本報記者 黃婉銀 童海華 廣州報道
從2017年開始，也就是向大健康、大休閒產業的戰略轉型的第二年，雲南城投置業股份有限公司（600239.SH，以下簡稱“雲南城投”）就啟動了一批投資、併購項目，今年又再加快了重組併購的速度。
7月以來，雲南城投對西雙版納區域的兩起投資（包括一筆收購）合計為9622萬元；5月，雲南城投擬以19.85億元的總對價收購海南國際會展中心綜合性地產項目；上半年另外一起備受關注的併購是雲南城投236億元收購成都環球世紀會展旅遊集團有限公司（以下簡稱“成都會展集團”），此外，其還在深圳、上海等地設立了子公司。
與此同時，雲南城投也在上半年掛牌轉讓了兩家公司的股權。一般而言，股權出售能夠帶給公司一定的投資收益，而云南城投近年來的盈利狀況表現並不平穩。從2015年至2018年第一季度，雲南城投歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤分別為-1.81億元、-3.65億元、1.12億元和-4988萬元。2018年一季度，雲南城投經營活動產生的現金流量淨額同比下降412%，貨幣資金較2017年底減少20.55%至42.37億元；有息債務合計為514.91億元，較2017年底有所增長。評級機構指出，近年來雲南城投債務規模增長較快，債務負擔很重，短期支付壓力大；在建項目及投資收購尚需大量資金，對外部融資依賴性強。
而上半年在房企融資發債屢遭中止的背景下，雲南城投在今年6月擬發行的一筆25億元公司債也顯示中止。近日，雲南城投又擬在北京金融資產交易所發行不超過20億元債權融資計劃，利率未定。《中國經營報》記者已就公司如何緩解債務償債壓力和融資計劃等問題致電致函雲南城投方面，截至發稿未得到回覆。
併購重組能否改善財務結構？
今年一季度，雲南城投總資產為784.1億元，同比下降0.5%。在住宅、商業、車位、辦公方面的簽約總金額為20.8億元，同比增長104.2%。不過歸屬於上市公司股東的淨利潤為-4988萬元，出現虧損。財務報表顯示，雲南城投一季度主要在營業成本上同比有較大幅度的增加，在三費上升的同時，投資收益為-2437萬元。
今年初，雲南城投方面在收購成都會展集團的預案中表示，收購的目標除了減少控股股東雲南省城市建設投資集團有限公司（以下簡稱“省城投集團”）與上市公司的同業競爭，完善產業區域佈局外，優化上市公司財務結構也是一大重點。雲南城投方面坦言，近年來，隨著雲南城投總資產規模、歸屬於母公司股東權益規模以及總收入水平的大幅上升，公司總體負債率也已攀升至較高水平。通過本次收購，公司能夠提升持續盈利能力，同時財務結構將得到優化，資產負債率下降。
國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝在接受記者採訪時表示，併購重組能不能優化公司財務結構取決於併購資產的槓桿有多大。一般情況下，併購本身會使得公司債務壓力增大、槓桿增加，除非併購的都是淨資產。
根據聯合資信評估有限公司在6月20日發佈的《雲南城投置業股份有限公司跟蹤評級報告》（以下簡稱“評級報告”）顯示，2017年雲南城投通過重大資產重組新增銀泰8個項目公司，資產相應增加 221.37億元，佔資產總額的28.09%；負債相應增加173.93億元，佔負債總額的24.85% 。
今年，雲南城投在併購成都會展集團上主要以發行股份及支付現金購買股權，但引來了上交所的問詢。此前，省城投集團承諾在公司股東大會審議收購成都會展的重組議案前，解除其所持成都會展51%股權的質押，但後來這一問題並未順利解決。不久，雲南城投方面公告稱，擬承接省城投集團所欠63.3億元銀團貸款，並與公司所欠控股股東及其下屬企業的內部借款進行抵消。
上交所方面在問詢中表示，公司將向控股股東的內部借款轉換為對銀行借款，形成上市公司對外的強制性還本付息義務，進一步增加公司的償債壓力。在後續回覆上交所問詢時，雲南城投方面決定取消上述債務承接及抵消事項。
融資難關下償債壓力上升
在該次問詢函和年初的年報問詢函中，上交所均將雲南城投的高資產負債率、較大的利息支出和流動負債作為重點關注。上交所方面指出，截至2017年末，公司資產負債率高達88.82%，公司利息費用高達17.59億元，且流動負債高達227.52億元，面臨較大的償還壓力。
截至2018年3月底，雲南城投負債合計696.52億元，較2017年底略有下降。不過在構成上，流動負債佔比仍不低，為53.29%，非流動負債佔46.71%。而應付利息達到了5億元，較2017年底增長 99.83%，主要是應付貸款利息增加所致。貨幣資金出現持續下降，較2017年底減少20.55%至42.37億元。
評級報告指出，若將其他應付款中的有息債務計入短期債務，截至2018年3月底，雲南城投有息債務合計514.91億元，較2017年底有所增長，其中短期債務佔40.39%，長期債務佔59.61%，短期債務佔比較2017年底有所下降；資產負債率、全部債務資本化比率和長期債務資本化比率分別為88.83%、85.46%和77.80%，均較2017年底有所上升。整體看，跟蹤期內，公司債務規模快速增長，債務負擔很重，存在較大的債務償付壓力。
黃立衝表示，城投類企業有國資委做背書，從銀行等機構獲得貸款比較便利、容易，但也因此其負債可能較同類中小房企還要高一些。
在短期償債能力上，雲南城投今年一季度的流動比率和速動比率較2017年底均呈下降趨勢，經營現金流動負債比為9.49%。
在短期償債能力較弱的情況下，雲南城投今年的融資也受到了行業大環境影響。除了融資環境收緊，今明兩年房地產行業將迎來大規模債務到期，房企再融資風險將有所增加。今年以來，多家房企的融資發債中止。6月13日，雲南城投擬發行的一筆25億元公司債同樣顯示中止。
近日，雲南城投擬轉道北京金融資產交易所，計劃發行不超過20億元債權融資計劃，利率未定，融資主要用於歸還公司（含下屬公司）債務、補充營運資金或項目投資。而在7月12日，萊蒙國際公告稱，間接全資附屬公司祥康信息同意向股東雲南城投提供為數人民幣1.5億元的短期貸款，利率每年為9.5釐。
而在前述的債務承接及抵消事項中，控股股東省城投集團提供借款的綜合利率為8.75%，明顯高於雲南城投平均融資成本6.77%。對此，雲南城投方面在回覆上交所問詢中表示，自2017年末至今，市場資金趨緊，市場融資利率急劇上升，省城投集團及公司融資利率也隨之提高。8.75%的綜合利率略低於省城投集團向下屬其他公司提供資金拆借的利率，且是2018年一季度的暫結算利率。2018年1月至5月，雲南城投的綜合融資成本為7.69%，較2017年度增加0.98個百分點。
50強目標下開發、去化速度待提升
在2017年年報中，雲南城投方面提出在2020年進軍中國房企50強的目標。2017年全年，其營業收入為143.91億元，而全國50強房企的銷售額為408億元。即便只是實現408億元的銷售額，雲南城投年均複合增長率需要達到41.53%。
而在同行紛紛已經進入高週轉之下，雲南城投的開發進度和去化速度還有待提升。根據其今年公佈的未完工的一級土地開發項目情況，公司還有從2011年就開工的關坡項目二期、2012年開工的蘭州徐家灣項目（下徐）、2014年開工的蘭州徐家灣項目（下徐）和昆明湖西北繞城以北等項目均未完工。雲南城投方面表示，這四個項目預計能在2018年~2019年完工，後續還計劃投入資金總額為151億元。
記者查詢發現，這四個項目有三個為棚改、舊城改造這類城市更新項目。上交所方面在今年對雲南城投的年報問詢函中也指出，一級土地開發業務為公司主要業務之一，具有前期資金投入大、回收週期長等特點。其中，融城昆明湖中小學地塊自2009年開工迄今仍未結轉，預計投入約41.72億元，沉澱了大量資金。
雲南城投方面也在年報中表示，在2018年，加快存貨運營、提高資金週轉率、加快存貨去化是主要任務之一，對辦公、商業及車位等高庫存、去化慢的情況，將積極採取正常銷售加階段性以租代售等分類專項策略，儘快完成存量資產運營盤活，有效解決資產閒置及存量資產問題。
不過，雲南城投正在協同集團大健康、大休閒資源優勢向康養、文旅、會展產業轉型，而這些產業都同樣具有投資規模大、回報週期長的特點。
業內資深文旅產業人士對記者表示，做好文旅產業的核心關鍵是內容。目前各類IP已經爛大街，主體已貶值，場景已氾濫，要想做好文旅產業就要做好內容。
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