房地產開發商西安聞天科技實業集團有限公司，以自己違法無證銷售為由，在商品房售出兩年後，將12名業主相繼告上法庭，欲收回所售房產，此事近日引發關注與熱議。（東方IC/圖）
（本文首發於2018年8月9日《南方週末》）
房地產開發商西安聞天科技實業集團有限公司，以自己違法無證銷售為由，在商品房售出兩年後，將12名業主相繼告上法庭，欲收回所售房產，此事近日引發關注與熱議。被開發商告上法庭的王女士，於2016年5月3日與聞天科技簽訂《紫杉莊園內部認購合同》，所購房產面積205平米，合同單價為10100元/平米，全款支付打7折，支付總價1449350元，單價摺合為7070元/平米；現在該房產售價已升至約24000元/平米，漲了兩倍多。開發商向法院起訴業主，自認違法無證銷售，主張雙方合同無效、退款收回已售房產，法院該支持嗎？
正方：
聞天科技將房產出售給王女士等12名業主時，相關房產並沒有取得商品房預售許可證明。2003年最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。2004年修訂的《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。可見，根據上述司法解釋與部門規章，因為訂立合同時沒有取得商品房預售許可證，聞天科技與這些業主訂立的合同在法律上是無效的。法院應該支持這一訴求。
反方：
上述司法解釋第二條全文是：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。王女士表示：“合同簽訂前，聞天科技出示了《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》四證，說預售證正在辦理中，最晚兩個月就能拿到預售證，承諾2018年5月31日前交房。”但聞天科技以沒有資金交相關配套費為由，遲遲不辦理預售證；在起訴這12名業主後，於2018年6月8日取得預售證，此舉涉嫌規避“在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規定，故意製造令買賣合同無效的事實。
正方：
不管聞天科技因為什麼原因沒有取得商品房預售許可證，事實就是聞天科技與王女士等業主訂立合同時，相關房產沒有取得預售證，此後也一直沒有辦理。法律規則就應該是剛性的，只要聞天科技在辦理預售證前向法院提起合同無效之訴，法院就應該按法條判決。2018年4月2日，被起訴業主之一李女士與聞天科技確認合同無效糾紛一案，在西安市長安區法院開庭審理；6月8日，法院判決聞天科技與被告李女士簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效。
反方：
這個判決很難服眾，李女士不服判決已上訴。最高法上述司法解釋的本意，是為了保障購房者的合法權益，賦予購房者訴權，讓他們在開發商沒有預售證並且遲遲不辦理的情況下有權退房，而不是賦予開發商一種特權：在沒有預售證的情況下開發商與業主訂立買賣合同，如果房價變化不大，開發商就選擇履行合同；如果房價暴漲，開發商就自認違約，讓業主退房。
正方：
購房者就天然正義嗎？在過去，遇到房價向下調整的時候，就有業主起來鬧，找各種理由證明開發商沒有完整履行合同規定的交房條件，逼開發商退房。現在，就算是因為房價暴漲，開發商想毀約後賣更多的錢，人家也是拿法律說事。如果認為法律不合理，首先應該修改法律。
反方：
開發商毀約一定穩賺不賠嗎？最高法《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明”，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。聞天科技給予了購買者即將辦理預售證的預期，但拒不履行承諾，那就是在預售證問題上做了虛假承諾或者說故意欺騙購房者，就算合同無效，應比照這一條賠償。（主持：倪豔）
【點評者說】不得不說，聞天科技自認違法無證銷售，提起合同無效之訴，非常有創意。如果成事，那就太牛了，相當於業主給它提供了兩年的低成本融資。且看法律讓誰笑到最後。
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