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文/小白讀財經（ID：xiaobaiducaijing）
央行收緊信貸，2018年房貸利率繼續上行，粗略地統計，目前一二線城市首套房平均房貸利率是5.60%左右，二套房是5.92%，比基準利率上浮15%和20%。
於是，大家普遍關心一個問題：買房貸款，利率多少才划算？
貸款利率當然是越低越好，這意味著你的資金成本更低，但是現實中利率的高低往往不是普通老百姓能決定，我們能決定的是要不要以現在的利率去貸款，怎麼決策呢？
小白告訴你，房貸利率有兩個頂，超過了這兩個頂那麼你就要留一份神了。
一、房貸利率不能大於GDP增速
GDP增速可以理解為“創造財富速度”，也可以理解為“資產回報率”。而房貸利率可以理解為買房借錢的成本，如果借錢的成本小於資產回報率，那麼你的房貸利率是合理的。
舉個例子：
假如市場上只有一套100萬的房子，當年的GDP增速是7%，那麼你這套房子當年的回報率就是7%，而這套房子是小白貸款買下來的（假定全部貸款），利率是6%。
那麼當年小白買下房產的收益是：
100萬×7%－100萬×6%＝1萬
所有小白這套房子的房貸利率只要不超過GDP增速，那麼就是有利可圖的，2017年中國的GDP增速是6.9%，目前的5.26%左右，那麼你覺得貴嗎？
通過觀察，歷史上中國房貸利率接近GDP增速時往往是樓市見頂的信號，比如2014年9月房貸利率是6.96%，而當年GDP增速是7.3%，當兩者接近的時候樓市隨即見頂。理由很簡單，因為當房貸利率逼近GDP增速時，買房收益逐漸降低，最後為0甚至虧損。
二、房貸利率不能大於M2增速
M2增速粗略地理解為印鈔的增速，如果房貸利率大於M2增速，那麼意味著你借錢的成本超過印鈔的增速，那麼這時候的房貸利率是過高的。
舉個例子：
假如2017年你的房貸利率是8%，市場上只有一套房子和100萬人民幣。
那麼：一套房子＝100萬元人民幣
假如當年的印鈔增速是7%，那麼意味著市場上的人民幣增加到了100萬×（1+7%）＝107萬元。
則：一套房子＝107萬元人民幣
如果你在2017年初用100萬買了一套房子，到年底的時候賣出，那麼當時的市價就會達到107萬元人民幣。
收益＝107萬－100萬－100元×8%＝－1萬
也就是說如果房貸利率超過了印鈔增速，那麼這時候貸款買房收益是負的。
結論：
1、2017年中國的M2增速是8.2%，高於6.9%的GDP增速，以中國的情況，今後印鈔增速仍將會超過GDP增速，這就意味著房貸利率第一頂點是GDP增速，第二頂點是M2增速。
2、房貸利率合理區間的頂點並不是一個固定的數字，而是要結合當時的GDP增速、印鈔增速來考量，2017年印鈔增速是8.2%，GDP增速是6.9%，而目前的房貸利率是5.60%左右，還處在合理水平。
3、2010年後中國經濟增長已經由高速降為中高速，未來GDP大概率會保持在6%－7%的水平，而印鈔增速則會維持在8%－10%，也就是意味著未來幾年房貸利率頂點就在上述區間內。
4、美聯儲加息以及縮表會迫使中國央行被動加息，但是受制於國內維增長壓力，未來的房貸利率上升將會是溫和的，即未來幾年房貸利率有上升空間，但不大可能逼近頂點。
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樓兔子胡春本人2001年進入深圳地產媒體圈，是南方都市報深圳黃金樓市創始團隊之一，先後在深圳特區報、晶報擔任房地產記者編輯主編。16年時間裡，專訪深圳及全國地產大佬超過500人，實際踩盤超過1000個。深圳各大片區樓盤資訊瞭如指掌，自信能夠幫助購房者挑選到價值樓盤。加微信號58142696進小密圈，知識付費，非誠勿擾。請註明“入圈”，否則不予通過。其它有興趣的朋友可以加微信號
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