指，刚泰国际中心所属的博泰房地产公司已被列入经营异常名录，工商信息显示，该公司已于6月27日由刚泰集团转手金谷国际信托，该公司控股股东为中国信达。
据刚泰集团有限公司旗下上市公司刚泰控股6月发布的公告称，刚泰集团及一致行动人在2018年内将到期的贷款金额约14.69亿元，刚泰集团可能会存在短期流动性不足的情况。随后，7月23日，刚泰集团宣布，2018-2019年分批处置相关资产，包括公司所持房地产、土地、房产等。
资料显示，刚泰集团于1999年涉足房地产开发领域，项目主要布局在沪浙闽甘一带。房地产项目主要由上海刚泰置业集团负责，上海刚泰置业集团隶属于刚泰集团有限公司全资子公司，其前身为上海刚泰置业有限公司。
2013年9月，上海刚泰置业有限公司以约5.4亿元的价格拿下台州经济开发区的中央商务区东南角地块，后命名为刚泰国际中心，项目占地面积77.5亩，规划总建筑面积53万平方米。该楼高300米，是目前浙江第一高楼，总投资55亿元，规划于2019年建成投入使用，为台州新的城市地标。
华侨城1000万资产包甩卖
近日，北京产权交易所公告披露，深圳华侨城城市更新投资有限公司（下文简称“华侨城城市更新”）拟转让持有标的企业产权，具体为深圳市协豪房地产开发有限公司100%股权。预披露结束日期为2018年8月10日。
关于转让标的企业的信息，目前少之又少。工商信息显示，深圳协豪由恒祥基于2013年6月3日成立，注册资本1000万元人民币，经营范围涉及投资兴办实业（具体项目另行申报），在具有合法土地使用权的地块上从事房地产开发与经营，自有物业租赁，投资管理。
世茂股份拟发75亿公司债
用于偿还债务、补充流动资金
上海世茂股份有限公司发布公告称，公司第八届董事会第三次会议于2018年7月27日以通讯方式召开，审议通过关于公司面向合格投资者公开发行公司债券条件的议案——拟发行票面总额不超人民币75亿元的公司债券。
根据议案，此次世茂股份发行的公司债券票面总额不超过75亿元（含75亿元），债券面值100元，按照面值平价发行，拟向符合认购公司债券条件的境内外合格投资者公开发行，投资者以现金认购，债券不向公司股东优先配售。
关于债券期限及品种，世茂股份此次发行的公司债券期限不超过10年（含10年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。此次发行的公司债券为固定利率债券，债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由世茂股份与主承销商按照市场情况确定。
对于此次发行债券，世茂股份表示发行债券所募集的资金拟用于偿还公司债务、补充流动资金等。
远洋集团正式发行20亿元公司债券
票面利率为4.70%
7月27日，远洋地产有限公司发布公告称，发行人与承销商已透过簿记建档结果决定，将于2018年7月27日发行人民币20亿元票面利率为4.70%的公司债券，为期五年。
据此，第三年结束后，发行人有权调整票面利率，而债券持有人有权回售债券予发行人。发行人拟应用发行公司债券所得款项净额偿还现有债务。
资料显示，7月18日，远洋集团控股有限公司发布公告称，其间接全资附属公司远洋地产有限公司建议发行不超过20亿元的公司债券已获中国证监会核准。
首创钜大欲发行
2021年到期4亿美元浮息有担保票据
7月27日，首创钜大有限公司发布公告称，全资附属公司贸景环球有限公司建议发行于2021年到期的4亿美元浮息有担保票据。
据悉，发行人首创钜大全资子公司贸景环球有限公司、首创钜大及北京首都创业集团与汇丰、星展银行有限公司、中金公司、中信银行（国际）、招银国际、国泰君安国际及东方证券（香港）订立认购协议，协议内容有关发行于2021年到期的4亿美元浮息有担保票据。所提呈发售的票据将由首创钜大无条件及不可撤回地担保。
票据将于2018年8月2日（包括当日）起计息，须以每季度形式于每年2月2日、5月2日、8月2日及11月2日支付，各有关利率分派日期将按票据的条款及条件予以调整。
首创钜大称，建议票据发行有利于该集团控制杠杆水平，优化资本结构，进一步拓宽直接债务融资渠道，优化综合债务成本，亦有助于推动和促进该集团奥特莱斯业务规模稳健扩张和产品服务质量的进一步提升。
WeWork中国子公司获5亿美元B轮融资
加速在华业务增长
据路透报道，7月26日，美国联合办公空间公司WeWork宣布其中国子公司获得由挚信资本、淡马锡控股、软银集团、软银愿景基金及弘毅投资领投的共计5亿美元B轮融资，此次融资将进一步加速WeWork在华业务增长。
WeWork方面表示，这次的融资将用于在北上广深等重点城市扩张，融资完成后，WeWork将加速业务布局，计划今年内扩张到深圳、苏州、杭州、成都、南京和武汉等6个新城市，预计中国客户数量将在今年底增长至 4 万。
据悉，WeWork去年7月成立中国子公司——中国WeWork，A轮融资由弘毅投资和软银集团投资5亿美元。经过两年的拓展，目前WeWork在中国拥有分布在三个城市的40个办公地点，服务2万会员。
彼时WeWork中国完成A轮融资5亿美元，由日本软银集团和中国的弘毅投资牵头融资，当时对WeWork中国的估值为10亿美元。而据英国《金融时报》报道称，此次B轮融资使WeWork中国子公司估值增至50亿美元，是原先的5倍。
上半年房地产ABS总发行规模超900亿元
在传统融资渠道收紧与房地产资产证券化政策支持下，上半年房地产ABS迎来爆发式发展。2018年1月至6月，房地产ABS产品共发行75支，总发行规模900.2亿元，同比增长82.8%。
房地产信托的募资资金占比居首位
截至7月24日，集合信托今年成立总数量为5026款，募集资金共7883.93亿元，其中，房地产信托的募资资金在总体募资中占比达36.69%，在各类信托中居于首位。未来房地产信托业务发展仍有较大压力，一旦房企现金流出现问题，后续很可能有面临兑付压力。
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海外地产资讯
消息称复星洽购伦敦皇家交易所大厦
据英国商业地产资讯机构CoStar消息，复星集团通过其旗下的英国资产管理机构Resolution Property洽购位于伦敦的皇家交易所大厦写字楼部分的长期收益权，并在竞购中处于最优先地位。
消息称，皇家交易所大厦当前业主Marcol在今年3月份曾委托戴德梁行和Michael Eliott，拟以4750万英镑的价格出售写字楼的长期收益权，收益率5.63％，相当于每平方英尺的价格约698镑。该大厦5万平方英尺的底楼商铺仍然由地产商Oxford Properties所有，不在交易。
据悉，皇家交易所位于伦敦金融城最核心区域，紧邻英国中央银行总部大楼，为英国国家一级保护建筑。其中写字楼办公空间的面积约6.8万平方英尺，平均每平方英尺的年租金约46.64英镑，平均未到期租约7年。
M＆G10亿美元收购首尔Centropolis Tower
在7月24日的声明中，M＆G 集团宣布与一对韩国养老基金一起以1.18万亿韩元（10亿美元）的价格收购了首尔的Centropolis Towers。据悉，该公司是Prudential Plc的一个子公司。该笔交易是韩国历史上最大的单笔房地产交易。
ID:commercialproperty
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