開發投資增速回落 二線城市房價領漲
——2018年6月房地產數據快評
□夏 丹 交通銀行金融研究中心高級研究員
-6月房地產投資增速小幅回落符合預期；預計開發投資保有韌勁，全年增速溫和下行至6%-7%左右。
-商品房市場成交活躍，二線房價領漲；預計一二線供給邊際改善，銷售維持低速增長，房價穩中略升。
房地產投資增速小幅回落。
2018年1-6月份，全國房地產開發投資5.6萬億元，同比名義增長9.7%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，東部、中部、東北地區增速均出現回落，西部地區有所提高。
房地產投資增速的下行符合我們之前的預期，一是土地款遞延因素作用減弱，二是受制於房企融資渠道全面收緊。1-6月房地產開發企業到位資金7.9萬億元，同比增長4.6%，增速比上期回落0.5個百分點，開發貸、按揭貸同比繼續負增，行業降槓桿正在進行時。
下半年“緊調控”和“緊資金”的壓力持續，開發企業面臨融資成本提高，房地產投資增速將繼續回落。考慮到：
- 新開工和施工面積增速正保持加速上升，租賃房、保障房、共有產權房等幾類政策性住房的推進力度也較大。1-6月房地產開發企業房屋新開工和施工面積同比分別增長11.8%和2.5%，增速比上期提高1個百分點和0.5個百分點。
- 熱銷與補庫存需求推動了土地市場成交熱度回升，對後續投資數據構成支撐。1-6月房地產開發企業土地購置面積和土地成交價款同比分別增長7.2%和20.3%，增速比上期提高5.1個百分點和4.3個百分點。
預計開發投資將保有一定的韌勁，增速溫和下行，維持全年增長6%-7%左右的判斷。
左圖：房地產投資和開施工面積增速（%） 右圖：開發企業各項資金來源增速（%）
商品房市場成交活躍，二線房價領漲。
1-6月份，商品房銷售面積7.7億平方米，同比增長3.3%；銷售額6.7萬億元，增長13.2%；增速比1-5月份分別提高0.4個百分點和1.4個百分點。6月，70個大中城市新建商品住宅均價算數平均環比上漲1.11%，增速較上期擴大0.31個百分點，同比增速小幅回升至5.79%。
二線城市房價漲幅領銜，平均環比和同比增速達1.42%和6.27%。二線市場“回暖”的客觀條件是預售證審批加快下開發企業加速了推盤，而“升溫”則與人才引進的變相拉動和樓市套利投機熱潮有關。6月末七部門聯合出臺房地產市場整治辦法，選取的30個城市全部是房價上漲較快或潛在壓力突出的熱點城市，在治理交易亂象的同時旨在打擊投機炒房行為，嚴監管下“搶房”熱潮有望退燒。
成交活躍也是房企承壓的側面體現，房企在融資壓力之下采取了快週轉、快回款策略，以更及時地兌現現金流。目前房企對銷售回款的依賴程度較大，在到位資金各項來源中，定金及預收款的增速12.5%和佔比33%都是最高的。
下半年商品房銷售可能再次趨於分化：
- 一二線城市預售證管控放鬆但不放量，開發商推盤增加，供給邊際改善；
- 三四線城市受棚改貨幣化安置弱化影響，棚改因素對去庫存的提振作用減弱。
總體來看行業銷售規模或維持低速增長，房價穩中略升。
左圖：各線城市新房均價環比（%） 右圖：各線城市新房均價同比（%）
注：關於下半年房地產市場與政策的分析預測，詳見交通銀行金融研究中心已發佈的《2018年下半年中國宏觀經濟金融展望》（全文）第二章和第四章相關內容。
開發投資增速回落 二線城市房價領漲
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