导语
曾经倒是觉得新螺蛳湾远，直到现在连呈贡也不算什么了。
新螺蛳湾，依旧是南市区房价较低的区域。
本文关键词：
1、刚需选房首选配套
2、新螺蛳湾片区：万科魅力之城、俊发观云海、澜湾俊园对比
首选配套大盘or旁边的中小楼盘
对于刚需而言，购房首选是买得起的配套大盘，带普通学校，有一定商业体量，临近地铁，解决5年-10年以内的基本生活需求。
此类配套大盘，整体优势：都有学校+地铁+商业。
比如，俊发城、海伦国际、魅力之城、融创春风十里、俊发观云海，都是带装修，价格居然都在1.4w左右。
整体缺点：盘太大，价格拉不起来，尤其是卖了几年的项目，售楼部新房与老业主二手房价之间、前期业主与后期买家之间的出售价格，都是一个博弈的过程。
上述五个项目，除观云海暂时没有交房，没有二手房在售之外，其他项目基本上都能找到已经拿到房产证的二手房，至于价格，总是比售楼部便宜那么一两千。（不过可能需要淘，首付较高）
当然，刚需的话短时间内不会这么快置换房屋，有一个时间周期，这也就要求售楼部出售一手房源必须要快，并且购房一二手一定是有什么特殊不同。
比如，润城，售楼部表示只有一手房才可以享受学位。（但到底二手能不能上，现在能上是否代表以后也能上，都得画个问号）
而另一部分楼盘，也可以考虑。
那就是配套大盘周边的中小楼盘。
整体优势：地铁+可以蹭别人的配套；缺点是学校不一定能享受。
（比如，海伦国际旁边有红星天铂、俊发城旁边有恒大翡翠华庭等等）
新螺蛳湾，刚需伙伴值得考虑
而新螺蛳湾片区，大盘云集。
去年之前，万科公园里和万科魅力之城也是同区域内竞品，如今俊发也面临了这个问题：这又是一个同一地段同一开发商兄弟盘抢客户的典型案例。
在观云海热销期间再推一个竞品项目澜湾俊园出来，只能说明“时间紧、任务重”吧。
整个新螺蛳湾片区，整体价格1.3-1.4w左右（都带装修），基本生活配套（学校+商业）能够满足，都临近地铁（等到2020年交房，4号线也差不多开通了）。
其他区域类似还有北市区俊发城、西北片区春风十里一带。
假设你是刚需小伙伴，要买新房，意向关注的区域就是南边，能够接受目前的通勤距离和时间，那就多多对比以下三盘。
（新螺蛳湾四盘位置图：中间粉色圆点为1号线南部汽车站）
项目规划
我们先对比一下项目规模：
万科公园里：占地435亩，总计约4000户，内部配套一所小学+两所幼儿园（都已开学），7.2w平米体育公园、17w平米商业，靠近1号线。（该项目去年就已经售罄）
魅力之城：占地968亩，总计约13082户，内部配套幼儿园+小学+初中（都已开学），38w平米商业，靠近在建的四号线。
俊发观云海：占地1105亩，总计约13521户，内部配套幼儿园+小学+初中+高中（中学待建），9w平米商业，靠近地铁1号线。
俊发澜湾俊园：当期地块占地约88亩（2个住宅地块组成），当期地块总户数约1800户，教育配套待定，靠近1号线和4号线（在建）。
很显然，在后期规划还不确定的情况下，澜湾俊园就成了在多个大盘中“夹缝中生存”的小楼盘了。
（毕竟澜湾俊园只是当年中豪·新螺蛳湾其中一个组团）
在售产品情况
再来对比一下在售产品：
魅力之城：整体容积率3.3，在售A8地块，算是5期产品，总高34楼-41楼，最近一张预售证6月22日下发。
面积87-127㎡，带装修，都是三房，单价1.35-1.5w，预计2020年6月份交房。
俊发观云海：整体容积率3.47，此前开盘的房源仅剩163㎡四房（一期），1.3w左右。
即将新推新组团（交房时间与之前不一样，这期是2020年交付，俊发新盖的，非接手），4梯12户，42层，73-119㎡两房到四房。
澜湾俊园：容积率为3.39，1-9栋2梯4户，11-13栋2梯6户。整体户型面积93-114平米，都是三房，带装修，总层高32层。
首推6、7、13栋三栋，共计440套，还在认筹，暂未开过盘，暂未取得预售证，预估价格1.3-1.4w。
户型情况
再来对比户型：
魅力之城：
87㎡三房户型（缺点：单面采光，黒卫，电视背景墙非常短，餐厅区域稍小；有一个小房间是二次采光/黑房间；亮点：主卧大，3.1x5.3米）
117㎡户型（最佳户型，南向端头，缺点是厨房二次采光）
观云海：
（89㎡三房北向端头，优势明厨明卫，完全没有凹槽处采光；缺点是卫生间位置一般，采光≠采阳，明亮≠温暖）
（最佳户型119㎡，南向端头，119㎡做了四室，也非常方正明亮；缺点是有客卫没有窗户，走廊稍长，有点浪费，书房大门正对走廊尽头，并且门对门）
澜湾俊园：
（93㎡户型，优势：客厅很大，但以走廊为界，把餐厅和客厅隔一下，牺牲掉厨房，差不多可以改造成群租五房 ；缺点：多处凹槽处采光，餐厅位置尴尬，与客厅完全分离，并且几乎没有采光，整个户型布局不佳，另一个93㎡北向端头户型就好很多）
（114㎡户型，户型最佳，螺蛳湾片区无对手，少有的高层“假板楼”，通透感较强，客厅很大，明厨明卫；缺点：入门处走廊本来就窄，放不了鞋柜，开门即可见到卫生间洗手台和一侧的房间）
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