早在今年6月，首套房贷利率上调就引起一波关于"首套房利率能否下降？"的讨论，如今，首套房贷利率真下降了，却光速被"打脸"。
在昨日消息称两银行均调整上海首套房利率折扣重回9折后，事情在今日发生了转向。
从接近工商银行上海分行信贷人士处了解到，工行上海分行正在召开紧急会议，商量是否还采用首套房9折利率。该人士表示，前一日该消息在市场传播后，社会舆论巨大。因此上海分行领导正召开紧急会议商量利率优惠是否延续，"大家都在等通知"。
同时，又有媒体消息称农行上海分行也否认下调首套房贷利率。澎湃新闻援引农行上海市分行表示，将严格执行差别化住房信贷政策，未对个人住房贷款利率政策进行下调。
为什么昨天上海的银行会这么仁慈？
在过去10年，买不买房短期看政策，中期看政策，长期看政策，政策其实就是银行释放的信贷额度与信贷价格。（包括购房二套房资格的认定等）
昨天很多人看着这则新闻非常惊讶，因为现在居然有基准以内的房贷？事实上，全国大部分城市最高的首套房利率已经上浮到了20-30%．
即使和上海同级别的北京等城市，现在首套房的执行利率也是基准上浮10%。
首先，看看上海的实际情况：
新闻里面说的是8月9日，中国工商银行(5.500, -0.07, -1.26%)和中国农业银行(3.610, -0.02, -0.55%)调整上海首套房贷利率折扣，从95折降至9折。
也就是从4.66降低到了4.41。如果按照100万贷款30年计算，每个月减少150元的月供。
中国人民银行上海总部7月17日公布的最新数据显示，今年上半年上海本外币个人住房贷款新增275.03亿元，同比少增914.20亿元，换句话说，今年上半年新增的个人住房贷款金额，只有去年同期的23%。
截至6月末，上海的本外币个人住房贷款余额同比增长4.9%，同比回落21个百分点。
其中，6月份新增个人住房贷款73.77亿元，同比少增98.41亿元。
今年前6个月，上海个人住房贷款分别增加26.2亿元、46.69亿元、57.95亿元、24.42亿元、46亿元和73.77亿元。
上海的这个数据低吗？并不是，以北京为例：
北京公布的数据显示：人民币住户贷款余额1.71万亿元，同比增长9.3%，比年初增加624.0亿元，比上年同期少增864.1亿元。个人住房贷款比年初增加96亿元，余额同比增长4.6%，增幅比上年同期低28个百分点，增速为近5年新低。
所以各地的房贷执行利率看各城市银行的竞争程度与业务亲和度。当然最后的市场结果就是，房贷趋向宽松的城市，房价肯定会稳定到上涨，房贷趋向收紧的城市，房价肯定会下调。
为什么今天上海的银行"变心"了？
首先，每到下半年，贷款速度会减慢，接下来会进入贷款：难、慢、严状态。因为在央行的MPA考核要求下，银行需要把房贷占总业务的比例控制在一定范围，否则可能面临考核不及格的情况。故银行会适时收紧资金（提高房贷利率等），央行则释放资金以避免银行整体体系的"钱荒"问题。
（注：MPA是宏观审慎评估体系，包括资本和杠杆情况、资产负债情况、流动性、定价行为、资产质量、跨境融资风险和信贷政策执行7大类16项指标，每类满分为100分）。
其次，即使银行的贷款指标宽裕，它也会严格审核，把资金放给更优质、能给银行带来更大收益的客户。因此，就银行整体来看，政策依然是偏紧的。业内人士补充道，中小银行减少房贷业务主要是由于资金成本偏高，个人申请房贷利率仍有上行空间。
有鉴于此，现实总是残酷的，目前两家银行都尚未有证据表明首套房利率真的会下降。但对于非刚需一族而言，首套房利率上不上浮影响不是很大（炒房者除外）。而对于刚需一族而言，影响真不是一星半点，需要多留意政策，慎重考虑。
至于昨天买了地产股的韭菜朋友们，快去天台排队吧！
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