好了，令人驚悚的廈門樓市“崩盤”已經確認是謠言了，但三四線房價的拐點或真的不遠了。
近日，廈門樓市“崩盤”論甚囂塵上。不過，澎湃記者實地調查發現，這純屬謠言。經過一年多的調控收緊，廈門島內島外的二手房價的確有所回落，島內每平方米降幅在5000元左右，島外則在兩三千元，根據房子的新舊程度、面積大小和配套則有所區別。
令人擔心的是，這是不是三四線城市房價拐點的前兆呢？
這種擔心不無道理。事實上，調控嚴厲的一線城市的部分學區房價開始回暖，而部分三四線城市的房價還在持續上漲。但大部分人都知道，一線城市房價與三四線城市房價的推力需求存在較大區別。
眾說周知，去年全國都在談一個詞“棚改”，即“棚改貨幣化安置”。以往，政府拆掉棚戶區，會給拆遷戶換一套安置房，這叫“實物安置”。現在，都流行給一筆補償款，讓拆遷戶拿去買房。貨幣化安置的比例，在一二線城市中大約只有20%，但在三四線城市已高達80%。至於今年房價飆升的典型三線城市蕪湖，“貨幣化安置”的比例是100%。
大拆大建制造了需求，手裡又有了錢自然就會助推房價？正是看到這背後的邏輯，以碧桂園、恆大為代表的開發商大肆向三四線城市進軍。在短短兩三年內，這些地產商成功完成從2000億元銷售規模向5000億元巨量的跨越。
公開資料梳理，三四線城市大刀闊斧進行棚改，2015年到2017年改造1800萬套，2018-2020年再改造1500萬套。短短六年時間，3300萬套棚戶被改造，涉及面超過1億人。其藍圖之宏大，不難想象。2018年，隨著第一輪1800萬套棚改任務的完成，第二輪1500萬棚改再次登場。
房價上漲必然帶動地價上漲，地方政府進而通過賣地獲得高額收益。這一收益轉而再進行償還國開行貸款，國開行再償還央行貸款，由此形成資金流的閉環。
顯然，這一閉環的關鍵在於房價不能跌。如果房價下跌，土地收入趕不上償還貸款，資金鍊就會斷裂。所以，各個層級，都不乏刺激房價的利益動機。
那到底跌不跌呢？
在“房子是拿來住的不是拿來炒的”的大背景下，房地產調控不會朝令夕改，因此，房價將在很大程度上受到政策面的影響。
這裡需要說明的是，三四線城市的房價一定會跌，但至於跌的幅度有多大，也不用過於擔心。地產市場也是一個供需關係決定的市場，沒有隻漲不跌的市場，這點大家得有理性認識。不要盲目相信，房地產10年20年不會跌。
為什麼會跌？因為在本輪三四線城市房價上漲中起到最主要因素的是棚改，但6月25日，國開行明確表示收緊棚改；總行收回合同審批權限，地方分行無權審批；過去的貨幣化安置，轉化為實物安置。
貨幣化棚改置換為實物棚改，這既充分考慮到來地方政府債務壓城下的財政壓力，符合去庫存的總體方向，又悄然間改變了棚改甚至當前中國房地產市場的運行邏輯——上漲的最大動力源正在消失。
更大的問題是，三四線房地產市場的剛需實際並沒有想象的那麼大。淺顯的道理，三四線城市和一二線城市相比，最大的劣勢就是對於人才的吸引力若。縱觀目前中國房價較高的熱點城市，無一例外都有這些優點：教育資源優質、醫療資源豐富且有保障、工作數量多而且工資高。因為這些特點，國內的一二線城市每年都能從三四線城市吸納不少人口。
從這種意義上來說，在今年年底或明年年初或將是三四線城市的房價的拐點。但即便拐點來了，也不用特別擔心。
道理也是擺在桌面上的——大量的資金集中在房地產市場，這是一個蓄水池，沒有任何人、任何機構想讓這個蓄水池坍塌。有的只是想充分發揮蓄水池功能，而非一味地給投機客轉空子炒房。
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