樓市暴擊：棚改貨幣化收緊
一天之內，三四線房地產股價大跌
商品房需求減弱、房價漲勢控制
三四線樓市降溫，投資客謹防被套
二線城市機會來了，人口吸引力更強
資源優勢不可超越
在安徽，買房最好選合肥
一、樓市暴擊：棚改貨幣化收緊
斥資4369億，改造580萬套棚戶區
6月25日，網傳全國棚改一刀切叫停，市場一片譁然。隨後國家開發銀行新聞辦公室發出回應：
今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，在國務院相關部委指導下，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。
從今年年初開始，地方棚改辦和國開行的合同審批權就已經上移，執行口徑為：新增項目謹慎受理，存量項目仍舊執行，但也要視具體情況來區分。
此外，部分地方國開行易地扶貧搬遷已經全部暫停，棚改項目審核權限也已做了調整，預計新增項目審核會相對嚴格。
與之同時，國開行透露出一組數據，截至5月末，國開行今年發放棚改貨幣貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。
值得注意的是，國開行表態中，提及發放棚改貨幣貸款支持2018年580萬套新開工項目建設，但這580萬套中，已開工和未開工的項目，是否未來有區別對待的政策變化，國開行並未說明，尚有待於進一步觀察地方執行的情況及差異。
國開行此次發聲，雖然有收緊貨幣化棚改的意思，但並未就”實物安置為主“直接回應。
有業內人士分析預測：實物安置部分可能越來越多，而推動房價的是棚改貨幣化部分，這部分可能會下降，由於過去三年的去庫存政策以及棚改貨幣化的推進，很多三四線城市的庫存已經下降的比較低，所以年初從政府透露出來的信號就是棚改貨幣化比例會下降。
棚改貨幣化安置VS實物安置
通常來說，棚改分為兩種，一種是貨幣安置，一種是房產置換。
簡單來說，棚改貨幣化就是指危房改造中產生了大量的拆遷，需要安置住戶，政府直接發錢給拆遷戶，然後去城鎮自己買房。 這也就因為這，大量棚改區居民拿到了央行間接發放的資金，進而大大刺激了當地的市場需求，大量庫存房也賣出去了，三四線城市的去庫存也完成了。
實物安置即拆遷舊房，換新的安置房。
棚改創造了巨大的購房需求，創造了固定資產巨量投資，推動城市進入新城建設運動高峰期，讓三四線城市房價狂歡。
沒有政策性棚改貸款，地方棚改就是無米之炊，哪來的三四線城市房產牛市，哪來的房地產投資牛市。
二、棚改實物安置，樓市速凍
三四線房地產股價大跌
棚改變局消息影響最大的是房地產企業，特別是佈局三四線城市比重較大的房地產企業。26日，市場情緒波動顯著，房地產及相關的鋼鐵、水泥板塊出現了較大跌幅。
不過，目前消息出來後，影響的多是市場情緒，真正對於樓市的影響還將有一段過渡期。
01
三四線樓市降溫
棚改後以實物安置為主，帶來的直接結果是購買商品房的人數急劇下降。
假如市場上有10套房，8個人購買和12個人購買的情形是大不一樣的，市場有可能會因此由供不應求變成供大於求。
無論如何，毋庸置疑的是，政策實施後，樓市過熱的溫度會迎來一波冷卻。
02
三四線房價快速上漲得以控制
可以說，棚改是這一輪三四線房價暴漲的元兇。2017年，我國各類棚戶區改造開工609萬套，順利完成年度目標任務，完成投資1.84萬億元，今年還改造各類棚戶區580萬套。因為棚改獲得貨幣的居民成為最主要的買房人群，而且是立刻需要買房的人群，這使得需求在短時間爆發，導致了價格的大漲。
但房價不會馬上雪崩式下跌，已審批的棚改項目會繼續執行，徵收的土地變成商品房銷售尚需一段時間。
而長線來看，房價走勢如何，還得看政策。政府不讓房價上漲過快，同樣不會讓房價下跌過快，崩盤意味著經濟倒退，這絕不是政府所樂見的，維穩仍是房地產調控的主題。
03
有利於二線城市留住流動人口
棚改實物安置將使地方土著人人手上多套房，所以土著買房的需求被控制。
而二線城市目前全在搶人，極力鼓勵外來人口落戶買房。土著買房需求控制後，為外來人口創造更多機會，讓外來人口可以輕鬆落戶輕鬆買房。
三、搶房、漲價，安徽三四線樓市瘋狂
投資客抓緊撤離，謹防被套牢
說到底，棚改安置改革對於三四線的影響最為重大。就安徽三四線樓市來看，近一年來熱火朝天，漲勢驚人。
1、萬人搶房，安徽三四線樓市爆火
安徽三四線樓市近一年來，搶房事件此起彼伏，市場一片火熱景象。
6月17日，宿州城際空間站首開843套房源，近萬人參與現場搶房，有不少購房者凌晨就開始排隊。開盤現場聲勢浩大、轟動全城！
（開盤現場圖）
5月1日，阜陽潁上純新盤成美翡翠灣首開，高層均價6000多元/㎡，洋房均價7000多元/㎡，超3000人現場參與開盤。作為一個國家級貧困縣，潁上一次性爆發3000人搶房大戰，令人震驚！
4月28日，蚌埠某盤開盤，
現場又引來將近1000人前來選房！而在一週前的4月22日，蚌埠禹洲·新城裡最後一棟2#樓盛大開盤，均價7800元/㎡，264套房源引來上千人瘋搶！一週之內，蚌埠爆發兩次千人搶房事件，可見市場有多火爆~
2漲幅逆天，安徽三四線多城房價破萬！
除了市場需求旺盛，搶房頻發以外，三四線的房價也在不斷天花板，漲勢驚人！
☆ 阜陽地王刷新，多區房價破萬
3月5日阜陽土拍，一次性刷新潁東、潁泉、城南新區三大區域的最高樓面價，其中潁東樓面價地王已達3717元/㎡。
目前，阜陽潁東、潁州、城南、經開等各區房價最高都突破1萬元/㎡，最高甚至達2.1萬元/㎡。
（碧桂園潁州府備案）
☆ 蚌埠最高房價1.6萬/㎡，全國漲幅第一
2月7日，蚌埠榮盛蘭凌御府項目首次備案，毛坯均價12470·89元/㎡，最高備案單價16688元/㎡！刷新蚌埠樓市房價天花板~
☆ 蕪湖：新房最高1.8萬！
蕪湖不少樓盤早已破萬，現在新房最高賣到了1.8萬！光是主城區的在售熱盤中，就有16家破萬了！
☆ 馬鞍山：別墅1.8萬！純新盤1.55萬！
馬鞍山多盤售價破萬，其中花山區花山路的佳山墅均價是18000元/㎡，是馬鞍山的房價天花板！中南·熙悅首開500套房源，小高層精裝均價12500元/㎡；洋房精裝均價15500元/㎡！
……
3三四線買房，投資客慎入！
關於安徽三四線樓市，小編一直以來的觀點是：
想要安家留在三四線的買房人大可以放心買，但是投資客切勿眼紅這波三四線樓市大熱，一旦投身，極容易被套牢。從此次棚改實物安置來看，投資炒房三四線，未來風險更大。本地土著在分配到大量的安置房以後，購買商品房的需求大大降低，並且自身也面臨著賣出安置房置換改善新房的需求。但是因為三四線本身人口流入少，出手很難。
在三四線房價漲幅方面，因為商品房需求減少，流動性減弱，大幅上漲的可能也會縮小。
此外，部分安徽三四線城市已經發布限售政策，對樓市進行封鎖堵死，未來伴隨著二線城市搶人力度的推廣，三四線鎖住人的慾望會更強，限售在三四線普及也並無可能。
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