8月17日，江浦3幅地出讓，地價猛降1.3萬+。這也是南京土拍取消現房銷售後首場拍賣。而就在上週，江北核心區的兩幅地塊出讓，地價也大打折扣。
地價下降，土拍規則改變，南京土地市場將迎來鉅變。同樣，杭州、太原等熱門城市的土地市場也迎來了降溫。當然，土地降溫只是中央調控的一個側面。從“抑制房價過快上漲”到“堅決遏制房價上漲”，意味著調控只會越來越緊。
哪些區域地價真的降了？
8月17日，南京迎來江浦3幅地的出讓，最終雅居樂15845元/平奪江浦G36地塊，金隅15143元/平拿下江浦G37地塊，龍湖&國資10194元/平拿下G38地塊，相比之前江北23235元/平的最高地價，猛降13000+。這也是南京土拍取消現房銷售後的首場拍賣。【點擊看詳情】
備註：近期地價指的是2017年至今的地價。
從數據上來看，受到最高限價的影響，南京地價全面下降。除去那些達到最高限價競配建保障房的，還是有一些區域的地價是“實打實”地降了的。
其中，最具有風向標意義的，是江北核心區的G06地塊，相比於之前江北最高地價23235元/平，下降了6083元/平。
另外一些下降比較明顯區域，如青龍山新城、西善橋、青龍地鐵小鎮、燕子磯等都曾經是開發商青睞的熱門區域，但目前地價都較之前有大幅下調，地價控制在了2萬以內，不少地塊都沒有達到現房銷售的條件，開發商剋制了很多。
土地市場降溫和目前市場降溫、政策風向有著直接關係。一方面是一二線城市新房、二手房價格不斷下探，中央地方不斷喊話調控不能放鬆，導致房企對於未來預期變得更為謹慎；另一方面，則是受限價政策影響，房企獲利空間收窄，在一二線城市拿地的心理壓力較大。
南京土地市場曾經也有瘋狂的時候，2015-2016年是土地市場狂熱期，2015年南京各區域地價刷新了19次，2016年達到了23次，也正是在這個時期，不少新晉房企紛紛看中南京的潛力，進駐南京。2017年1-3月短短3個月，南京各區域地價刷新8次。
此後，南京開始著力控制地價，在掛牌土地時，即限制了地塊的最高地價，不超過此前的區域最高地價，又出臺了達最高限價競配建保障房的新規，這樣，南京的地價從2017年下半年真正“控制”住了，地王不再，但仍然有16幅地塊達到了最高限價，需要配建保障房。
到了2018年，開發商拿地更加謹慎，現房銷售是個坎，不少地塊的加價止步於此，達到最高限價的更是少之又少。2018年至今，南京僅誕生1幅現房銷售地塊。
地價被控，哪些盤壓力大？
房價和地價價差越小，風險越高。河西南的葛洲壩南京中國府、河西金茂府、邁皋橋的星河天賦拿地價格已超過當前區域限價，在目前的限價環境下上市的可能性微乎其微。而上海建工河西中G68、保利淳化G05的地價也只比房價低了3000不到，同樣壓力巨大。
2萬+的地塊中，南京已上市的項目有4個，分別是北辰旭輝鉑悅金陵（地價21032元/平）、保利天悅（地價24026元/平）、中海桃源裡（地價22373元/平）、京奧港未來墅（地價22353元/平，後來藍光接手該項目，打造藍光黑鑽公館）。但顯然它們的命運截然不同，前三者住宅均賣完收官，京奧港賣得並不算好。
雖然同樣是2萬+，但河西中、鼓樓濱江房價都在4萬+，和地價的價差最少也有16000+，即便限價，開發商無非就是“少賺”一些。而京奧港未來墅項目前期上市時它的房價只比地價高了3000多元，地塊已面臨較大的上市風險。
還有些區域新房長期斷檔，限價政策之後久未加推的也不在少數，如果按照南京普遍限價3萬的紅線來算，風險較大的則是上海大名城鐵心橋G45項目，它的樓面地價高達29000+，離3萬紅線一步之遙，在限價不放開的情勢下想要上市難度也很大。
2016年以來南京還誕生33幅地價介於15000元/平-20000元/平之間的項目，除了燕子磯新城的融創玉蘭公館（地價17945元/平）以精裝29000元/平左右的價格清盤，青龍山新城的中南緹香漫（地價17453元/平）整體出售給秦淮區政府作為安置房使用，其它31幅地塊全部未上市！
面對高價地，開發商往往選擇打造高端產品，希望能把價格報高一些；也有一些開發商選擇合作，減少風險；也有轉手的如麒麟京奧港項目；當然，更多的開發商是遲遲不開盤，還在等待。
現房銷售被取消
2018年7月17日，南京土地7號公告中透露的信息將開啟南京土地拍賣新的征程：土地拍賣環節取消“現房銷售”要求，全面推行“競自持面積”。
從2016年現房銷售的政策要求以來，南京共出現了67幅現房銷售地塊，多個區域均有所涉及。而目前只有一家現房銷售項目上市。這家項目共計推出316套住宅房源，截止目前網上房地產顯示還有276套可售，也就是說目前只賣出去1成多。
現房銷售一般意味著地價相對較高，對開發商資本時間要求也較高，在南京限價的情況下，現房銷售對開發商是個不小的壓力。
那些新晉房企還好嗎？
在南京土地市場最火熱的2016年，不少新晉房企紛紛進駐南京，更不惜高價拿地，其中有不少都曾是區域地王，如上海大名城鐵心橋G45地塊、融信世紀東方、聯發翡翠方山、藍光公園1號、溧水上海北大資源地塊、星河天賦、東山上元府。
不過，目前這些新晉房企中，只有5家開盤，除了藍光公園1號，多數拿了高價地項目遲遲不開。在南京房價限價的大背景下，加上地價下降，這些新晉房企處境似乎沒有當初預期的好。
熱門城市土地市場降溫
太原130億元土拍流拍
8月10日，太原市舉行了被坊間稱為"史詩級"的大規模土拍，共拿出了熱點區域的8幅黃金地塊（總面積約82.71萬平方米）進行拍賣，起拍價合計130.82億元。但結果大大出人意料，8幅土地全部流拍。
杭州3幅宅地底價成交
今年上半年土地出讓金排名全國第一的杭州，8月10日共拿出3幅宅地和1宗商地拍賣，地塊總出讓面積9.51萬平方米，總建築面積18.7萬平方米，總起價15.64億元。進入下半年，杭州土拍市場已顯降溫之勢。
土地市場流標數量明顯增多
今年前7個月，全國一線城市土地流標共有13宗，創下2012年以來的新高，而去年同期僅有4宗土地流標；二線城市土地流標共154宗，2017年同期為77宗；三線、四線城市土地流標合計達到629宗，而2017年同期為284宗。今年前7個月，全國房地產市場土地流標共796宗。
未來風怎麼吹？
先來看看近年來南京土拍政策的調整：
2016年2月26日，南京出新政，對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到45%時，調整競價方式，轉為競投配建保障性住房建設資金或面積。
2016年5月27日，南京發佈新政，土地出讓超最高限價的終止出讓，土地溢價超45%以上部分的保障房建設資金，不計入房價的准許成本。 實行土地出讓最高限價辦法，由市政府設定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。
2016年8月11日，南京發佈房產新政，當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，並在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。
2017年6月2日，南京土地出讓規則變化，當網上競價達到最高限價的90%時，商品住宅必須現房銷售。當住宅用地、商住用地網上交易競價達到最高限價時，停止競爭地價，改為在網上競爭保障性住房建築面積。搖號被取消。
2018年7月18日，土地拍賣環節取消“現房銷售”要求，全面推行“競自持面積”。
中央不斷喊話，調控只會越來越緊
近兩年來，密集調控成為房地產市場的典型特徵。不僅調控密集度刷新歷史紀錄，調控強度也“越來越緊”。過去“緊一年，松一年”的經驗，如今已不再適用。
7月31日，中共中央政治局會議在研判全國經濟形勢時提出，“堅決遏制房價上漲”。此前表述是“抑制房價過快上漲”。8月7日，住建部召開房地產工作座談會：樓市調控不力，堅決問責。中央的態度可見一斑。
除了中央的喊話越來越嚴之外，地方也在此前的調控基礎上不停打補丁，如深圳暫停企事業法人單位購買新建商品住房和二手住房，南京也出臺了“企業禁炒令”，南京市委書記表也表態，堅決遏制房價上漲。
由此可見，不僅在土地市場，在房地產的各方各面，調控將會越來越緊。
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