全天下的人，都知道深圳調控了。
都知道，深圳因為樓市熱度反彈了，就又被追加調控了。像是18道金牌殺向岳飛，非把你摁到不可。
短期，深圳樓市要歇歇。但是，很難歇太久。
作為，曾經購房政策最寬鬆、小白剛需上車最容易的一線城市，深圳在2016年也曾經迎來巨大調控，一下子成交陷入冰凍。但是，這麼冷，深圳也捱過來了。捱過來的原因是：深圳剛需兇猛！
在全國所有的城市裡，只有深圳，是一個不需要辯論樓市是否還有未來的城市，因為深圳的年輕人來得太多了、深圳的地太少了。再怎麼調，也扛不住85後、90後結婚潮襲來時，嗷嗷待購的迫切。深圳樓市特色：剛需！
說正題之前，我們先來看組數據，看看深圳有多少房、多少人、多少地。
（數據來源網絡整理，皆為約數、僅供參考）
深圳人口約2000萬（含流動人口），截止2018年，總共約有170萬套商品住房，約100萬套政策性住房或單位個人自建房。
深圳土地1998平方公里，工業用地300平方公里，公共用地200平方公里，商品房用地100平方公里；商品房只佔5%用地。
深圳應有40萬棟左右違法建築，其中可能約3億平方米為住宅性質，提供650萬低端住宅（農民房、小產權等）。
深圳1980年建立特區到2013年末，建設了128萬套商品房（每套平均面積93平方米）、
34萬套政策性住房（每套平均面積82平方米）、單位個人自建房55萬套（平均每套86平方米）。此外，還有168間工廠宿舍（每套平均38平方米）。深圳十三五期間，要蓋40萬套保障房。
從以上數據，我們可以看出，深圳作為中國最年輕的大城市，一個產業發展嗨勁的城市，這個曾經的小漁村地小人多，房子完全不夠住了！
每一年源源不斷滾入的有學歷、沒學歷的年輕人，終極都要釋放到樓市上去，去買他們的房、過他們的生活。
短期的政策剎車，改變不了深圳住房供需緊張的本質。
①2016調控以後
深圳樓市怎麼反彈的？
2018年，深圳7.31樓市新政之前，網傳了一份調控申請報告。裡面提到深圳這兩年樓市的投資、投機情況。
一、深圳樓市市場情況：供應增加、價格未大漲
1.2015年7月至2018年6月，深圳市居民個人購買的新建和二手商品住宅共40.34套，佔目前全市存量商品住宅（截止2018年6月30日，我市產權登記的商品住宅共170萬套）的23.7%。
2.2018年上半年，全市商品住宅累計批准預售面積同比增長71.6%，快於新建商品住宅銷售量22.3%的增幅。全市新建商品住宅簡單均價實現了21個月連降。
二、深圳樓市投資情況：短炒存在，離婚、茶水費...亂象
1.2017年，深圳市不動產權證書兩次轉移間隔時間不滿3年的商品住房為217.6萬平米，佔全年二手住宅銷售面積的46.2%。
2.2017年，離婚2年內購買新房的佔離婚購房人數的81.9%，佔全市新房總成交量的10.8%；離婚2年內購買二手住宅的佔離婚購房人數的85.8%，佔全市二手住宅總成交量的4.2% 。說明深圳市通過離婚後短期內再購房投機房產的佔比較大。
3.招商雙璽、潤府三期等熱點樓盤呈現“房價倒掛”、“企業購房”、“離婚買房”等現象，市場投機行為依然存在。招商雙璽以公司名義購房的數量佔到搖號人數的22%，部分手握大量資金的買家會通過註冊多個公司來參與搖號，增加購房成功率。
4.深圳2018年在售106個樓盤中，30%的樓盤存在一二三價格倒掛現象，主要分佈在前海、蛇口、南山科技園、龍華中心區等部分熱點區域。由於少數樓盤一二手房價差的存在，“茶水費”、“轉讓費”等亂象頻出。
5.2018年，招商雙璽、萬科蛇口公館、潤府三期等項目引進公證機構搖號購房。效果不錯。
三、深圳企業購房情況：企業購房比率不高，但是近期增多
1.2013年7月至2018年6月，企業購買新建商品住宅共2822套，佔全市信訪總成交量的1.35%；企業購買二手商品住宅10201套，佔全市二手商品住宅總成交量的2.21%。
2.2017年，企業購買新建商品住宅785套，佔全市信訪成交量的3.05%，較上年提高0.92%。
總體來看，企業購房佔比不大，但近期佔比明顯上升，投機意圖上升。
四、深圳商務公寓情況：近年商務公寓增加，量價皆升
1.2013年7月至2018年6月，全市新建商務公寓和二手商務公寓分佈成交3.45萬套和1.01萬套，佔目前全市存量商務公寓（截止2018年6月30日，我市產權登記的商品公寓共5.5萬套）的81.1%，近5年商務公寓交易活躍；5年內轉手交易的商務公寓佔二手房商務公寓交易總規模的
65-75%，投資投機購房較為明顯。全市商務公寓面積僅佔商品房面積的0.4%。2.2017年初至2018年4月下旬，深圳市企業法人購買一手商務公寓（含預、現售）2011套，佔總套數的16.9%。
②回顧，深圳調控的前世今生
我們回顧下，深圳這些年，政策是怎樣一步步調控的。
2015年，深圳是全國率先領漲的地方，一年漲一倍；所以，政府2016年4月份就開始啟動第一輪調控。調控之後，深圳市場速凍兩個月，又開始抬頭。於是，2016年10月份再加強調控，力度史上最嚴。這一下，導致房子一下子確實不是那麼好賣了。
除了調控，當時深圳還配套了房地產市場大型整頓行動：即全市檢查金融、房地產企業、中介，導致很多樓市的銷售方法都不能用。市場被打擊地動不了。
那時候，寶安中心區房價明顯迅速回落。布吉、羅湖也有回落。但是回落不久，2017年2月，深圳就進入了抄底期，房價的低谷沒持續多久。比如，2017年初，寶中中心區很多房子降到五萬多、筍盤遍地。到2018年時，寶安中心區這些房子基本都六萬多了，市場上揚還是明顯的。
比寶安中心區，還漲得多的，則是深圳的入門級豪宅。香蜜湖、深圳灣，2016年700-1200萬的房子，到2018年基本都漲到了1500-2500萬。幾百萬純利賺入口袋，有錢人愈有錢。
2017年12月份，因為外界輿論壓力，深圳搞了三價合一政策，即銀行評估價與國土局評估價必須一致，堵住了低首付的路。但是，三價合一雖然抬升了購房資金門檻和成本，但基本沒帶來深圳的房價下降。
自2017年下半年以來，深圳市場一直比較平穩，直到2018年三月份，深圳新房限價差價比較明顯，價差開始導致新房開始走俏。一開始，限價新房也不是那麼緊俏，不會日光，新房去化週期大概要15-30天。後來，價格落差越來越大，想套利的人越來越多，市場開始出現「
打新」的說法。溫和的好日子在華潤城即將入市開始變化，五月份，民間就開始把所謂的茶水費炒作到一兩百萬。這種投機現象，深圳政府當然不允許發生。所以各方面也不斷提醒深圳的自媒體，不能亂炒作。但是，華潤城開盤依然被自媒體炒作成為一個現象級事件。畢竟，華潤城新房8萬，比二手房11萬低了3萬，只要智力正常的人都知道，買到就是賺到。所以，媒體出了一些離婚排隊三里的報道，讓政府很為難。
加上，雙璽作為豪宅，2000-6000萬一套的房子開盤，與市場價落差達到千萬級。一些資金就集結進來，成立打新資金池。用企業名義去買。中到號後，再轉讓企業股權，一套房收數百萬茶水費。據說，雙璽有21%左右的房是企業買的。這就讓政府就忍無可忍了，不得不醞釀限購升級。
大概在6、7月，我們已不斷提醒用戶，深圳限購要升級。有資格的儘快上車。
結果，7.31，限購升級終於來了。主要政策就是企業不能買商品房了。公寓全面限售五年，且以後新建的公寓都不能賣，必須長持。離婚兩年內，認婚前家庭資產數量。住宅限售三年。這種政策，
在全國比起來都算嚴的了。③2018，深圳調控下的樓市情況
深圳7.31推出了史上最嚴的調控。終於限售三年且離婚兩年內依然認婚前資產，離婚方法不那麼好用了。市場確實開始冷靜下來，不少二手房開始陷入低迷。
政策出來後，深圳新房市場，倒也沒有遭受特別嚴重的衝擊。近期，深圳南山區的邊緣地帶、同樂關附近一個新盤，通過中介大肆推廣，導致週末人太多，竟然使得營銷中心限流。這可能對於業內來說，都是有點出乎意料的。雖然大家都對深圳後市有信心，但也沒預想到市場的反應那麼理智，該買的人還是在買。
其實，今年以來，深圳新房的銷售都比預想的，要好一些。雖然樓盤都配合政府，沒大肆宣傳，但是基本上都有比較穩定的銷售量，不少樓盤也慢慢兒快賣完了。
④調控之後，在深圳如何買房
第一、我們研判，深圳2018限購版本，不會導致降價潮 。但是市場會降速、降量。以後，深圳門檻在首付100萬左右起步級別，資金少的玩不轉深圳了。以後深圳是一個總價500-2000萬價位賽道。但是，有粵港澳利好和前景，深圳依然是全球最具增長力的城市，是最值得長持的城市。
第二、低資金、高槓杆只能撤向其他二三線城市及環一線城市群。雖然部分二線城市成長性可能也不錯，但是整體穩健增長性都很難如深圳。這亦是資本在優質城市無資格可買房的無奈。
第三、當然，深圳也徹底斷了短炒的可能。深圳不再是投機的樂土，而是投資者的中長線家園。在這種形式下，現金流能力弱的寶寶，很難熬得住深圳的3-5年鎖定期。
第四、強烈不建議現金流能力弱的高槓杆盲目建倉深圳。現金流中斷，守不住倉位，就無法守候未來最美的玫瑰。一刀流，不適合深圳了！
第五、但是，深圳市場依然有機會 。在價值成長角度，深圳外環物業，依然存在巨大價值重估的空間。深圳學位房，依然是需求穩定增長的市場。深圳上車級豪宅，依然是有主力需求。畢竟，在財力夠得著的情況下，人們總是希望能居住品質更好一點點。畢竟市區低價位老破舊的環境差，居住起來不太如人意。
第六、所以，深圳徹底進入價值投資期（排除短炒）。投資房子，要跟著剛需主力走。要關注板塊和品類的分化。必須避開那些弱勢板塊，否則持有八年都可能沒什麼成長性。選籌，越來越重要，主要是避免入坑被套。
⑤外溢臨深
粵港澳趨勢下剛需選擇的必然
既然，深圳上車門檻鎖在了100萬首付這個起點。那麼，深圳2000萬的人口，購買力必須要有個洩洪區。購買力必須瀉到其他地方去。瀉流的主方向：
第一，是主力二線城市。 50-120萬首付，三四年翻番，是深圳熱錢最喜歡的。最好這個二線城市還是當事人的故鄉，有熟地優勢、好選盤。
第二，洩洪到同在珠三角的廣州。深圳人，也一直活躍在廣州及廣州周邊樓市，這兩三年也都獲得了一兩倍的變現式收益，比如增城、佛山2016年就倍增。
第三，廣州之外，深圳的洩洪主要是臨深莞惠、中山。
臨深是粵港澳的核心，主要指東莞、惠州與深圳接壤的區域主。深圳、臨深已經在融合、真正在一體化之中。臨深，也包括中山深中通道落地的區域。
深圳的地鐵，已經修到臨深各板塊的邊緣，各個鎮和區離深圳地鐵口的距離是平均800-2500米。
已經通車的有11號線地鐵，碧頭站到東莞長安中心點也就兩公里左右。
在建的、較快通車的，是10號線地鐵到東莞鳳崗、3號線到東莞鳳崗、3號線到惠州秋水。
在建的，還有14號地鐵、16號地鐵到惠州白雲坑、大亞灣西區，大概2.5-3.2公里。
以房價來說，這些地鐵線終點站區域的深圳房子的價格大概是3-5萬。而對應的東莞的臨近區域房價是2-3萬（也不便宜了，東莞人有錢）。對應的惠州大亞灣西區、白雲坑、秋水新房1.2-2萬（市場限價的結果）。二手房6000-9000應該淘得到。
中山一直是價格窪地（未必是價值窪地），未來深圳通道通車，半小時就能到寶安。目前中山新房房價8000-1.6萬，比東莞便宜很多。
⑥20萬年收入以下
深圳保障房或去臨深
以後對於深圳的20萬年收入以下的家庭，奔向臨深幾乎是唯一選擇：除非花上十年去等深圳政府分房子，否則白領工薪只買得起臨深的房子。但是，深圳的保障房也可能建的比較偏遠，哪怕按商品房市場價五折，這些保障房也得兩萬多一平米。所以對於白領工薪的家庭，不管是買深圳保障房、深圳小產權、臨深商品房，其實購房經濟負擔都不小。一句話，挺苦逼！
臨深區域，是粵港澳範圍內，最臨近深圳、香港的。地段價值優勢明顯。而且，深圳或可能遲早擴容，導致臨深區域存在彩票式投資機會。其實，惠州大亞灣西區，龍光城附近，已經有星點小地塊要移交給深圳。
整體來說：
如果能在深圳買得起就買深圳的。去臨深也不能買太大太貴的，畢竟臨深天花板比較明顯。東莞臨深，改善居住，跟著華為高管走。他們會買松山湖、塘廈、大嶺山、常平、大朗這一大板塊的中小型別墅。比如，東莞大嶺山金地的小別墅已經賣完了，多是華為人買。惠州臨深，現在深圳東進戰略主要發展龍崗坪山，而離深圳最近的惠陽、大亞灣就是比較受益的地方！
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