編者按：房價問題一直是中國經濟的焦點話題之一。中國房價的根本問題是什麼？如何解決？限購以後，三四線城市房價為什麼上漲？這一系列問題讓多數國人魂牽夢繞。對此，著名經濟學家、上海交通大學經濟學院的特聘教授、博士生導師陸銘於7月19日在中歐陸家嘴國際金融研究院舉行的第84期陸家嘴讀書會上做出瞭解答。
“中國的房價背後是牽一髮而動全身的，其中既涉及到中國的住房問題，也涉及到土地問題，包括最近地方政府的負債，而且關於未來房價的判斷本身也跟我們如何理解中國地方政府的債務形成有關，這些都是相互關聯的問題。”陸銘在演講時表示。
空間錯配為根本問題
中國房價的真正分化在2003年。在此之前，房子供給增加且充裕，房價－收入比是下跌的；而在2003年後，供給和需求出現空間錯配，一些人口流入城市（特別是東部大城市）土地供應收緊，房價－收入比越來越高，而在土地供應放鬆的人口流出地，房價－收入比反而下降。
陸銘提出，市場經常提及的房地產泡沫指標（用房價－收入比度量）並不完全適用於中國目前的房價。如果以房價收入比來度量泡沫，將嚴重高估中國房地產市場存在泡沫的程度，因為房價－收入比特別高的城市主要是那些在人口流入的同時收緊土地供應的城市。
在中國，泡沫的表現未必以高房價來體現，倒是房價低的地方有大量空置的房子，這是另一種中國特色的“泡沫”。這些空置的房子因為沒有賣出去，但卻拉低了這些地方的房價。
並沒有核算進房價收入比，因此， 在中國一些地方較高的房價－收入比是由供給跟不上需求導致的，而在一些人口流出的城市，雖然房價不高，但卻存在供大於求的“泡沫”。一些人口流出地區建設了大量空置的工業園，道理也是一樣的。
供給側改革是根本措施
中國房價的一系列的亂象，根本問題在於空間錯配。陸銘認為，總體來看，解決中國房價的根本措施，在於供給側改革，為房地產穩定健康發展的長效機制。
第一，在人口流入地增加建設用地的總量；第二，在建設用地裡面提高工業用地利用效率，提高商住用地的比例；第三，對於低效率的商業用地可調整為住宅用地。第四，在超大和特大城市，可以適當放鬆容積率管制。如果可以從這幾個角度改進的話，真正可以讓房地產市場穩定健康發展。
三四線房價快速上漲應謹慎
對於近期，國內不少三四線城市房價繼續上漲的現象。陸銘解釋道，政策是有溢出效應的，尤其對於房地產市場。三四線城市房價上漲，不是因為在三四線城市有政策，而是因為在一二線城市有需求管制。
一二線城市的限購把資金擠出到三四線城市。面臨在特大和超大城市嚴格的人口管制政策，讓一些外來人口預期自己在工作所在城市留不下來。所以，他們趕緊到三四線城市買房子，這個現象不符合經濟發展規律。
“在短期裡，的確中國現在有幾個因素是會導致三四線城市房價有可能上漲的。第一個就是貨幣發行的問題，現在通脹時代來了。尤其當整個中國經濟增長速度下滑的時候，大家缺乏投資渠道。比如股市一塌糊塗，這時候資金流向房地產市場。”陸銘說。
對於當前投資者在進行房產投資時存在跟風行為，陸銘則表示，短期的話，跟風是炒作的性質，如果大家都在看漲，那就去買，買完了把它賣掉。
所謂炒房的概念看的是短期，這種投機性的需求有可能通過跟風行為導致泡沫，需要通過精準識別來抑制。如果看特定城市的長期房價變化，就要看收入、人口、土地供應和它們的增長速度，就這麼幾個最主要的變量。把這幾個主要變量抓住了，對一個地方的房價的上漲趨勢，基本上是可以判斷出來的。
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