2018年6月24日下午五點，央媽宣佈，定向降準；7月13日央行往市場投放了1885億MLF；23日，央行往市場投放5020億MLF，這是央媽創造MLF後的最大規模的投放。
7月5日起，下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。
一月內央媽已經放水萬億，一時引起軒然大波。而對比2016年房價大漲之前的降息、降準、貨幣寬鬆政策，很多人認為今年放的水肯定都流向了樓市，房價同物價一樣也必然又是一波大漲，剛需客更是苦不堪言。自媒體也紛紛拋出疑問：央媽放水，房價是否會大漲？
7月31日中央政治局會議精神指出，要保持經濟社會大局穩定；把防範化解金融風險和服務實體經濟更好結合起來，堅定做好去槓桿工作；下決心解決房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩建康發展長效機制。隨後，深圳再次加碼了樓市調控新政。
先是定向放水，隨後一線城市帶頭調控，我們可以看出放水不進房地產的決心。內有中央定調穩定經濟大局，外有中美貿易戰的影響，自媒體又紛紛表態：炒房族們可以洗洗睡了。
而對於調控、下半年樓市形勢以及房價走向等問題，眾說紛紜。
△7月25日，以“地產歸途 時間與未來”為主題
2018博鰲房地產論壇如期開幕
論壇聚焦當下最受關注的房地產議題，匯聚近千名來自房地產業、金融業的意見領袖，共同探討行業未來。我們截選了其中一些觀點，僅供大家參考。
△中國房地產協會原副會長
朱中一
展望未來，我國的房地產業起碼還有十年左右的發展期，主要原因是城鎮化還在持續推進。我國2017年常住人口的城鎮化率為58.52%，戶籍人口城鎮化率為43.35%。按照《國家人口發展規劃（2016-2030年）》，我國常住人口城鎮化率在2030年左右達到70%，2030年前後我國人口也將達到14.5億的峰值，預計2016年-2030年農村向城鎮累計轉移人口2億人。再加上二胎政策的放開，單人家庭、單親家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的剛性需求和原居民改善性需求會持續釋放。
總之，未來十幾年，房地產發展的空間仍然很大。至於2030年以後，既有小區和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建項目，累計數量肯定不小，所以我們不必為市場的前景擔心。
至於今年的房地產，由於上半年房地產開發投資、土地購置面積、商品房銷售面積、商品房銷售額分別同比增長了9.8%、7.2%、3.3%、13.2%，即使下半年增長減緩，全年的這些指標也會接近或超過去年。
行業的集中度也將進一步提高，當然，未來的發展與之前的發展有很大的不同。除了前兩年已常說的由高速增長轉向平穩增長，由傳統粗放的建造方式轉向建築工業化、住宅產業化的建造方式外，更能反映行業特點的，是要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。
當前我們經濟正處於轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期。而近期外部環境的變化使我國經濟發展面臨不確定性。
對房企面臨的成本上漲，融資偏緊等問題，本人提出三點建議：
（一）近兩年來，一些企業高增長的背後是企業的高負債和金融的高槓杆，這難以持續。要處理好規模擴張、工期進度、提高效益與防範風險的關係，把加強管理、夯實基礎、提高質量、提高資金運營效率、降低負債放在更重要的位置，努力實現由規模速度型向質量效益型的轉變。
（二）把握風險控制，拓寬融資渠道，提高企業的融資能力、投資能力和資本運營能力。探索房地產資產證券化（ABS）、房地產投資信託基金（REITS）和商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）；鼓勵企業通過兼併重組對土地、資金等進行資產重構；通過合夥人制度、企業聯合開發經營等實現利益共享、風險共擔。
（三）企業在順境時不要忘了政策紅利，困難時也要扛起必須的責任。要堅持誠實守信，認真執行國家的政策、法規和標準，切實履行與有關單位和購房、租房人的合同，切實保證產品質量與服務質量，切實為消費者負責、為社會負責。
△全聯房地產商會創會會長、
清華校友房地產協會創會會長、
精瑞人居發展基金會主席
聶梅生
從去年到今年上半年，強力的去槓桿在金融層面上是有效的，不太有成效的是土地。土地的出讓金是2.69萬億元，同比增長了43%。這一增長率主要是因為三四線城市同比增長123%，按下葫蘆起來瓢。
這一增長是哪裡來的，實際上不是一二線城市。三四線城市同比增長了123%，按下葫蘆起來瓢。跟土地相關的稅收大幅度的上漲達到了9799億元，加上土地出讓金2.6萬億元，達到了3.647億元，地區政府其他的全部收入是4.46萬億元，說明高度的依賴房地產，經過這麼強烈的金融方面的去槓桿，達到了成果，財政方面反而上去了。大家從深層次來講，最近央媽和財爸互相懟的結果吧，財政高度依賴於土地財政。
房價收入比中，我個人認為，中國目前的房地產情況，已經發展了20年，如果要限房價是不可能的。去年這麼高壓，房價都沒有下降，只是金融利率下降。房價下降是不大可能，房價收入比怎麼樣的變化，提高可支付力。好在上半年的數據，可支配收入跟GDP是差不多的，如果可以超過GDP就最好了。可支付力不等於收入，應該是減少稅負的負擔，因此我認為應該減稅。可支付力就上升了，這一點我非常支持特朗普的減稅政策，確實對經濟、對個人和企業的可支付力起到了強大的支撐作用。現在要租房還是買房，月供不能佔工資60%，現在完全的大於，而且是三代人供一套房子，現在的問題是如何提高可支付力，因此要減稅。
△原華遠地產股份有限公司董事長 任志強
那麼下半年如果現行政策不改的話，我認為，我個人認為這個銷售量和投資還是持續下行的一個趨勢。是不是要為此而擔心呢？
我個人倒不覺得房地產市場會崩盤，或者會出現急速逆轉的情況。畢竟這個城市化的需求還存在，這個消費的慾望和改善性需求還是大量存在，特別是獨居生活的這個總戶數在不斷加大。過去三年呢，獨居家庭的增長率每年大概有30%多，未來幾年呢可能還是越來越多。一個是老齡化造成的獨居生活，就是兩個老人剩了一個了，另外一個是年輕人不願意和老人共同居住而形成的獨居生活。
這個市場還是巨大的，全世界都找不到這麼大一個房地產市場。目前中國的獨家家庭大概在7500萬戶，占城市總人口的6%左右，但是在北歐這個數據已經接近40%，歐洲的數據為25%左右，中國在未來的發展過程中，這個數據可能也會達到20%或者更高的水平，意味著幾年以後，獨居家庭可能會達到2億用戶，住房的需求仍然是巨大的。
從1-6月份的統計數據來看，投資主要來自房地產，稅收也主要來自房地產，中央和地方的財政收入中，房地產相關行業達到3萬億。他認為房價持續上漲，並且是不可逆的上漲，今年新開工的量跟不上銷售量，明年有可能出現商品房供給不足。
這個市場哪怕即使下滑，而且持續下滑，從去年接近於17億平方米的銷售業績降到了16億、15億、14億平方米，它仍然是一個巨大市場。
△北京師範大學金融研究中心主任 鍾偉
未來3年，中國的三四五線城市低於1.4萬元/平方米的房屋幾乎都會消失，因為住宅供應每平方米的成本是6800元/平方米，如果貨幣比是兩倍的話，開發商是不賺錢的，6800元/平方米乘以2，1.4萬—1.5萬元/平方米的房價會成為主流。
△中國經濟體制改革研究會副會長 樊綱
樓市限價繼續推行會出問題。樓市限購、限貸、限買、限賣和限離婚都是改變供求後面的參數，而限價會導致短缺以及走後門的現象。限什麼東西都有一定的道理，改變價格機制，市場化改革就要出問題了。
房價高是供給側的問題。因為供給不足導致價格上漲。過去十幾年來，大城市住房供給嚴重短缺。有業內人士說如果讓城市的人去農村買房，那麼城市的房子就崩盤了，這是直接的反映，其實是不一定的。
住房是合理的消費和居住的需求。
第一是剛性需求，人口增長，家庭迭代，佔的比例不是很大。
第二是改善需求，人的儲蓄、財富增長，因此要買房和住好的房子。
第三遷移性需求。在城鎮化階段，遷移是人們追求美好生活重要的組成部分。
第四是投資性需求。如果是買了房子，也可以出租的話，也屬於住的需求，不要一概否定投資性需求。
第五是增資投機性需求。買了不出租，只是為了升值。原因也在於，住房市場對未來增長的預期太高了。樊綱表示，現在的住房市場，就目前來講供給側不充分，不均衡與美好生活需求之間的矛盾仍然是最大的矛盾。
同意短期的調控手段。限購限貸都是屬於行政手段，壓制不是長期的辦法，不是長效機制，而是扭曲經濟，扭曲供求關係，所以要儘快用長效機制將代替它。他認為，沒有房產稅，會經常出現泡沫有了房產稅不一定就出泡沫，比如美國。沒有房地產稅一定經常出泡沫，比如中國。
中國就要提高房地產容積率。對於如何化解中國房地產市場供需矛盾，樊綱認為，中國就要提高房地產容積率。中國人多，可居住的面積是世界的1/3，命中註定要住擁擠的房子，如果要大的房子，就去澳大利亞和加拿大，買看不見人的房子。中國就要提高容積率，才能滿足供給側的長效機制，租售比例關係才可以達到均衡的水平。
五礦地產有限公司黨委書記、總經理何劍波先生：我認為在未來一年，房價應該是保持平穩的，不會出現一個顯著的上漲。
但是反過來說，如果是房價穩定下來了，不漲了，房價能不能穩住呢？它會不會跌？我認為房價穩定的預期實現了，可能有下跌的壓力。
禹洲集團董事局主席林龍安：國家層面提出"堅決遏制房價上漲"，這個政策是歷史以來最嚴峻的，可能是秘書改到最後，領導要加上這句話，給房地產一個定性。
未來一二線城市還是比較平穩，當然不排除人口、產業的轉型跟不上，或者說人口的流出，隨著新的以租為主的戰略佈局的拉開，可能會存在著停滯的問題，這也是一個信號。
招商局蛇口工業區控股股份有限公司黨委副書記、董事、常務副總經理劉偉：國家這次的公報，因為國有企業對大政方針學習非常重要，還要貫徹落實。
我們的要求更高一些，要不折不扣地執行。我的判斷是，明年一定是一個差異化的。 像你剛才分析到的，包括深圳的供應量在下降，深圳的人口增加量那麼大，他的需求支撐是很足的。
博鰲·21世紀房地產論壇作為房地產行業一年一度的頂級盛會，是中國目前規格最高，影響最大的房地產專業論壇。業界精英齊聚一堂，討論房地產市場未來走向，輸出對於市場的不同見解，比較具有參考價值。觀點碰撞下，誰的發言更具說服力？相信每個人都有自己的判斷。
閱讀更多 樓市氣象 的文章
