你的城市是不是有一個半死不活的高新開發區？甚至出現過修了路、蓋了樓但沒人搬過去的“空城”？
你有沒有曾在網上花式吐槽新建的政府大樓，抱怨修了太多城市廣場養肥了貪官？
你的城市是不是突然多了很多小鎮青年，旁邊的縣城是不是升級成了行政區？
你有沒有覺得自己的城市忽然大了好多，以前從來不去的地方現在都開始堵車了？
你身邊很多人在感嘆房價漲得快，但是不是還有很多人去買房？
你的小城來了一家大開發商，做出了以前沒見過的產品，是不是被哄搶？
正是這些相似性的存在，才有了今天大家對三四線城市房價暴漲的普遍疑問。但是對於問題的解讀，首先要思考的是，問題提的夠不夠準確。
我們看到的房價數據，都是成交數據，而房地產市場是沒有強制消費的。換句話說，很多人眼中暴漲的房價，是由一個個鮮活的客戶，憑著自由意志、掏自己的腰包買單才產生的。
與此同時，開發商的利潤率在經歷了近十年的逐步下調後，現在已經穩定在一個合理偏低的水平了。除了個別囤地多年，或體量超大、開發數年、隨著市場一起漲價的項目外，大多數高房價背後，都有一個高地價。也就是說，客戶在漲價後多支付的麵包錢，流向了麵粉商，做麵包的人並沒有多賺到錢。
但高地價也不是政府直接定出來的，而是通過土地招拍掛，由開發商們一下一下舉牌子舉出來的。開發商敢舉牌，說明他們相信能賣出一個足以覆蓋高地價的高房價。
所以關於這個話題，我們不妨這麼問：
開發商為什麼敢接受高地價？
市場又為什麼能為高房價買單？
分析問題，永遠不能脫離基本規律和邏輯，所以千萬不要指望在這篇文章裡找到什麼秘密或要害，耐著性子一點點組合推演，就會找到現象的合理性。
房子對消費者來說，歸根到底是個商品。在商品經濟裡，最基本的規律仍然是供需關係。從麵粉到麵包到客戶，地產的供需鏈條裡有三個環節：
城市土地供應—開發商產品開發與銷售—客戶購買
土地供應，離不開對城市的分析。在過去的15-20年間，大量三四線城市經歷了很大程度的城市擴張與升級，這是重要的基點，是我們要分析的第一點。
城市變化直接導致的是人口的多維度變化，這當中就孕育著能夠承接高房價的客戶，所以我們把人口分析放在第二點。
城市與人口的變化，讓開發商看到機會並付諸有效行動，從而敢於高價拿地，即使利潤率穩定，但高房價不可避免。所以開發商層面的分析放在第三點。
值得注意的是，三四線城市升級擴張和隨之而來的人口多維度變化，用了20年左右的時間才走向了成效期，而這同時也是地產行業初生、發展、走向成熟期的20年。
市場成效期和行業成熟期在這一時點匯合，沒有化學反應是不可能的。
開始講這三點之前，還是先強調幾個背景。我的公眾號第一篇文章《中國房價高的根本原因是什麼》寫於2013年，但在今天看來，裡面列出的一些核心原因並沒有改變，仍然是分析中國房價的基礎，在這裡羅列一下，後面就不重申了。包括——
1、中國仍處在流動性過剩的貨幣環境當中
2、中國人手裡的錢仍然沒有什麼好去處
3、傳統置業觀念仍然沒有改變（也許在一線城市的年輕人當中開始有鬆動跡象，但三四線城市還沒有）
下面我會用大概一萬字來把城市、人口、開發商逐一分析，其實我相信有些人在看完上面一千多字以後就能自己想明白了，那你可以直接跳到文末最後兩千字，看看房價爆炸鏈最終如何形成，順便還有轉發抽獎的活動公告。
想要更明白的，我們就開始。
先聊城市，一句話概括——
三四線城市的擴張升級進入了收獲期
大約15-20年前，中國大地上遍佈的三四線小城，不約而同地想要把自己建設成大城市了。這些規劃中，基本都逃不出以下幾個點：
基礎建設、市政新區、經濟新區、城鎮化
1、基礎建設大幹快上
規劃一旦獲批就會有資金。資金分三類，一是中央或省內撥款，二是財政收入，三是用政策和土地吸引企業墊資建設。這當中也有很多故事，但不是本文的重點就不展開了。
我想大家在過去的十幾年間，對城市基建都不會太陌生——道路系統擴展，基礎配套開發，各類舊城舊廠城中村拆遷，生態治理等等。
文初提到的網上流行吐槽各地的政府大樓和吊軌建築、抱怨修了太寬的馬路、太大的廣場等等，其實都是這個歷史洪流中的一些過程罷了。大量的市政基建為城市擴張升級奠定的基礎作用是客觀的、必要的。
2、市政新區曲折中成型
所謂市政新區，是指以市政府及各部門搬遷新址為核心驅動力建設的新城區，而且往往會形成新的主城區。
這類新區的發展進程通常是，政府早早的拋出了一個政策，新區開始大搞高水準基建，房子先蓋起來了，但政府搬遷時間總有個反覆，也會有各種看好、看衰的聲音出現。總的來說，過程都比較緩慢，畢竟人口基數有限。但政府機關搬遷帶動的人口導入，是具有強制性的。所以一旦隨著搬遷落地，人口導入也就立刻加速，而且人口結構相對優質。人氣旺起來，自然推動商業繁榮，新城區逐步變成了主城區，市民開始感慨城市面貌煥然一新。
3、前途各異的經濟新區
最常見的是幾乎每個城市都有的高新開發區，或者具備政策優惠的工業園區。牛逼的城市可以爭取到國家級的保稅區、進出口加工區。還有依託特殊資源進行主題開發的新區，比如前五年非常流行的文旅小鎮。
和市政新區的根本區別在於，經濟新區圈好了地、定了主題、給了相應的政策後，企業和人口來不來就不一定了，和城市地理環境、交通條件、人口經濟基礎、新區主題的合理性、政策力度、招商引資的水平都有關係。企業來了，能不能活下去、活得好，也存在各種變數。
確實有一些新區，經過多年還是發展不起來。比如很多地方的高新開發區基本等同於電腦數碼城，在經歷了家用電腦普及的黃金期後，最終被電商降維擊垮。但看問題要看主流，確實有很多經濟新區是活下來了，而且有不少做成功的。尤其是在近五年，很多勞動密集型企業（比如富士康）或企業中的勞動密集型部門（比如互聯網公司的call客中心、汽車企業的裝配生產線）基於降低成本的原因，陸續遷往三四線城市。
這些成功的新區，實現了擴大城市規模、人口導流、增加就業機會、活躍經濟等目的，成為小城市發展的強大助推器。
4、城鎮化效果顯著
市政新區、經濟新區的成熟，既能夠擴張城市規模，也加強了城市和周邊郊縣的聯繫，吸納了更多農業人口，是城鎮化的一個重要引擎。還有很多城市將轄區中有基礎有潛力的縣直接升為行政區，進行新城開發。
舉國開展的轟轟烈烈的城鎮化運動，效果有多驚人呢？給一組最近20年間的數據。
只說近十年間，城鎮人口增加了2個億，平均一年多出2000萬，什麼概念呢？最近兩三年房地產市場巔峰期，每年成交的住宅，按面積估算也就在150萬-200萬套之間。不足新增城市人口的10%。
同時，談一個經驗而非數據的判斷——這波洶湧的城鎮化進程中，人口年齡結構當以70後-90後，也就是適齡勞動力為主——既有生產能力，又有置業需求。
城市部分最後要強調一個特點。小城市的發展，起步總是相對緩慢的，核心限制是人口基數小，觀念轉變緩慢，新區人口導入難度大，好企業也不多。不像北京這樣擁擠的城市，只要新開發一片，馬上就有人潮水般一擁而上。小城居民都見證過沒車的新路，沒人跳舞的廣場，沒人住的房子，沒企業的工業園。但一旦政府真的搬了，企業真的來了，鄉下青年都進城了，後期發展的加速度其實是相當驚人的。
雖然過程中存在著錯誤、腐敗、誤傷、甚至留下歷史傷疤，但還是那句話，看問題看主流，中國已經迎來大批三四線城市擴張升級的收穫期，這是我們眼前必須面對的現實。
接下來聊聊人口。城鎮居民基數擴大的問題就不重複了，這個話題下主要想說的是：
人口在多個維度發生的變化
蘊藏著龐大的購買力和潛在需求
要看一個客戶能不能買房子，其實只需要考慮三個問題：
有沒有錢
有沒有不可妥協的抗性
產品有沒有滿足客戶的需求
這三點我們歸結為成交的三要素，如果都沒問題的話，成交是水到渠成的事。一個客戶如此，一個城市的人口也是如此。所以只需要分析這三點就夠了。
1、購買力的形成途徑多樣化
近20年國家和城市的變化，使三四線城市存在著三類購買力。
首先是處在穩定收入行業，經過長時間、家族多成員積累的家庭。
商品房時代到來之前，中國家庭都通過各種方式擁有比較穩定的住房，幾乎沒有大宗消費。同時50-70後三代人大都有兄弟姐妹，資金可以在大家族中騰挪。所以只要不是那種全家都在同一個工廠裡集體下崗的家庭，實際上都蘊藏著不容小覷的購買力。
這個購買力可以高到支撐他們的80後北漂子女完成一線城市的首次置業，那麼對於一個小城市的房價來說，根本不存在買不起的問題。所以對比成交三要素，影響他們置業的只能是存在某種不可妥協的抗性，又或者產品不滿足需求。錢真的不是問題，小城市房價基數那麼低，4000的房價，就算翻一倍，按100平米算首付不過是多了12萬。
其次是從90年代開始持續至今，抓住至少一次歷史機遇實現財富躍升的創業者。
這個不用我細說，如果發明一臺時光機，每個人恐怕都能馬上指出不止一個時間點，並給出清晰的致富思路。比如上文講城市基建大幹快上，這裡面就出現了一批靠著修路、種樹、蓋政府大樓發了財的小老闆，而當中如果有眼光好的預先囤了一塊地，那以後更會迎來無限的可能。
人找錢困難，錢找錢容易。賺到第一桶金後，這批人往往會以加速度實現財富的繼續增長。
暴富階層不僅在十年前殺到北京上海去炒房囤房，也在本土城市或省會積蓄著可怕的購買力。比如陝北的礦老闆們，就和山西、溫州的老闆不同，陝西人普遍觀念保守，不願意出遠門。有了錢，見過了世面，也大多願意留在西安。你和他們在同一個市場買房子，你說你害怕不害怕？
第三類是人口流動帶來的跨區域購買力
中國的城市發展層差太大，早在十年前就有數據分析表明，一線城市已經進入中等發達國家水平。直觀的反應就是一線城市的收入和消費遠遠高於三四線城市。
上海的Tony雖然工資不低，但苦於父母都是小城市的下崗工人，湊不出首付，對著上海的房價望塵莫及。但回到老家變身鐵柱的時候，一口氣就可以買個大三居。這樣的故事絕不是個案，那些佈局三四線城市的開發商，一到過年就瘋了似的搶返鄉潮客戶，飛機場火車站大巴車到處都是“榮歸故里”這樣的地產廣告，春節七天就可以完成上半年一半的業績。
即使不做返鄉置業，Tony的資金也可以通過孝敬父母、家族/同學借款等多種方式，轉變為三四線城市的購買力。
同時，更發達的高速、高鐵以及城市圈的發展，使一些有資源有題材的三四線城市能夠吸引來自周邊一二線城市的購房者，包括度假、養老、投資等各種需求。
本來城市發展就做大了城鎮人口基數，這三類購買力即使在當中只佔有限的比例，但絕對值放在地產市場裡一看，可以說都是巨大的寶藏。
2、市民心理半徑的變化打破了最不可妥協的抗性
什麼叫不可妥協的抗性呢？就是你最為在意、產品卻給不了你的東西。
你每天都用手機自拍，那自拍效果差就是你的抗性，這樣的手機送給你你都不想用。
你對花生過敏，那含有花生成分就是你的抗性，你就永遠不可能給自己買花生醬。
諸如此類。
賣房子的時候，也見過各種類型的抗性。
比如有些客戶買豪宅，極端看重風水，哪怕再喜歡這個房子，只要大師說不能買，那就堅決不買。
比如有些客戶挑樓層，堅決不挑帶4的，又恰巧來晚了其他樓層都賣完了，那寧可放棄這個項目。
但是最為常見的抗性，只有一項。那就是位置。
在三四線城市，是什麼影響著客戶對位置的判斷呢？記住這個名詞：
城市的心理邊界。
相信在十年前，你會對這樣一個句式相當熟悉：
過了XXX就算是出城了。
當一個小城沒有大規模開發的時候，市民對城市邊界有比較固化的共識，和行政區劃沒有關係。那個時候，大家都習慣於“做一件事只能去一個地方”，習慣於打個車十幾塊錢可以從城東跑到城西，出門超過十五分鐘就感覺是出了趟遠門。
這種狹窄的心理半徑，是城市擴張的過程中產生質疑甚至阻力的主要原因。但隨著擴張逐步成型，你開始更多聽到這樣一句話：
以前這個鳥不拉屎的地方，現在都開始堵車了。
這就是所謂的心理半徑被擴大。
與此同時，私家車保有率逐年上升，市民的通勤能力大大增強。開車的人都有體會，自從開上了車，覺得去哪都不遠，城市好像變小了。
逐漸的，小城居民對城市多中心有了通識，對新區不再排斥，覺得出行開車半小時是可接受的時間，對所謂的城市邊緣有了更高的接受度甚至有所預期。
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